R: Re: [legalit:38369] Sfratto morosità in pendenza di rito ordinario locatizio

[Avv. Pietro Lavezzari]

E' assolutamente pacifico in giurisprudenza che si possano fare più intimazioni di sfratto per morosità in successione , purchè relative a mensilità diverse. Ovviamente se non trasformi il tutto in una serie di liti temerarie.

Il procedimento per sfratto per morosità , in caso di opposizione e richiesta di ordinanza ex art.665, si conclude in caso di mancato pagamento all'udienza con l'ordinanza di rilascio, perchè la procedura prevede questa soluzione come unico sbocco, sempre, ribadisco, nel caso di opposizione. Se non vi è opposizione lo sfratto viene convalidato.

Nel tuo caso poi il contratto è di carattere commerciale e quindi il conduttore non può chiedere neanche la sanatoria.

Ciao

Pietro

 

----Messaggio originale----
Da: oldle...@gmail.com
Data: 01/04/2014 19.14
A: <leg...@googlegroups.com>
Ogg: Re: [legalit:38369] Sfratto morosità in pendenza di rito ordinario locatizio

All'udienza di sfratto posso produrre la costituzione del conduttore relativa al rito ordinario? o solo esibirla? 

In caso di loro opposizione fondata sul recesso ho possibilità di ottenere l'ordinanza provvisoria di rilascio? Come dice il collega Lavezzari per evitare la litispendenza di indicare solo le mensilità non indicate nel ricorso 447, e quelle pregresse? non devo farne proprio menzione?

Il giorno martedì 1 aprile 2014 19:02:43 UTC+2, valerialai ha scritto:

Sarebbe veramente un comportamento schizofrenico, che lo esporrebbe al ridicolo davanti al giudice, al quale tu produrresti prontamente la costituzione nel primo procedimento. A quel punto potrebbe tranquillamente dire addio a qualsiasi forma di dilazione.
Personalmente procederei sfrattandolo per morosità e premettendo, in fatto, che lo faccio in via tuzioristica perchè ho azionato la risoluzione consensuale e controparte ha eccepito l'errore (fantasioso) che hai detto.
V. Lai

Il 01/04/2014 16:47, Saverio Benigno ha scritto:

Se procedo con lo sfratto per morosità per le mensilità non indicate nel ricorso il conduttore potrebbe fare opposizione fondata sulla lettera di recesso inviata dal conduttore e sull'accettazione della medesima da parte del locatore eccependo l'irritualità del rito sommario? e in tal caso ho possibilità di ottenere un ordinanza provvisoria di rilascio con riserva delle eccezioni del convenuto?

Il giorno martedì 1 aprile 2014 15:44:26 UTC+2, Avv. Pietro Lavezzari ha scritto:

Puoi farlo solo per le mensilità che non hai indicato in ricorso. Se comprendi anche quelle di cui al ricorso hai sicuramente problemi di litispendenza.

Avv. Pietro Lavezzari

----Messaggio originale----
Da: oldle...@gmail.com
Data: 01/04/2014 15.17
A: <leg...@googlegroups.com>
Ogg: [legalit:38358] Sfratto morosità in pendenza di rito ordinario locatizio

Gentili colleghi ho bisogno di un vostro consiglio.

Ho incardinato un giudizio con il rito locatizio ex art. 447 bis per la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per mutuo consenso (recesso del conduttore ed accettazione del locatore) chiedendo in subordine la risoluzione per inadempimento atteso che al momento del deposito del ricorso vi erano 2 mensilità di mora.

L'udienza è fissata per il prossimo 23 aprile e controparte si è costituita eccependo solamente che il recesso comunicato dal conduttore è stato inviato per errore e quindi da ritenersi nullo ed intende provarlo con 3 testi, di cui una è la segretaria che avrebbe inviato la raccomandata di recesso per errore.

Preoccupato delle lungagini esagerate del rito e della possibilità che il giudice ammette le prove orali, mi chiedo se potessi agire contemporaneamente con lo sfratto per morosità, considerato che ad oggi sono già 7 mesi che non paga il canone.

Secondo voi ci potrebbero essere problemi di litispendenza o di opposizioni varie che mi farebbero ritardare ulteriormente i tempi del rilascio?

La giurisprudenza che ho trovato è datata ed altalenante!

Preciso che nel frattempo il conduttore ha comunicato al Comune la cessazione dell'attività e ha depositato la licenza. 

Inoltre, ha anche portato via tutti i suoi beni mobili presenti nel locale che è attualmente sgombero, ma si rifiuta di consegnare le chiavi (bel tipo!!).

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[Saverio Benigno]

Nel ricorso ordinario con udienza al 23 aprile io ho eccepito la morosità dei mesi di ottobre novembre e dicembre. Se procedo con lo Sfratto devo solo indicare i mesi di gennaio, febbraio, marzo e aprile per non rischiare l'eccezione di litispendenza? 

Conviene fare menzione nello sfratto che è pendente giudizio ordinario?

[Valeria Lai]

Personalmente ritengo che dovresti far presente al giudice come stanno davvero le cose; ovviamente azionando nello sfratto per morosità solo i canoni da gennaio e quelli maturandi successivamente. D'altronde un accertamento sul mancato pagamento dei canoni ottobre-dicembre dovrebbe risultare nel primo procedimento, nel quale immagino che insieme alla risoluzione per inadempimento avrai chiesto la condanna al pagamento dell'insoluto.
V. Lai

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[Saverio Benigno]

Nel mio caso non si tratta di sfratti consecutivi..... Secondo lei mi possono eccepire la riunione ex art. 273 cpc con il ricorso 447 bis già pendente per identità del petitum e della causa petendi?

[Avv. Luca Roberto]

Tutto dipende dalla sensibilità del giudice.

Se lo convinci e ritiene scorretto il comportamento del conduttore, ti concede l'ordinanza provvisoria di rilascio e poi muta il rito, per la riunione con l'altra causa.

Il consiglio è provarci.

[Saverio Benigno]

Se il giudice fosse "sensibile" già all'udienza di prima comparizione del procedimento con rito ordinario dovrebbe capire la situazione, non ammettere le prove orali di controparte e mettere subito la causa in decisione  visto che è ampiamente documentata. Ho addirittura le foto che l'immobile è libero e sgombro mentre caricavano la roba sul camion e la dichiarazione del Comune che hanno consegnato la licenza e comunicato la chiusura dell'attività.

Ma siccome siamo in Italy, un rinvio o una riserva di tre o quattro mesi non si nega mai al povero conduttore non pagante ed occupante!!

Per ciò sto valutando di fare contemporaneamente, o subito dopo in caso di riserva o rinvio, lo sfratto per morosità.

[Avv. Luca Roberto]

Quello che ti dicevo è appunto di proporre lo sfratto per morosità e, a fronte dell'opposizione avversaria, di chiedere al Giudice l'emissione di ordinanza ex art. 665 cpc.

Nella causa ordinaria l'ordinanza provvisoria non è prevista.

P.S.: per la prima causa non era possibile procedere con una intimazione di licenza o sfratto di finta locazione? 

[Saverio Benigno]

Nella prima causa ordinaria non ho proceduto con lo sfratto perchè a fine agosto 2013 il conduttore mi aveva inviato il recesso comunicando che mi avrebbe consegnato il locale il 30 Settembre 2013 e la mia cliente aveva inviato la sua accettazione. A fine Novembre 2013, quando ho depositato il ricorso, la morosità era di soli 2 mesi, quindi non grave secondo alcuni orientamenti, per evitare l'opposizione e la negazione dell'ordinanza provvisoria di rilascio nel caso sanavano in udienza e il conseguente mutamento di rito e la mediazione obbligatoria, ho preferito incardinare il ricorso ordinario.

Secondo lei, stando cosi le cose, tenuto conto la che prima udienza di comparizione del rito ordinario è prevista per il 17 Aprilie, se promuovo contestualmente lo sfratto per morosità (ad oggi 7 mesi) ho concrete possibilità di ottenere l'ordinanza provvisoria di rilascio in caso di loro opposizione fondata sulla pendenza del rito ordinario?

Preciso che nel frattempo sono entrato in possesso di un documento del Comune che certifica che la società conduttrice ha comunicato la chiusura dell'attività e ha depositato la licenza. Inoltre ho delle fotografie che attestano che hanno già portato via tutto dal locale che è attualmente vuoto!!

La ringrazio tantissimo per il suo tempo e il suo cortese aiuto!!

[A. P. Sorravia]

Buongiorno a tutti
Mi inserisco nella discussione perchè devo risolvere a breve dei dubbi
Il conduttore del mio cliente, a dicembre scorso, invia lettera di recesso anticipato (i sei mesi di preavviso scadono a luglio) . Il mio cliente tacitamente accetta il recesso (contratto di locazione commerciale).
Il conduttore nel frattempo da ottobre non paga più i canoni. ho i presupposti per incardinare sfratto per morosità? Tenete conto che dal conduttore nulla si recupererà e quindi il cliente vuole solo non pagare le tasse sui canoni non percepiti. Lo stesso inoltre non ha ancora pagato il recesso anticipato.