"mora persistente" nel procedimento di sfratto
Enrico Gorini
Ripropongo questo tema che dev’essere sfuggito ai cultori delle locazioni:
Inviato: lunedì 19 gennaio 2015 11:36
Cari amici,
qualcuno oggi ha fatto vacillare una mia certezza in tema di sfratto, e chiedo conforto per capire se sono impazzito.
Sfratto per morosità per 3 canoni scaduti.
Nelle more dell’udienza, il locatario paga “quei” tre canoni, ma all’udienza intanto sono maturati altri tre canoni.
A mio parere “la mora persiste” (art.663 c.3 c.p.c.); il petitum nel procedimento sommario, infatti, secondo me, non riguarda “quei” tre canoni, ma la mora locatizia, e la mora sussisteva sia al momento dell’intimazione, sia al momento dell’udienza.
Il mio amico, esperto in locazioni, asserisce invece che “non persiste”, e dovrei casomai (se ho ben capito) convertire il rito per l’accertamento della risoluzione per grave inadempimento.
Insomma, in tale caso, la mora persiste o no ?
enrico gorini
avv. cosentino
Ma se la mora non persiste perché dovrebbe accertarsi l'inadempimento!!!!!
Non ritengo che la domanda di sfratto per morosità sia ancorata ad un periodo determinato e al mancato pagamento di determinati canoni. Infatti l'ingiunzione, quando contestualmente richiesta, viene emessa anche per i canoni a scadere...
La morosità a mio parere persiste.
Saluti
Avviso. Michele Cosentino
Barletta
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antonio brusca
Anche secondo me la mora persiste. Caso simile mi è capitato alcuni mesi fa e il giudice nel contestuale decreto ing. Ha liquidato i canoni ancora da scadere. Avv. Brusca antonio
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Enrico Gorini
Cosentino e Brusca,
grazie per i vostri conforti che in effetti coeriscono (si dice?!) con la logica del sistema. Staremmo freschi se ogni volta si potesse paralizzare uno sfratto con semplice sanatoria del “passato”
enrico
Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di antonio brusca
Inviato: martedì 20 gennaio 2015 14:17
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: Re: [legalit:40411] "mora persistente" nel procedimento di sfratto
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avv. Vincenzo Giordano
Avvocato - Mediatore specializzato
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avv. cosentino
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Alberto Sonego
Cordialità.
Alberto Sonego
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avv. Vincenzo Giordano
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Enrico Gorini
I am puzzled ! (mi piace l’espressione, e qui rende bene anche figurativamente il mio stato d’animo!)
Non sono d’accordo con questa interpretazione contraria all’interesse del creditore, sia per ratio sia per interpretazione letterale e sistematica.
- intanto per inquadrare osservo il procedimento di sfratto per morosità è “speciale” ed è pensato per snellire e velocizzare le questioni, non per rimandarle; qui infatti la questione è molto semplice: se l’inquilino non è in mora, lo può dimostrare molto facilmente mediante ricevute. Se non ce le ha, intanto subisce lo sfratto esecutivo, salva l’opposizione;
- il petitum principale nello sfratto (tolto il problema del decreto ingiuntivo per canoni) è l’accertamento di un inadempimento qualificato per poter procedere alla risoluzione (sfratto), e più precisamente “il mancato pagamento dei canoni d’affitto alle scadenze” (art.658); se alla scadenza c’era mora, l’inadempimento qualificato si è già realizzato. In via eccezionale l’inadempiente può evitare la risoluzione pagando tutti i canoni in ritardo ma entro il termine di grazia (se concesso) o entro l’udienza (se non concesso il termine di grazia); considerarlo “adempiente” senza esserlo davvero, è una fictio juris irragionevole.
- L’obbligazione dei canoni, pur frazionata, è unitaria; non avrebbe senso negare l’inadempimento solo perché esso è tardivamente compiuto.
- la condanna al pagamento dei canoni fino alla scadenza (condanna in futuro) è un’altra eccezionalità, questa volta a favore del locatore: in mancanza di essa il locatore che ha accertato l’inadempimento passato, dovrebbe poi fare nuove ingiunzioni per quanti sono i canoni a scadere. Ma questo riguarda il credito, non lo sfratto.
- l’intento del legislatore è quello di favorire la definizione dei rapporti, non di defatigare il locatore, il quale potrebbe non riuscire mai a sfrattare l’inquilino, se non entrando nel merito e quindi con “conversione del rito”, aizzando artificiosamente una lite dagli esiti già scontati.
per altro verso, consentire al conduttore di fare il “giochetto”, a quale giustizia corrisponde? non favorisce unicamente i furbi?
Enrico Gorini
Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di avv. Vincenzo Giordano
Inviato: martedì 20 gennaio 2015 18:39
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: Re: [legalit:40420] "mora persistente" nel procedimento di sfratto
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Daniela Messina
In base alla mia esperienza la "persistenza" della mora viene perlopiù riferita dai Giudici alla mora attestata nell'intimazione di sfratto.
Se il conduttore non ha dato apposita causale ai pagamenti, puoi anche sostenere che due dei pagamenti siano da imputarsi ai canoni scaduti successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto e prima dell'udienza...
Daniela Messina
Alberto Sonego
puoi anche sostenere che due dei pagamenti siano da imputarsi ai canoni scaduti successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto e prima dell'udienza...
Avv. Daniela Messina
Temo che questo si scontri con le regole sull'imputazione dei pagamenti.
Ma d'altronde nel frattempo sono scaduti altri due canoni ed il pagamento potrebbe anche essere stato fatto dal conduttore per evitare ulteriori morenella speranza che vedendo la volontà di pagaresi rinunciasse allo sfratto (lo so anch'io che è paradossale, però confesso di aver già seguito questa strada e il Giudice non ha avuto nulla da eccepire... certo, in quelle occasioni non c'era un Collega ad assistere il conduttore, altrimenti immagino che le cose sarebbero andate [forse] diversamente...)
Avv. Daniela Messina Via Martiri della Liberta' 8-10, 10072 Caselle T.se (TO)-Foro di Torino Via Giovanni XXIII 2, 10080 S. Benigno C.se (TO)-Foro di Ivrea tel. 3289298973 - 011.19820637 - fax 011.0705314 daniela...@pec.ordineavvocatitorino.it in...@avvocatomessina.it -www.avvocatomessina.it _______________________________________________________________________ IMPORTANTE: il contenuto di questa email e degli eventuali allegati, è strettamente confidenziale e destinato alla/e persona/e a cui è indirizzato. Se avete ricevuto per errore questa email, Vi preghiamo di segnalarcelo immediatamente e di cancellarla dal vostro computer. E' fatto divieto di copiare e divulgare il contenuto di questa email. Ogni utilizzo abusivo delle informazioni quì contenute da parte di persone terze o comunque non indicate nella presente email, potrà essere perseguito ai sensi di legge. IMPORTANT: The contents of this email, and any attachments, are CONFIDENTIAL and intended only for the person(s) to whom they are addressed. If you have received the email in error please notify the sender immediately and delete it from your computer system. Do not copy or distribute
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Enrico Gorini
Per chi ritiene che la “mora persistente” sia quella riferita al momento dell’atto introduttivo:
come si giustifica che per la sanatoria all’udienza di convalida basta sanare il pregresso fino all’atto introduttivo, mentre per la sanatoria nel termine di grazia occorre sanare tutto fino al termine concesso?
Verrebbe penalizzato un sacco chi non riesce a pagare in prima udienza, perché la sua posizione con il termine di grazia si aggraverebbe alquanto !
avv.Enrico Gorini
precedenti interventi:
In base alla mia esperienza la "persistenza" della mora viene perlopiù riferita dai Giudici alla mora attestata nell'intimazione di sfratto.
Se il conduttore non ha dato apposita causale ai pagamenti, puoi anche sostenere che due dei pagamenti siano da imputarsi ai canoni scaduti successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto e prima dell'udienza...
Daniela Messina
“puoi anche sostenere che due dei pagamenti siano da imputarsi ai canoni scaduti successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto e prima dell'udienza...”
Temo che questo si scontri con le regole sull'imputazione dei pagamenti.
(alberto sonego)
Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di Enrico Gorini
Inviato: martedì 20 gennaio 2015 19:35
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: R: [legalit:40423] "mora persistente" nel procedimento di sfratto
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avv. Vincenzo Giordano
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avv. Oberdan Corradini
Art 55 equo canone...
Art. 55
Termine per il pagamento dei canoni scaduti
La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto.
Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di Enrico Gorini
Inviato: giovedì 22 gennaio 2015
19.13
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: R: [legalit:40437]
"mora persistente" nel procedimento di sfratto
Enrico Gorini
Grazie, oberdan, mi hai preceduto d’un soffio. In realtà l’art.55ce l’avevo assopito in un angolo del cervello.
Vincenzo e Sonego, cosa ne pensate?
vale nel nostro caso?
…”canoni scaduti sino a tale data”: significa fino alla data dell’udienza no?
enrico gorini
Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di avv. Oberdan Corradini
Inviato: venerdì 23 gennaio 2015 10:26
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: R: [legalit:40439] "mora persistente" nel procedimento di sfratto
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Alberto Sonego
A norma dell'art. 55 comma 1 legge n. 392 del 1978 - secondo il quale la morosità può essere sanata in sede giudiziale solo se il conduttore versi, alla prima udienza, l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice - l'inadempimento di tali obbligazioni può essere sanato tardivamente solo con l'effettivo pagamento delle somme dovute per i titoli suindicati, e non con la mera enunciazione della disponibilità ad un futuro pagamento.
Cosa ho vinto? :-D
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Giuseppe De Cata
Alessandro Pedone
Da quando è obbligatorio invitare alla negoziazione assistita?Grazie
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Enrico Gorini
Veramente nulla ! quella sentenza enuncia solo un principio laterale già implicito nel sistema.
Sarà per un’altra volta!
però mi piacerebbe sentire se Vincenzo è d’accordo! non vorrei tirasse fuori un “distinguo” dei suoi!
enrico
Da: leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di Alberto Sonego
Inviato: venerdì 23 gennaio 2015 12:59
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: Re: R: [legalit:40441] "mora persistente" nel procedimento di sfratto
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avv. Vincenzo Giordano
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Paolo Franzì
Chiedo il Vs parere su quanto segue:
sfratto per morosità, mi costituisco in giudizio mi oppongo allo sfratto eccependo l’inadempimento contrattuale del locatore in quanto l’appartamento è risultato non idoneo all’uso per cui era destinato (abitazione) per l’insorgere di umidità e muffe in tutto l’appartamento. Con domanda riconvenzionale avanzo richiesta di risarcimento per i danni derivanti alla salute a causa dell’ambiente insalubre. Il Giudice non accoglie la richiesta di sfratto e dispone il mutamento del rito concedendo alle parti termine per note e integrazione documenti. Nelle note chiedo ammettersi prova per teste e ctu. Il giudice non li ammette. Viceversa controparte, non si oppone alla richiesta di risarcimento danni. Non prende posizione e non replica sul punto. Si sofferma e replica solo su punti secondari. Secondo voi ci sono elementi sufficienti per ritenere che il Giudice possa ritenere provato il danno solo sulla base dell’art 115 cpc: Salvi i casi previsti dalla legge, il giudice deve porre a fondamento della decisione le prove proposte dalle parti o dal pubblico ministero nonché i fatti non specificatamente contestati dalla parte costituita.
Grazie
PF
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