Desapropriação
gusfi...@gmail.com
Bom dia, professor. Estou precisando de uma orientação.
Estou realizando a avaliação de uma área rural em um processo de desapropriação, localizada nas proximidades do Comperj, com frente para a Rodovia RJ-116.
Para aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, levantei seis elementos comparáveis: três sem benfeitorias e três com construções (casas antigas, porém bem executadas, de padrão normal e plenamente habitáveis).
A dúvida surgiu ao calcular o valor das benfeitorias, já considerando a depreciação. Ocorre que, após subtrair o valor depreciado das construções do valor total dos imóveis com benfeitorias, resta um valor muito reduzido atribuído à terra nua — o que acaba distorcendo a análise e gerando inconsistência em relação aos elementos sem construções.
Gostaria de saber qual seria a melhor abordagem técnica para lidar com essa situação e evitar que o valor da terra nua seja subestimado.
Obrigado
Gustavo Lopes
Engenharia Legal, Perícias e Avaliações
( tel: (21) 99663-6317
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De: peritosju...@googlegroups.com <peritosju...@googlegroups.com> Em nome de Benito Bueno
Enviada em: sábado, 19 de julho de 2025 18:40
Para: peritosju...@googlegroups.com
Assunto: Re: [Peritos judiciais do BR: Post nº 6544] Piso de áreas molhadas
Olá Gustavo,
Boa tarde!
De fato, conforme as boas práticas da engenharia e os princípios de higiene, salubridade e funcionalidade, é tecnicamente recomendável, e usualmente exigido, que pisos de áreas molhadas (como vestiários, sanitários e cozinhas) apresentem caimento adequado em direção aos ralos, permitindo o escoamento da água por gravidade.
Ainda que não haja cláusula contratual explícita ou detalhamento no projeto tratando especificamente do caimento, tal característica é considerada implícita nas normas técnicas e no desempenho esperado dessas áreas.
Nesse sentido, destaco:
A ABNT NBR 8160:1999 (Sistemas prediais de esgoto sanitário, Projeto e execução) e a
ABNT NBR 15575 (Desempenho de edificações habitacionais), especialmente no que se refere aos requisitos de estanqueidade e segurança contra infiltrações,
Além da ABNT NBR 9050 (Acessibilidade a edificações), que também trata da necessidade de não acúmulo de água em áreas de uso comum.
O argumento da construtora quanto à entrega em NÍVEL ZERO sem a devida formalização em contrato ou projeto, não exime a responsabilidade técnica da empresa na entrega de um sistema funcional e seguro.
Sugiro, portanto, manter a não conformidade registrada em laudo, justificando-a tecnicamente com base nas normas e nas boas práticas, e indicando a necessidade de correção para o desempenho adequado da edificação.
Prof. Benito Bueno
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Benito Bueno
Oi, Gustavo! Tudo certo? Sua dúvida é super comum em avaliações de áreas rurais com benfeitorias, especialmente em processos de desapropriação.
Vamos lá:
Sobre a sua dúvida:
Você percebeu que, ao subtrair o valor depreciado das benfeitorias do valor total dos imóveis com construções, o que sobra para a terra nua fica muito baixo. Isso acaba destoando dos imóveis comparáveis sem construções, certo?
Isso acontece porque nem sempre é fácil separar corretamente o valor da terra e o das construções quando usamos comparáveis com benfeitorias. Às vezes, o valor das construções é superestimado ou o da terra subestimado, o que distorce a análise.
O que você pode fazer:
1. Use os comparáveis sem construções como referência principal para o valor da terra nua.
Essa costuma ser a melhor base para precificar a terra com mais segurança. Depois disso, você soma o valor das benfeitorias usando o método do custo depreciado (ou evolutivo, dependendo do caso).
2. Trate os dois componentes de forma separada: terra + benfeitorias.
Isso evita esse tipo de distorção que você notou. Os imóveis com construções devem ser analisados em duas partes, não como um “pacote fechado”.
3. Faça um teste de coerência.
Você pode comparar o valor da terra que sobrou dos imóveis com construções com o valor da terra dos imóveis sem construção. Se estiver dando muita diferença, talvez seja o caso de revisar o valor das benfeitorias ou a taxa de depreciação que você usou.
E lembrando:
No caso da desapropriação, o que o laudo deve mostrar é o valor justo de mercado, considerando a terra nua e as benfeitorias indenizáveis separadamente. Isso traz mais clareza para o Juiz e evita discussão técnica na perícia.
Prof. Benito Bueno
MANUEL PARREIRA
Assunto: Re: [Peritos judiciais do BR: Post nº 6550] Desapropriação
De: benit...@gmail.com
Enviado em: 30 de julho de 2025 11:43
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Wanessa Lima
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Mozart Imóveis
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Professor Benito Bueno
A NBR 14653-2 da ABNT, que trata da avaliação de bens imóveis urbanos, não proíbe o uso de amostras de municípios vizinhos quando não há dados suficientes no município onde está localizado o imóvel avaliando. No entanto, ela orienta que:
Devem ser utilizadas amostras que reflitam o mercado no qual o bem avaliado está inserido, levando em conta aspectos como localização, características físicas e econômicas, infraestrutura, acessibilidade e demanda.
Portanto:
Se não houver amostras suficientes no mesmo município, o avaliador pode recorrer a dados de municípios vizinhos, desde que haja justificativa técnica e que esses mercados tenham características compatíveis com o mercado do imóvel avaliado.
Isso deve ser explicitado no laudo, com a devida justificativa para o uso de dados externos.
Exemplo prático:
Se você está avaliando um imóvel em um pequeno município com poucos registros de transações, e há um município limítrofe com mercado semelhante (mesma dinâmica regional, perfil socioeconômico, infraestrutura etc.), pode-se utilizar essas amostras, mas sempre com cautela e fundamentação técnica.
Prof. Benito Bueno