Reglas para Hipotecas en Alberta Canada 2018

[Luis Mora]

Mortgage in Calgary, Alberta.

Entre las nuevas reglas principales es el requisito de someter a estrés a los prestatarios que no tienen seguro. Anteriormente, solo los prestatarios asegurados debían someterse a dicha prueba.

Por ley, los prestatarios con un pago inicial de menos del 20 por ciento para un hogar deben comprar un seguro hipotecario. Los prestatarios pagan una prima de seguro, pero el beneficiario es en realidad el prestamista, ya que el seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario incumpla el préstamo. El principal regulador bancario de Canadá ha publicado la versión final de sus nuevas reglas de hipoteca, que incluyen el requisito de "someter a prueba" a los prestatarios con préstamos no asegurados para garantizar que podrían soportar tasas de interés más altas.

La Oficina del Superintendente de Instituciones Financieras (OSFI) lanzó nuevas directrices para la industria hipotecaria el martes. El regulador presentó una versión similar de estas reglas a principios de este verano en borrador, pero el lanzamiento del martes las hace oficiales a partir del 1 de enero.

Entre las nuevas reglas principales es el requisito de someter a estrés a los prestatarios que no tienen seguro. Anteriormente, solo los prestatarios asegurados debían someterse a dicha prueba.

Por ley, los prestatarios con un pago inicial de menos del 20 por ciento para un hogar deben comprar un seguro hipotecario. Los prestatarios pagan una prima de seguro, pero el beneficiario es en realidad el prestamista, ya que el seguro protege al prestamista en caso de que el prestatario incumpla el préstamo.

Y las primas de seguro pueden ser fácilmente en miles de dólares, además del costo de una vivienda, que oscila entre 0.6 y 4.5 por ciento de la hipoteca, según el tamaño del pago inicial y el precio de la propiedad.

La Corporación de Hipotecas y Vivienda de Canadá es, de lejos, la aseguradora hipotecaria más grande de Canadá, aunque compite con sus rivales privados Genworth Financial, Canada Guaranty y algunos otros.

En una casa de $ 500,000 con un pago inicial de $ 50,000, el CMHC dice que a un prestatario se le cobrarían $ 13,950 adicionales para asegurar la hipoteca de $ 450,000.

La gran mayoría de los prestatarios por primera vez tienen que comprar un seguro hipotecario, y se han visto obligados a someterse a una prueba de estrés de sus finanzas desde el año pasado.

Cualquiera que posea más del 20 por ciento del valor de una vivienda no tiene que pagar ese seguro, y se conoce como prestatario "sin seguro", las personas afectadas por las nuevas reglas revelaron el martes.

La prueba de esfuerzo en sí consiste en garantizar que el prestatario pueda pagar el préstamo si las tasas de interés son más altas de lo que son hoy en día.

Según el Banco de Canadá, los grandes bancos tienen actualmente una tasa de interés hipotecaria promedio de cinco años publicada de 4.89 por ciento. Pero no es difícil encontrar una tarifa más baja comprando. (El sitio web de comparación de tarifas ratesupermarket.ca calcula que muchos prestamistas ofrecen hipotecas a cinco años por debajo del tres por ciento, al igual que RateSpy.com rival y muchos otros).

La prueba de estrés está diseñada para simular la situación financiera de un prestatario suponiendo que tendría que pagar el préstamo en el promedio publicado, sin importar el trato que pudieron negociar. Por lo tanto, según las nuevas normas de OSFI, los prestatarios serían sometidos a pruebas de estrés, ya sea en la tasa promedio publicada a cinco años, o un dos por ciento más alta que su tasa hipotecaria real, cualquiera que sea mayor.

Cabe destacar que las nuevas reglas de prueba de estrés no se aplicarán a las renovaciones de hipotecas, siempre que estén con el prestamista existente del prestatario.

El regulador publicó un borrador de sus nuevas reglas durante el verano, antes de consultar con las partes interesadas sobre cualquier cambio que deba hacerse. El regulador dijo que recibió más de 200 envíos de personas en la industria y miembros del público acerca de las reglas tal como se propusieron en julio.

Los críticos de la idea, incluidos muchos en la industria inmobiliaria, dijeron que imponer una prueba de estrés a todos los compradores pondría un escalofrío en el mercado de la vivienda en un momento en que no puede permitírselo.

Pero OSFI está presionando de todos modos con los cambios que describe como "vigilantes".

"Estas revisiones refuerzan un régimen regulatorio fuerte y prudente para la suscripción de hipotecas residenciales en Canadá", dijo Jeremy Rudin, superintendente de OSFI.

El economista de TD Bank, Brian DePratto, coincide con esa evaluación y señala que "en general, estos cambios deberían ayudar a mejorar la capacidad de recuperación del sistema bancario canadiense en un entorno de tipos de interés en alza".

Pero eso no es para sugerir que no habrá dolor por ellos. DePratto estima que expandir la prueba de estrés a todos los compradores deprimirá la demanda de vivienda en un cinco o un 10 por ciento, y puede haber un pequeño apuro para entrar antes de que las nuevas reglas entren en enero.

Él cree que la reacción del mercado de la vivienda a las últimas reglas de prueba de estrés en 2016 es un buen ejemplo de por qué el regulador se vio obligado a actuar nuevamente: a partir de agosto, las hipotecas aseguradas cayeron un 4,5 por ciento en los 12 meses desde que estuvieron sujetas a estrés prueba.

Por su parte, las hipotecas no aseguradas crecieron un 17,3 por ciento, lo que sugiere que los propietarios estaban haciendo todo lo posible para obtener sus pagos iniciales por encima del umbral del 20 por ciento, y que, lejos de ser bloqueado por una hipoteca asegurada, fallasen las pruebas de estrés.

"Las estimaciones pegan al mercado sin seguro en aproximadamente el 80% de la actividad recientemente, por lo que esta medida muerde, posiblemente más que los cambios anteriores en los mercados más caros", dijo el economista del Banco de Montreal, Doug Porter.

En términos prácticos, la prueba de estrés significaría que un comprador potencial de un hogar de $ 1 millón con una reducción del 20 por ciento vería que su poder de compra se derrumbó en un 15 por ciento.