Was, wenn der Hauskauf kurz vor Beurkundung platzt?
Markus Šiegmann
folgendes Szenario: Ein Haus steht zum Verkauf, Käufer und Verkäufer
erzielen eine Einigung über Umfang und Preis der Kaufsache und halten diese
in einem notariell erstellten Vertragsentwurf fest. Der Notar ist also
bereits beauftragt, alle erforderlichen Gänge und Anträge (Finanzierung,
Behörden etc.) sind abgewickelt, die Beurkundung beim Notar steht an.
Am Vortag der Beurkundung definiert der Verkäufer eine Forderung, die der
Käufer nicht akzeptiert - er will dem Kaufobjekt ohne Preisanpassung ein
hochwertiges Ausstattungsmerkmal entnehmen, das als enthalten vereinbart war
und im bisher beidseitig anerkannten Vertragsentwurf sowohl als Bestandteil
beschrieben, als auch bewertet ist. Der Verkauf scheitert an diesem Punkt,
da der Käufer auf den vorformulierten Vertragstext mit diesem Merkmal oder
aber auf Preisanpassung beharrt und der Verkäufer auf seine Forderung nach
Änderung ohne Preisanpassung.
Im Wissen um die erfolgte Einigung und bevorstehende Unterzeichnung hat der
Käufer bereits seine Wohnung gekündigt. Ob das klug war, darf gern
kommentiert werden :). Ein Nachmieter ist jedenfalls bereits benannt, der
Käufer muss ausziehen. Zudem stellt der Notar dem Käufer eine Rechnung über
die ihm entstandenen Aufwände und Kosten.
Meine Frage: Wie aussichtsreich ist in einem solchen Fall eine
Schadenersatzklage des Käufers gegen den Verkäufer? Der entstandene Schaden
besteht im Wesentlichen in den Notarkosten und einem zusätzlichen Umzug (der
Käufer findet bis zum Ende seiner Kündigungsfrist kein anderes lokales
Kaufobjekt und muss in eine Interimswohnung mit erneutem Umzug nach Auswahl
eines Kaufobjektes ziehen). Der Schaden entsteht, weil der Verkäufer am
Vortag des Beurkundungstermins den Umfang der Kaufsache noch ändern will,
woran der Kauf dann scheitert. Wäre diese Forderung zum Zeitpunkt der (per
Email geführten) Verhandlungen gestellt worden (beides >1 Monat her), wären
diese Kosten nicht entstanden, denn zu weiteren Schritten
(Beurkundungstermin, Einholung Grundbuch- und Lastenauszüge, Kündigung
Mietvertrag) wäre es dann gar nicht gekommen.
Übrigens: Natürlich wird der Käufer damit auch zum Anwalt gehen, ich frage
hier lediglich nach einer Einschätzung der Aussicht auf Erfolg einer
Schadenersatzklage.
Bis hierhin die Fakten. Wer noch Lust zum Lesen hat, für den hier noch ein
würziges Detail, verbunden mit ein wenig Mutmaßung und einer weiteren Frage:
Das Kaufobjekt war und ist ebenfalls Gegenstand eines Maklerauftrages des
Verkäufers gegenüber einer Banktochter. Der Käufer weiss davon und ist in
diesem Maklervertrag namentlich erwähnt, denn er war bereits vor
Inkraftreten des Maklervertrages in Kontakt mit dem Verkäufer muss daher im
Falle eines Abschlusses keine Provision entrichten. Der Makler kennt somit
namentlich den im Maklervertrag erwähnten Kaufinteressenten. Der Makler
arbeitet außerdem im Nebenjob als Hausverwalter - pikanterweise auch für
die derzeit vom Käufer bewohnte Wohnung. Der Makler weiss also, dass Käufer
und Verkäufer kurz vor einem Abschluss stehen, denn der Käufer hat die vom
Makler verwaltete Wohnung bereits gekündigt, der Verkäufer jedoch noch nicht
den Maklervertrag. Der Makler erkennt anhand dieser Informationslage, dass
der Käufer bereits vor Vertragsabschluss seinen Mietvertrag gekündigt hat
und gibt diese Information an den Verkäufer weiter, der die Abhängigkeit des
Käufers ableitet und daraufhin seine Zusatzforderung definiert. Dieses
Detail ist anhand verschiedener Aussagen offensichtlich, jedoch nicht
wirklich nachweisbar. Es handelt sich um einen kleinen Ort, sodass dem
Makler mit Eingang der Mietvertragskündigung klar ist, welches Objekt der
Ex-Mieter (=Käufer) erwerben will, zumal der Makler selbst im Auftrag dieses
Mieters nach Kaufimmobilien sucht und weiss, dass keine anderen Objekte in
der näheren Auswahl stehen oder überhaupt am lokalen Markt verfügbar sind.
Zur Frage "Warum sollte der Makler das tun?": Platzt der Verkauf, wird das
Objekt an einen anderen Käufer veräussert, was zu einer Provision für den
Makler führt. Kommt der Verkauf zu schlechteren Bedingungen für den Käufer
doch noch zustande, hat der Makler immerhin für seinen Kunden einen Vorteil
erreicht (weitere Mutmaßungen mal unterlassen).
Meine Frage: Was kann der Käufer ggf. gegen den Makler unternehmen, der
Angestellter einer Banktochter ist und vertrauliche Informationen an seine
Klienten weitergibt, von denen er in seiner nebenberuflichen Eigenschaft als
Hausverwalter Kenntnis erhielt? Wie gesagt ist diese Weitergabe durch den
zeitlichen Ablauf der einzelnen Aktionen offensichtlich und wird auch durch
Formulierungen aller Parteien unterstützt. Jedoch ist lediglich nachweisbar,
dass der Makler Kenntnis über die Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer
hatte und auch über deren Stand. Der Käufer möchte sich nicht einer Klage
wegen übler Nachrede oder Rufschädigung aussetzen, er möchte aber auch
nicht, dass dieses Verhalten konsequenzlos durchgeht.
Vielen Dank für Einschätzungen und Kommentare
Markus
Kai Kranzmann
>
> Vielen Dank für Einschätzungen und Kommentare
> Markus
>
>
Nimm dir einen Anwalt.
Holger Pollmann
> Meine Frage: Wie aussichtsreich ist in einem solchen Fall eine
> Schadenersatzklage des Käufers gegen den Verkäufer?
Das hängt ein bißchen davon ab. Wurde vorher explizit über das
Ausstattungsmerkmal gesprochen? Wie klar war, daß alles endgültig
vereinbart ist? Gab es von Verkäuferseite irgend welche Vorbehalte
jeglicher Art á la "da müssen wir nochmal drüber reden"?
Generell gilt: einerseits kann man nicht ohne Grund eine
Vertragsverhandlung platzen lassen, andererseits ist ein Vertrag, der
notariell beurkundet werden muß, um zu binden, grundsätzlich rechtlich
erst relevant, wenn er notariell beurkundet wurde.
--
( ROT-13 if you want to email me directly: uv...@ervzjrexre.qr )
"Das saarl. VwVfG läßt eine Interpretation deutscher Gesetze nur dann zu,
wenn sie nicht eindeutig sind." Manfred Saar, Präsident Apothekerkammer d.
Saarlandes. heute-journal v. 8. August 2006.
Lars Friedrich
> Das hängt ein bißchen davon ab. Wurde vorher explizit über das
> Ausstattungsmerkmal gesprochen?
"ein hochwertiges Ausstattungsmerkmal entnehmen, das als enthalten
vereinbart war und im bisher beidseitig anerkannten Vertragsentwurf
sowohl als Bestandteil beschrieben, als auch bewertet ist."
Grüße,
Lars Friedrich
Holger Pollmann
>> Das hängt ein bißchen davon ab. Wurde vorher explizit über das
>> Ausstattungsmerkmal gesprochen?
>
> "ein hochwertiges Ausstattungsmerkmal entnehmen, das als enthalten
> vereinbart war und im bisher beidseitig anerkannten Vertragsentwurf
> sowohl als Bestandteil beschrieben, als auch bewertet ist."
"machense mal'n Vertrag, wo das zeugs hier alles drinsteht".
Das wäre nicht das, was ich mir unter "explizit" vorstelle.
Markus Šiegmann
> Nimm dir einen Anwalt.
Wenn du hier angekommen bist:
>> Vielen Dank für Einschätzungen und Kommentare
Wo warst du dann hier?:
>> Übrigens: Natürlich wird der Käufer damit auch zum Anwalt gehen, ich
>> frage hier lediglich nach einer Einschätzung der Aussicht auf Erfolg
>> einer Schadenersatzklage.
Grüße
Markus
Markus Šiegmann
>> Lars Friedrich schrieb:
>>> Das hängt ein bißchen davon ab. Wurde vorher explizit über das
>>> Ausstattungsmerkmal gesprochen?
>> "ein hochwertiges Ausstattungsmerkmal entnehmen, das als enthalten
>> vereinbart war und im bisher beidseitig anerkannten Vertragsentwurf
>> sowohl als Bestandteil beschrieben, als auch bewertet ist."
> "machense mal'n Vertrag, wo das zeugs hier alles drinsteht".
> Das wäre nicht das, was ich mir unter "explizit" vorstelle.
Der Witz ist, dass es tatsächlich so war, jedoch sogar vom Verkäufer selbst
gegenüber dem Notar so definiert. Etwas ausgeholt haben sich Käufer und
Verkäufer zunächst bilateral auf die Kaufbedingungen, so auch den
dargestellten Sachverhalt, geeinigt. Das ist nachweisbar, weil es wegen der
räumlichen Distanz im Wesentlichen per Email abgewickelt wurde. Der
Verkäufer schlug dann einen Notar am Ort des Käufers vor, mit dessen Hilfe
er selbst das Objekt einige Jahre zuvor erworben hatte. Der Käufer war mit
der Beauftragung desselben Notars einverstanden, denn der kannte das Objekt
ja bereits. Der Verkäufer bot an, den Kontakt mit dem Notar aufzunehmen und
einen Vertragsentwurf fertigen zu lassen. Der Käufer stimmte dem zu und
formulierte gegenüber dem Verkäufer die Punkte - unter anderen den
beschriebenen - die ihm im Vertrag wichtig waren. Es entstand ein Entwurf
seitens des Notars, der beiden Seiten zuging. Der Käufer bestätigte dann
seinen Auftrag gegenüber dem Notar und kommentierte den Entwurf, der im
Anschluss inhaltlich fertig (im strittigen Punkt unverändert und auch
ansonsten Standard und ohne Änderungen zu Lasten des Verkäufers) gut einen
Monat lang beiden Seiten bekannt war. Diese Zeitspanne benötigte der Käufer,
um die Finanzierung zu regeln, nachdem ja nun Einigkeit über Kaufpreis und
Übergabezeitpunkt erzielt war. Es ist also so, dass der Verkäufer den nun
strittigen Punkt nicht nur akzeptiert, sondern höchstselbst dem Notar
diktiert hatte. Die Formulierung lautet "Als mitverkauft und im Kaufpreis
enthalten gilt [Austattungsmerkmal]; der Wert dieser beweglichen Gegenstände
wird von den Vertragsparteien übereinstimmend mit ca. [Summe] angegeben.".
Sinn der Formulierung war neben der Definition des Umfanges der Kaufsache
auch, diese beweglichen Gegenstände von der Grunderwerbsteuer
auszuschliessen - daher wurden sie überhaupt erst bewertet. Der Verkäufer
hat dann am Vortag der Beurkundung diesen Satz streichen wollen, soll
heissen, für den Käufer 'Er Satz los'. Der Käufer widersprach dieser
Änderung und der Verkäufer verweigerte daraufhin die Unterzeichnung des
Kaufvertrages - der Deal platzte.
Die Frage - genauer formuliert - ist also: Macht sich der Verkäufer
schadenersatzpflichtig, wenn er einer durch ihn selbst gegenüber dem Notar
formulierten Vertragsentwurfsklausel am Werktag vor Vertragsunterzeichnung
widerspricht und der Vertrag deshalb nicht zustande kommt? Erstreckt sich
der Umfang dieser Haftung "nur" auf die Notarkosten oder auch auf weitere
Kosten, die dem Käufer aufgrund von damit verbundenen Umständen (wie
beschrieben) entstehen?
HTH und Grüße
Markus
Thomas Mayer
"Markus Ðiegmann" <usen...@diegmann.info> schrieb
Ich denke mal, dass der Vertrag erst in dem Moment gültig
ist, in dem er von Käufer und Verkäufer unterschrieben ist!!!
Vertragsentwürfe wirst du wahrscheinlich nicht anfechten können - LEIDER!
In unserem Deutschland ist alles möglich :-((((
CU
TOM
Heinz Schmitz
>andererseits ist ein Vertrag, der
>notariell beurkundet werden muß, um zu binden, grundsätzlich rechtlich
>erst relevant, wenn er notariell beurkundet wurde.
Meiner laienhaften Vorstellung nach muß man nur aus Gründen der
Vereinfachung nicht mit jedem Vertrag zum Notar - kann aber wohl.
Daher müßten auch "notarpflichtige" Verträge schon vor dem Notartermin
als bindend angesehen werden, soweit nicht der Notar einem oder beiden
der Vertragspartner überdenkenswerte Risiken neu aufdeckt.
Wenn der Notar sogar selbst (nach Weisung der Vertragspartner) den
Vertrag entworfen hat, ist doch der Notartermin defacto nur noch ein
formales Abnicken mit Handshake.
Jedenfalls hat der Verkäufer hier imho vorab so deutlich seinen Willen
zum Vertragsschluß zum Ausdruck gebracht, daß er bei Rücktritt
ersatzpflichtig sein sollte.
Grüße,
H.
Markus Šiegmann
> Daher müßten auch "notarpflichtige" Verträge schon vor dem
> Notartermin als bindend angesehen werden, soweit nicht der
> Notar einem oder beiden der Vertragspartner überdenkenswerte
> Risiken neu aufdeckt.
So sehe ich das auch. Wäre es anders, könnte ein Verkäufer ja grundsätzlich
mit last-minute-Forderungen überraschen, die dem Käufer dann nur die
Optionen lassen, die Kröte zu schlucken oder auf den Kosten der
gescheiterten Verhandlung sitzen zu bleiben, denn der Käufer bezahlt ja die
Musik. Der Notar berechnet dann zwar nicht den prozentualen Satz wie bei
erfolgter Beurkundung, sehr wohl aber seine Aufwände und das ist je nach
Verlauf happig genug. Andere Kosten wie geschildert gar nicht erst
angesprochen.
Ich frag mich halt, ob hier jemand einschlägige Erfahrungen damit hat.
Grüße
Markus
Holger Pollmann
>> andererseits ist ein Vertrag, der notariell beurkundet werden muß,
>> um zu binden, grundsätzlich rechtlich erst relevant, wenn er
>> notariell beurkundet wurde.
>
> Meiner laienhaften Vorstellung nach muß man nur aus Gründen der
> Vereinfachung nicht mit jedem Vertrag zum Notar - kann aber wohl.
Nein, es ist genau anders herum: Vertragsfreiheit heißt grundsätzlich
auch Vertragsformfreiheit. Generell stellt das Gesetz keine
Formerfordernisse auf, sondern nur in Ausnahmefällen. Man KANN natürlich
anspruchsvollere Formen wählen, muß es aber nicht; normale
Rechtsgeschäfte sind auch gültig, wenn sie nur mündlich o.ä. geschlossen
werden.
> Daher müßten auch "notarpflichtige" Verträge schon vor dem
> Notartermin als bindend angesehen werden, soweit nicht der Notar
> einem oder beiden der Vertragspartner überdenkenswerte Risiken neu
> aufdeckt.
Nein. Bei Grundstücksgeschäften ordnet das Gesetz die notarielle
Beurkundung an, damit den Beteiligten die erhebliche Bedeutung des
Geschäftes bewußt wird, eine besonders große Rechtssicherheit besteht
UND damit der Notar die Beteiligten über die rechtlichen Folgen ihres
Vertrags aufklären kann.
All diese Funktionen würden unterlaufen, wenn man jedes
Grundstücksgeschäft schon vor der notariellen Beurkundung als bindend
ansehen würde.
> Wenn der Notar sogar selbst (nach Weisung der Vertragspartner) den
> Vertrag entworfen hat, ist doch der Notartermin defacto nur noch
> ein formales Abnicken mit Handshake.
Das kannst du so sehen. Ich habe schon davon gehört, daß swohol
Verkäufer als auch Käufer wieder absprangen, insbesondere, als der Notar
beiläufig ein paar Steuerfolgen und dergleichen erwähnt hat...
> Jedenfalls hat der Verkäufer hier imho vorab so deutlich seinen
> Willen zum Vertragsschluß zum Ausdruck gebracht, daß er bei
> Rücktritt ersatzpflichtig sein sollte.
Ohne Vertrag kein Rücktritt.
Im übrigen verweise ich auf mein erstes Posting; in diesem Zusammenhang
sollte man sicherlich noch § 311 BGB erwähnen.
Holger Pollmann
> denn der Käufer bezahlt ja die Musik.
Wieso das?
Jens Müller
> Heinz Schmitz <HeinzS...@gmx.net> schrieb:
>> Wenn der Notar sogar selbst (nach Weisung der Vertragspartner) den
>> Vertrag entworfen hat, ist doch der Notartermin defacto nur noch
>> ein formales Abnicken mit Handshake.
>
> Das kannst du so sehen. Ich habe schon davon gehört, daß swohol
> Verkäufer als auch Käufer wieder absprangen, insbesondere, als der Notar
> beiläufig ein paar Steuerfolgen und dergleichen erwähnt hat...
Seit wann ist steuerliche Beratung Aufgabe eines Notars?
Holger Pollmann
>> Das kannst du so sehen. Ich habe schon davon gehört, daß swohol
>> Verkäufer als auch Käufer wieder absprangen, insbesondere, als der
>> Notar beiläufig ein paar Steuerfolgen und dergleichen erwähnt
>> hat...
>
> Seit wann ist steuerliche Beratung Aufgabe eines Notars?
Ist sie in dem Sinne ja nicht. Drum erläuterte er es ja "beiläufig".
Heinz Schmitz
>Ich habe schon davon gehört, daß sowohl
>Verkäufer als auch Käufer wieder absprangen, insbesondere, als der Notar
>beiläufig ein paar Steuerfolgen und dergleichen erwähnt hat...
Deswegen schrieb ich ja "soweit nicht ... ":
>> Daher müßten auch "notarpflichtige" Verträge schon vor dem Notartermin
>> als bindend angesehen werden, soweit nicht der Notar einem oder beiden
>> der Vertragspartner überdenkenswerte Risiken neu aufdeckt.
>> Jedenfalls hat der Verkäufer hier imho vorab so deutlich seinen
>> Willen zum Vertragsschluß zum Ausdruck gebracht, daß er bei
>> Rücktritt ersatzpflichtig sein sollte.
>
>Ohne Vertrag kein Rücktritt.
Dann müßte man wohl vorab einen Vertrag über einen vorgesehenen
Abschluß eines notariellen Kaufvertrages abschließen? Aufgrund der
vom Gesetz gegebenen Vertragsfreiheit/Vertragsformfreiheit wären
aber doch die Vorab-Aktivitäten beider Parteien als genau ein solcher
zu werten?
Grüße,
H.
Hans-Gerhard Scholz
möchte ich anmerken, daß ich vor längerer Zeit ein ähnliches Erlebnis
hatte. Ein Grundstücksverkäufer hat einen Tag vor dem Notartermin
gemeint, das Grundstück mir nun nicht mehr verkaufen zu wollen, sondern
es an Nachbarn zu veräußern.
Die Planungen, Wohnungskündigung etc. waren schon ziemlich gediehen.
Den anschließenden Prozeß gegen den ursprünglichen Verkäufer auf
Schadenersatz habe ich mit Pauken und Trompeten gewonnen. Für die
Juristen: Grundlage war c.i.c.
Kurt Guenter
>Vertragsentwürfe wirst du wahrscheinlich nicht anfechten können - LEIDER!
wo sprach der OP von Anfechtung?
>In unserem Deutschland ist alles möglich :-((((
ja, selbst Nichtlesende.
Kurt Guenter
>Seit wann ist steuerliche Beratung Aufgabe eines Notars?
seit im Kaufvertrag steht "Über steuerliche Folgen wurde der Käufer
nicht vom Notar aufgeklärt" :-)
Hauke Laging
> Generell gilt: einerseits kann man nicht ohne Grund eine
> Vertragsverhandlung platzen lassen, andererseits ist ein Vertrag,
> der notariell beurkundet werden muß, um zu binden, grundsätzlich
> rechtlich erst relevant, wenn er notariell beurkundet wurde.
Du meinst wohl eher "bindend" statt "rechtlich relevant".
Wenn der Vertragt nicht beim Notar unterzeichnet wurde, besteht
natürlich kein Anspruch auf Übereignung. Aber wenn man sich explizit
über den Kaufvertrag einig ist und vereinbart, "Am x.y.
unterschreiben wir den beim Notar", dann sieht das doch erst mal aus
wie eine Vereinbarung, wie ein Verpflichtungsgeschäft, aus dessen
Nichterfüllung Schadenersatzansprüche resultieren können.
Ich stelle das deshalb so dar, weil (vorgetäuschte?) Einigkeit über
den Kaufvertrag doch ein bisschen mehr ist als bloß "i.c.";
inhaltlich jedenfalls.
CU
Hauke
--
http://www.hauke-laging.de/ideen/
Wie können 59.054.087 Leute nur so dumm sein?
Markus Šiegmann
>> denn der Käufer bezahlt ja die Musik.
> Wieso das?
Na weil er den Notar beauftragt hat, denke ich. Ist das nicht korrekt?
Grüße
Markus
Holger Pollmann
>>> denn der Käufer bezahlt ja die Musik.
>>
>> Wieso das?
>
> Na weil er den Notar beauftragt hat, denke ich. Ist das nicht korrekt?
Ja, WENN das so ist, dann ja. Aber das muß ja nicht so sein.
Holger Pollmann
>> Ohne Vertrag kein Rücktritt.
>
> Dann müßte man wohl vorab einen Vertrag über einen vorgesehenen
> Abschluß eines notariellen Kaufvertrages abschließen?
Wenn der Vorvertrag die Pflicht enthält, den Grundstückskaufvertrag
abzuschließen, unterliegt auch der Vorvertrag dem Formerfordernis des
Grundstückskaufvertrags, sonst könnte man ja auf diese Weise problemlos
die Formvorschriften umgehen. Wenn also kein notariell beurkundeter
Vorvertrag geschlossen wurde, ist der Vorvertrag rechtlich genauso
relevant wie der (nicht geschlossene) Grundstückskaufvertrag.
Holger Pollmann
>> Generell gilt: einerseits kann man nicht ohne Grund eine
>> Vertragsverhandlung platzen lassen, andererseits ist ein Vertrag, der
>> notariell beurkundet werden muß, um zu binden, grundsätzlich
>> rechtlich erst relevant, wenn er notariell beurkundet wurde.
>
> Du meinst wohl eher "bindend" statt "rechtlich relevant".
Nein, ich meinte "rechtlich relevant".
> Wenn der Vertragt nicht beim Notar unterzeichnet wurde, besteht
> natürlich kein Anspruch auf Übereignung. Aber wenn man sich explizit
> über den Kaufvertrag einig ist und vereinbart, "Am x.y.
> unterschreiben wir den beim Notar", dann sieht das doch erst mal aus
> wie eine Vereinbarung, wie ein Verpflichtungsgeschäft, aus dessen
> Nichterfüllung Schadenersatzansprüche resultieren können.
Dummerweise ist es aber so, daß eine derartige Vereinbarung, da sie
unbedingt ist, bereits eine Bindung an den Kauf des Grundstücks enthält.
Darum gelten die Formvorschriften, die für den Grundstückskaufvertrag
gelten, auch für solche Vorverträge. Ist der Vorvertrag also nicht
notariell beurkundet, so ist er nichtig und führt deshalb nicht mehr oder
weniger zu einer Verpflichtung.
Holger Pollmann
> Den anschließenden Prozeß gegen den ursprünglichen Verkäufer auf
> Schadenersatz habe ich mit Pauken und Trompeten gewonnen. Für die
> Juristen: Grundlage war c.i.c.
Btw: Die ist mittlerweile in § 311 II, III BGB positivrechtlich erfaßt.
Helmut Richter
> Wenn der Vorvertrag die Pflicht enthält, den Grundstückskaufvertrag
> abzuschließen,
Wenn ich (IANAL) das Rechtsinstitut der c.i.c. richtig verstanden habe,
braucht es dazu gerade *keinen* Vertrag.
Die andere Frage ist, ob nicht tatsächlich ein Vorvertrag geschlossen
wurde, denn die Vertragspartner haben ja eine übereinstimmende
Willenserklärung darüber abgegeben, den Abschluss eine Kaufvertrags zu
betreiben, den Notar zu beauftragen sowie diesbezügliche Termine
einzuhalten usw. Wenn nun einer diese Abmachung nicht einhält, indem er zu
Notarterminen nicht erscheint oder auf die geschildete Weise den
Vertragsabschluss hintertreibt, verletzt er die Abmachung -- warum soll er
daraus nicht haften? Natürlich kann nicht Gegenstand des Vorvertrags sein,
dass daraus der Abschluss des Hauptvertrags verlangt werden kann. Das will
der OP ja auch gar nicht.
--
Helmut Richter
Hauke Laging
> Wenn der Vorvertrag die Pflicht enthält, den Grundstückskaufvertrag
> abzuschließen, unterliegt auch der Vorvertrag dem Formerfordernis
> des Grundstückskaufvertrags, sonst könnte man ja auf diese Weise
> problemlos die Formvorschriften umgehen.
Nur dann, wenn man den Vorvertrag so interpretiert, dass
er "materiell vollstreckbar" ist. Darum geht es ja aber
offensichtlich nicht. Es geht darum, durch Verstoß gegen den
Vorvertrag eine Schadenersatzpflicht auszulösen.
Holger Pollmann
>> Wenn der Vorvertrag die Pflicht enthält, den
>> Grundstückskaufvertrag abzuschließen,
>
> Wenn ich (IANAL) das Rechtsinstitut der c.i.c. richtig verstanden
> habe, braucht es dazu gerade *keinen* Vertrag.
Oder anders gesagt: ein nichtiger Vorvertrag hat keine Bedeutung, weil
es nur darauf ankommt, wie weit die Verhandlungen gediehen waren usw.
> Die andere Frage ist, ob nicht tatsächlich ein Vorvertrag
> geschlossen wurde,
Wenn das der Fall ist, ist der Vorvertrag nichtig.
> Wenn nun einer diese Abmachung nicht einhält, indem er zu
> Notarterminen nicht erscheint oder auf die geschildete Weise den
> Vertragsabschluss hintertreibt, verletzt er die Abmachung -- warum
> soll er daraus nicht haften?
Wenn das Gesetz den Vertrag für nichtig erklärt, eben weil die
Formvorschrift nicht eingehalten wurde, die ja auch Warnfunktion etc.
hat - wenn man jetzt in jedem Fall aus so einem nichtigen Vertrag
gleichwohl Pflichten ableiten würde, dann wäre das ja so, als ob der
Vertrag gar nicht nichtig wäre, oder?
> Natürlich kann nicht Gegenstand des Vorvertrags sein, dass daraus
> der Abschluss des Hauptvertrags verlangt werden kann. Das will der
> OP ja auch gar nicht.
Du meinst sowas wie "wenn du den Vertrag nicht schließt, ersetzt du
mir den Schaden"? Wo soll da der Unterschied liegen?
Holger Pollmann
>> Wenn der Vorvertrag die Pflicht enthält, den Grundstückskaufvertrag
>> abzuschließen, unterliegt auch der Vorvertrag dem Formerfordernis
>> des Grundstückskaufvertrags, sonst könnte man ja auf diese Weise
>> problemlos die Formvorschriften umgehen.
>
> Nur dann, wenn man den Vorvertrag so interpretiert, dass
> er "materiell vollstreckbar" ist. Darum geht es ja aber
> offensichtlich nicht. Es geht darum, durch Verstoß gegen den
> Vorvertrag eine Schadenersatzpflicht auszulösen.
Was im Ergebnis auf das selbe hinausläuft und im übrigen überflüssig
ist, weil sich aus §§ 280 I, 311 II, III BGB (cic) dasselbe ergibt.
Martin Dietrich
> Hauke Laging <3q2...@hauke-laging.de> schrieb:
>
>>> Wenn der Vorvertrag die Pflicht enthält, den Grundstückskaufvertrag
>>> abzuschließen, unterliegt auch der Vorvertrag dem Formerfordernis
>>> des Grundstückskaufvertrags, sonst könnte man ja auf diese Weise
>>> problemlos die Formvorschriften umgehen.
>>
>> Nur dann, wenn man den Vorvertrag so interpretiert, dass
>> er "materiell vollstreckbar" ist. Darum geht es ja aber
>> offensichtlich nicht. Es geht darum, durch Verstoß gegen den
>> Vorvertrag eine Schadenersatzpflicht auszulösen.
>
> Was im Ergebnis auf das selbe hinausläuft und im übrigen überflüssig
> ist, weil sich aus §§ 280 I, 311 II, III BGB (cic) dasselbe ergibt.
Super,
mal ein Konstruktion (aus Fall des OP):
einen Mieter (lange Kündigungsfrist) schnell los werden?
1. Vermieter (V) hat einen Freund (HB) der ein Haus besitzt
2. HB will angeblich Haus zum Spottpreis (Gründe gibt es genug) verkaufen
3. Mieter (M) erfährt davon (kann man steuern)
4. M macht Vorvertrag mit HB (weil der Preis ein wahres Schnäppchen ist)
5. M kündigt die Mietwohnung
6. HB läßt den Notartermin platzen (ist doch egal warum).
7. M steht blöde da (da Wohnung gekündigt)
8. V hat den M endlich los
9. Das nächste "Essen" zwischen HB und V zahlt V
Fazit für den Mieter: einfach dumm gelaufen.
Also wenn solche oder ähnliche Beispiele Schule machen, dann hat der
Gesetzgeber schnellstens eine Lücke zu stopfen ;-)
Martin
Martin Schoenbeck
Martin Dietrich schrieb:
> Super,
> mal ein Konstruktion (aus Fall des OP):
> einen Mieter (lange Kündigungsfrist) schnell los werden?
> 1. Vermieter (V) hat einen Freund (HB) der ein Haus besitzt
> 2. HB will angeblich Haus zum Spottpreis (Gründe gibt es genug) verkaufen
> 3. Mieter (M) erfährt davon (kann man steuern)
> 4. M macht Vorvertrag mit HB (weil der Preis ein wahres Schnäppchen ist)
> 5. M kündigt die Mietwohnung
> 6. HB läßt den Notartermin platzen (ist doch egal warum).
> 7. M steht blöde da (da Wohnung gekündigt)
> 8. V hat den M endlich los
> 9. Das nächste "Essen" zwischen HB und V zahlt V
> Fazit für den Mieter: einfach dumm gelaufen.
>
> Also wenn solche oder ähnliche Beispiele Schule machen, dann hat der
> Gesetzgeber schnellstens eine Lücke zu stopfen ;-)
Da muß er genauso wichtig eine Lücke schließen, wie bei dem um sich
greifenden Ausschluß der Sachmängelhaftung. Niemand wird seine Wohnung zu
kündigen, bevor er den Kaufvertrag in trockenen Tüchern hat. Tut er's
trotzdem, muß er anfallende Probleme eben durchstehen.
Gruß Martin
--
Bitte nicht an der E-Mail-Adresse fummeln, die paßt so.
Martin Schoenbeck
Martin Dietrich schrieb:
> Super,
> mal ein Konstruktion (aus Fall des OP):
> einen Mieter (lange Kündigungsfrist) schnell los werden?
> 1. Vermieter (V) hat einen Freund (HB) der ein Haus besitzt
> 2. HB will angeblich Haus zum Spottpreis (Gründe gibt es genug) verkaufen
> 3. Mieter (M) erfährt davon (kann man steuern)
> 4. M macht Vorvertrag mit HB (weil der Preis ein wahres Schnäppchen ist)
> 5. M kündigt die Mietwohnung
> 6. HB läßt den Notartermin platzen (ist doch egal warum).
> 7. M steht blöde da (da Wohnung gekündigt)
> 8. V hat den M endlich los
> 9. Das nächste "Essen" zwischen HB und V zahlt V
> Fazit für den Mieter: einfach dumm gelaufen.
>
> Also wenn solche oder ähnliche Beispiele Schule machen, dann hat der
> Gesetzgeber schnellstens eine Lücke zu stopfen ;-)
Da muß er genauso wichtig eine Lücke schließen, wie bei dem um sich
greifenden Ausschluß der Sachmängelhaftung. Niemand wird gezwungen, seine
Hans-Gerhard Scholz
> "Hans-Gerhard Scholz" <keinen....@arcor.de.invalid> schrieb:
>
>> Den anschließenden Prozeß gegen den ursprünglichen Verkäufer auf
>> Schadenersatz habe ich mit Pauken und Trompeten gewonnen. Für die
>> Juristen: Grundlage war c.i.c.
>
> Btw: Die ist mittlerweile in § 311 II, III BGB positivrechtlich
> erfaßt.
Habt Dank Edler. Habe wieder etwas dazugelernt; aufgrund meines
"Alters" bin ich nämlich beruflich nicht mehr zur Fortbildung
verpflichtet. ;)
Guenter Schink
>Holger Pollmann wrote:
>> Was im Ergebnis auf das selbe hinausläuft und im übrigen überflüssig
>> ist, weil sich aus §§ 280 I, 311 II, III BGB (cic) dasselbe ergibt.
>Super,
>mal ein Konstruktion (aus Fall des OP):
>einen Mieter (lange Kündigungsfrist) schnell los werden?
>1. Vermieter (V) hat einen Freund (HB) der ein Haus besitzt
>2. HB will angeblich Haus zum Spottpreis (Gründe gibt es genug) verkaufen
>3. Mieter (M) erfährt davon (kann man steuern)
>4. M macht Vorvertrag mit HB (weil der Preis ein wahres Schnäppchen ist)
>5. M kündigt die Mietwohnung
>6. HB läßt den Notartermin platzen (ist doch egal warum).
>7. M steht blöde da (da Wohnung gekündigt)
>8. V hat den M endlich los
>9. Das nächste "Essen" zwischen HB und V zahlt V
>Fazit für den Mieter: einfach dumm gelaufen.
Nein, nicht dumm gelaufen, sondern unglaublich dumm gehandelt.
>Also wenn solche oder ähnliche Beispiele Schule machen, dann hat der
>Gesetzgeber schnellstens eine Lücke zu stopfen ;-)
Bei diesem Beispiel gibt es keine Lücke zu stopfen.
meint Günter
Bastian Völker
Martin Dietrich schrieb:
> Super,
> mal ein Konstruktion (aus Fall des OP):
> einen Mieter (lange Kündigungsfrist) schnell los werden?
> 1. Vermieter (V) hat einen Freund (HB) der ein Haus besitzt
> 2. HB will angeblich Haus zum Spottpreis (Gründe gibt es genug) verkaufen
> 3. Mieter (M) erfährt davon (kann man steuern)
> 4. M macht Vorvertrag mit HB (weil der Preis ein wahres Schnäppchen ist)
> 5. M kündigt die Mietwohnung
> 6. HB läßt den Notartermin platzen (ist doch egal warum).
> 7. M steht blöde da (da Wohnung gekündigt)
> 8. V hat den M endlich los
> 9. Das nächste "Essen" zwischen HB und V zahlt V
> Fazit für den Mieter: einfach dumm gelaufen.
Eher dumm gehandelt. Warum ist Nr. 5 denn nicht Nr. 9?
Gruß
Bastian
Martin Dietrich
> Eher dumm gehandelt. Warum ist Nr. 5 denn nicht Nr. 9?
die Frage sollte eigentlich an den OP gehen, dem ist es ja letztlich so
geschehen.
Wie man aber unschwer an den Statements erkennen kann, zählt ja nicht mal
mehr "Treu und Glauben" - alles nur noch rein nach §§. Wo aber bleibt dann
die Ethik, welche erst das angenehme Zusammenleben in einer Gesellschaft
ermöglicht?
Martin
Martin Dietrich
> Da muß er genauso wichtig eine Lücke schließen, wie bei dem um sich
> greifenden Ausschluß der Sachmängelhaftung. Niemand wird gezwungen,
> seine Wohnung zu kündigen, bevor er den Kaufvertrag in trockenen
> Tüchern hat. Tut er's trotzdem, muß er anfallende Probleme eben
> durchstehen.
welcher Otto-Normal-Verbraucher weis schon (woher auch), dass ein Vorvetrag
nicht einmal das Papier wert ist auf dem er geschrieben steht? Frage mal am
WE neutral in Deinem Bekanntenkreis, mich würde das Ergebnis interessieren.
Ich habe gestern Abend mal vier Leute gefragt, und alle sind der Meinung
erin Vorvertag hat einen Wert, sonst wäre es ja kein Vertrag. Wenn die
wüssten! (habe keine Diskussion angefangen)
Martin
Martin Dietrich
> Bei diesem Beispiel gibt es keine Lücke zu stopfen.
Doch = die öffentliche Auklärung dass ein Vorvertrag nichts wert ist.
Martin
Markus Šiegmann
>> Eher dumm gehandelt. Warum ist Nr. 5 denn nicht Nr. 9?
> die Frage sollte eigentlich an den OP gehen, dem ist es
> ja letztlich so geschehen.
Dem Käufer ist es so geschehen. Der Grund für seine frühe
Mietvertragskündigung war schlicht die mögliche Verkürzung einer
Doppelbelastung (Miete/Rate). Käufer und Verkäufer hatten eine Einigung über
Umfang und Preis der Kaufsache erzielt und diese dem Notar mitgeteilt, der
Beurkundungstermin war vereinbart. Auf dieser Basis hielt der Käufer das
Risiko der Mietvertragskündigung für vertretbar und zog die daraus
resultierende Einsparung vor, da er sich nicht vorstellen konnte, dass es
bei diesem Stand nun noch zu einem Abbruch kommen könne.
Übrigens stellte sich dann heraus, dass der Verkäufer während der
Vertragserstellungsphase ein attraktiveres Angebot von dritter Seite
erhalten hatte und daher die Verhandlung mit seinen Forderungen auf das
gleiche Preisniveau oder eben zum Abbruch führen wollte. Dazu hat er den
Beurkundungstermin storniert und im Anschluss daran weitere Kommunikation
mit dem Käufer weitgehend verweigert - sprich die Verhandlung abgebrochen.
Aus der Mietvertragskündigung des Käufers resultieren Anschluss die höchsten
Schäden, jedoch nicht die einzigen. Es geht auch darum, wer nun den Notar
bezahlt, den der Käufer mit der Beurkundung beauftragt hatte, nachdem eine
Einigung ja bereits erzielt war.
Grüße
Markus
Markus Šiegmann
> Wenn das Gesetz den Vertrag für nichtig erklärt, eben weil die
> Formvorschrift nicht eingehalten wurde, die ja auch Warnfunktion etc.
> hat - wenn man jetzt in jedem Fall aus so einem nichtigen Vertrag
> gleichwohl Pflichten ableiten würde, dann wäre das ja so, als ob der
> Vertrag gar nicht nichtig wäre, oder?
An anderer Stelle hast du §311 BGB angesprochen. Offenbar gibt es neben
einem "Schuldverhältnis durch Rechtsgeschäft" (erfordert lt. Absatz 1 einen
Vertrag) auch ein "Schuldverhältnis mit Pflichten". Absatz 2 sagt dann:
---
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach §241 Abs. 2 entsteht auch durch
1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen
2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf
eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit
zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm
diese anvertraut, oder
3. ähnliche geschäftliche Kontakte
---
Treffen denn die Punkte 1 und 2 hier nicht zu? Ich würde hier übersetzen,
dass die Aufnahme der Vertragsverhandlungen und die Anbahnung des Vertrages
ein Schuldverhältnis entstehen lassen. Ist daraus nicht zu folgern, dass
dieses Schuldverhältnis dann entsteht, wenn die Voraussetzungen nach den
Punkten 1 und 2 bestehen und zu diesem Zeitpunkt eine einseitige Abkehr von
getroffenen Vereinbarungen zu einem Schaden für den anderen Beteiligten
führt?
Grüße
Markus
Bernhard Muenzer
> Guenter Schink wrote:
>> Bei diesem Beispiel gibt es keine Lücke zu stopfen.
>
> Doch = die öffentliche Auklärung dass ein Vorvertrag nichts wert ist.
Die führt spätestens der Notar durch; allerdings sollte das auch schon beim
Beratungsgespräch mit dem Baufinanzierer geklärt worden sein.
--
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(m=e%80)&&I*l+_*_<6&&28-++u;_=2*l*_+e/80*.09-1,l=I)I=l*l-_*_-2+m/27.;}';&C
Bernhard Muenzer
> Markus Ðiegmann schrieb:
>> Es geht auch darum, wer nun den Notar
>> bezahlt, den der Käufer mit der Beurkundung beauftragt hatte, nachdem eine
>> Einigung ja bereits erzielt war.
>
> darlegen mit der Bitte, die Gebühren dem Verkäufer in Rechnung zu
> stellen. Der Notar wird darauf, seiner juristischen Einschätzung
> entsprechend, reagieren.
Das wird nach § 2 KostO i.V.m. § 141 KostO derjenige sein, der die Beurkundung
beauftragt hat.
Bernhard Muenzer
> Bernhard Muenzer schrieb:
>> Marianne Bloss schrieb:
>>> Markus Ðiegmann schrieb:
>>>> Es geht auch darum, wer nun den Notar
>>>> bezahlt, den der Käufer mit der Beurkundung beauftragt hatte, nachdem eine
>>>> Einigung ja bereits erzielt war.
>>> Ich würde dem Notar einen Brief schreiben und ihm den Sachverhalt
>>> darlegen mit der Bitte, die Gebühren dem Verkäufer in Rechnung zu
>>> stellen. Der Notar wird darauf, seiner juristischen Einschätzung
>>> entsprechend, reagieren.
>> Das wird nach § 2 KostO i.V.m. § 141 KostO derjenige sein, der die Beurkundung
>> beauftragt hat.
>
> ohne zur Kasse gebeten worden sein.
Lass mich raten: das war so in dem Vertrag vereinbart, der vor dem Notar
dann auch tatsächlich abgeschlossen wurde?
In dem Fall hat der Käufer eine Erklärung nach § 3 KostO i.V.m. §141 KostO
abgegeben und wurde Kostenschuldner.
Eine solche Erklärung fehlt aber im Fall des OP.
Martin Dietrich
> Martin Dietrich schrieb:
>> Guenter Schink wrote:
>>> Bei diesem Beispiel gibt es keine Lücke zu stopfen.
>>
>> Doch = die öffentliche Auklärung dass ein Vorvertrag nichts wert ist.
>
> Die führt spätestens der Notar durch; allerdings sollte das auch
> schon beim Beratungsgespräch mit dem Baufinanzierer geklärt worden
> sein.
Nepper, Schlepper, Bauernfänger werden einen Teufel tun. Ein Vorvertrag wird
ja in der Regel nicht beim Notar unterzeichnet - oder doch?
Martin
Kurt Guenter
>welcher Otto-Normal-Verbraucher weis schon (woher auch), dass ein Vorvetrag
>nicht einmal das Papier wert ist auf dem er geschrieben steht?
kommt drauf an, was drinsteht.
Ein Vorvertrag, dass Aufwendungen bei Nichtzustandekommen des
Notarvertrages zu erstatten sind, dürfte doch auch ohne Notar wirksam
sein.
Holger Pollmann
> An anderer Stelle hast du §311 BGB angesprochen. Offenbar gibt es
> neben einem "Schuldverhältnis durch Rechtsgeschäft" (erfordert lt.
> Absatz 1 einen Vertrag) auch ein "Schuldverhältnis mit Pflichten".
Nein, das ist schlicht ein nichtvertragöliches Schuldverhältnis "mit
Pflichten nach § 241 II BGB".
> (2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach §241 Abs. 2 entsteht
> auch durch
> 1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen
> 2. die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im
> Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen
> Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter
> und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
>
> Treffen denn die Punkte 1 und 2 hier nicht zu?
Unter Umständen. Bloße Aufnahme von Verhandlungen führt aber nicht dazu,
daß eine Pflicht entsteht, den Vertrag abzuschließen. Verhandlungen, die
so weit gediehen sind, daß man eigentlich abschließen will, führen
hingegen der Tendenz nach dazu, daß man nicht ohne nachvollziehbaren Grund
davon Abstand nehmen darf.
Bernhard Muenzer
> Bernhard Muenzer schrieb:
>> Marianne Bloss schrieb:
>>> Bernhard Muenzer schrieb:
>>>> Marianne Bloss schrieb:
>>>>> Markus Ðiegmann schrieb:
>>>>>> Es geht auch darum, wer nun den Notar
>>>>>> bezahlt, den der Käufer mit der Beurkundung beauftragt hatte, nachdem eine
>>>>>> Einigung ja bereits erzielt war.
>>>>> Ich würde dem Notar einen Brief schreiben und ihm den Sachverhalt
>>>>> darlegen mit der Bitte, die Gebühren dem Verkäufer in Rechnung zu
>>>>> stellen. Der Notar wird darauf, seiner juristischen Einschätzung
>>>>> entsprechend, reagieren.
>>>> Das wird nach § 2 KostO i.V.m. § 141 KostO derjenige sein, der die Beurkundung
>>>> beauftragt hat.
>>> Nein, ich habe als Veräußerer auch schon eine Beurkundung beauftragt,
>>> ohne zur Kasse gebeten worden sein.
>> Lass mich raten: das war so in dem Vertrag vereinbart, der vor dem Notar
>> dann auch tatsächlich abgeschlossen wurde?
>>
>> In dem Fall hat der Käufer eine Erklärung nach § 3 KostO i.V.m. §141 KostO
>> abgegeben und wurde Kostenschuldner.
>>
>> Eine solche Erklärung fehlt aber im Fall des OP.
>
> erlebt hat und die KostO dazu auch nicht explizit Aussagen trifft.
Das tut sie sehr wohl: sie führt die Fälle auf, in denen ein anderer als der
Auftraggeber die Notarkosten zu begleichen hat.
Auf den SV, der im OP beschrieben ist, passt keiner dieser Fälle.