道路に２メートル以上接した『敷 地』

[Annie]

Annieです。毎度お世話になります。

建築基準法（以下「法」といいます。）上建築物の敷地は，『道路に２メートル
以上接しなければならない。』とのことですが、この『敷地』の形状や用途など
に制限はないのでしょうか？

例えば以下のような例で、建築は可能でしょうか？
今すぐ建て替えしよう、という話ではないのですが、将来の土地の利用計画のた
めにお教え頂ければ幸いです。

──────────────────────────────　　　

　　　　　　　　　　　道　　路

────┬─┬───────┬─┬───────┬───┬─
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│＊│　　　　　　　│　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　他者所有地　│　　　│
　　　　│路│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
　　　　│地├───────┤地│　　　　　　　│　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
　　　　│Ａ│　他者所有地　│Ｂ├───────┤　　　└───┐
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│
　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　│　　　
　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　│　　　
　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│
　　　　└─┴───────┘　　　　　　　　　└───────┘　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

上記のような形状で、＊印がＡ氏の所有地です。
路地はＡ、Ｂともに２メートル未満の道幅です。
現在敷地Ａと敷地Ｂには建物が建っており、敷地Ａの家は路地Ａを通って出入り
し、敷地Ｂの家は路地Ｂを通って出入りしています。
「他者所有地Ｘ」に通ずる道は路地Ｂのみ。
路地Ａ，Ｂはともに、この路地に面する他の人達も通行します。
敷地Ｃは約３ｍの幅で道路に接しています。
敷地Ｄは路地を含めずに道路と３ｍ以上の幅で接しています。
敷地Ａと路地Ｂは約１メートルの幅で接しています。
土地の登記は敷地Ａ，Ｂ，Ｃそれぞれ別になっています。

このような状況の土地で、

問１）敷地Ｂに建物が建っている状態で敷地Ａの現在の建物を取り壊してあたら
　　　しく建物を建てることは可能でしょうか？

問２）問１が無理な場合、敷地Ｂの建物も取り壊す、土地の合筆をするなど、何
　　　らかのの方法で敷地Ｂに新しく建物を建てることは可能になるでしょう
　　　か？

宜しくお願いします。

--
Annie
mailto:ann...@104.net

[Yu_0]

# ほぼ全文引用しています。

Annie さんの
news:br22hs$8n5$1...@caraway.media.kyoto-u.ac.jp より

> 建築基準法（以下「法」といいます。）上建築物の敷地は，『道路に２メートル
> 以上接しなければならない。』とのことですが、この『敷地』の形状や用途など
> に制限はないのでしょうか？

　形状、用途（建築用途）共に制限が有ります。
　特に袋路地状敷地の袋路状部分の長さは、地方条例等によって規定
されている場合が多いので、各自治体で確認する必要があります。

> ──────────────────────────────　　　
>
> 　　　　　　　　　　　道　　路
>
> ────┬─┬───────┬─┬───────┬───┬─
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│＊│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　他者所有地　│　　　│
> 　　　　│路│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│地├───────┤地│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│
> 　　　　│Ａ│　他者所有地　│Ｂ├───────┤　　　└───┐
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│
> 　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　│　　　
> 　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　│　　　
> 　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│
> 　　　　└─┴───────┘　　　　　　　　　└───────┘　　　
> 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
>
> 上記のような形状で、＊印がＡ氏の所有地です。
> 路地はＡ、Ｂともに２メートル未満の道幅です。
> 現在敷地Ａと敷地Ｂには建物が建っており、敷地Ａの家は路地Ａを通って出入り
> し、敷地Ｂの家は路地Ｂを通って出入りしています。
> 「他者所有地Ｘ」に通ずる道は路地Ｂのみ。
> 路地Ａ，Ｂはともに、この路地に面する他の人達も通行します。
> 敷地Ｃは約３ｍの幅で道路に接しています。
> 敷地Ｄは路地を含めずに道路と３ｍ以上の幅で接しています。
> 敷地Ａと路地Ｂは約１メートルの幅で接しています。
> 土地の登記は敷地Ａ，Ｂ，Ｃそれぞれ別になっています。

> 問１）敷地Ｂに建物が建っている状態で敷地Ａの現在の建物を取り壊してあたら
> 　　　しく建物を建てることは可能でしょうか？

　現状では不可。

> 問２）問１が無理な場合、敷地Ｂの建物も取り壊す、土地の合筆をするなど、何
> 　　　らかのの方法で敷地Ｂに新しく建物を建てることは可能になるでしょう
> 　　　か？

　何らかの方法をとれば可能なのですが、“敷地 A ”の接する上図
の下側と“路地 A ”の左側や下側の土地がどのようになっているか、
路地の長さはどれくらいか、公道の幅はどれくらいか等によって対策
が変わってきますので、その辺書き加えた物を投稿した方が良いと思
います。

　現状の地図で“敷地 A ””路地 A ”共に接するのが宅地だと仮定
し、特殊な条件は無いだろうとすると
“他社所有地 X”及び“敷地 A,D に挟まれた他者所有地（以降 Z ）”
の通行権も考慮して、“路地 B ”と必要な幅に道路位置指定（建築基
準法 42 条 1 項 五号）を受けて『私道 B 』にしてしまう。
　当然ながら“敷地 A ”と『私道 B 』とは 2 メートル以上接する
ように工夫して切り分けなければなりませんが。
　“敷地 B ”も、その方が都合がよいでしょうし、“他者所有地 Z ”
も現状では建築できないので、合意すると思います。全体として将来を
見込んだ合理性は高いと考えます。
　ただし、道路位置指定時に“他者所有地 Z ”が、『私道 B 』に出っ
ぱった状態で認可されるかどうかは自治体に相談してください。
　“路地 A ”は道路位置指定で後退した分、分割して使うとか。
─────────────────────────────

　　　　　　　　　　　道　　路

─┬─┬─────┐←4m→┌───────┬───┬───
　│　：　　　　　│　位　│　　　　　　　│約３ｍ│
　│　：　　　　　│　　　│　　　　　　　│　　　│
　│　：　　　　　│　置　│　　　　　　　│　　　│
　│＊：＊敷地Ｄ　│　　　│　　　　　　　│　　　│
宅│　：　　　　　│　指　│　他者所有地Ｙ│　　　│
　│路：　　　　　│　　　│　　　　　　　│　　　│
　│　：　　　　　│　定　│　　　　　　　│　　　│
地│…：─────┤　　　│　　　　　　　│　　　│
　│　：　　　　　│　道　│　　　　　　　│　　　│
　│地：他者所有Ｚ│　　　├───────┤　　　└───┐
等│　：　　　　　│　路　│　　　　　　　│　　　　　　　│
　│…：─────┤　　　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
　│　：　　　　　│　　　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　│
　│Ａ：　　　　　└2m┬2m┴───────┤　　　　　　　│
　│　：　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│
　│　：　　　　　　　│　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　│
　│　：　　　　　　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　│
　└─┴───────┘………………………└───────┘
　　宅　　　　　地　　　　　等

　
--
SUZUKI Yuuki

[Annie]

返答ありがとうございます。

"Yu_0" <y...@beige.ocn.ne.jp> wrote in message
<br3en0$4ig$1...@news-est.ocn.ad.jp> Tue, 9 Dec 2003 12:12:52 +0900
>　形状、用途（建築用途）共に制限が有ります。

すみません、シロウトなもので…。「建築用途」とは何でしょうか？　これから
建てる家が居住用の住宅であるかどうか、という意味ですか？　（ならば、その
つもりです。）

>　特に袋路地状敷地の袋路状部分の長さは、地方条例等によって規定
>されている場合が多いので、各自治体で確認する必要があります。

この条項ですね。
http://www.city.kyoto.jp/tokei/sinsa/3_isyou/313_rojijyousikiti.html

これですと、敷地Ｃが３メートル以上の幅で道路に接しており、土地の奥行きが
約３３メートルである事から敷地Ｂと敷地Ｃについては現在の建物と仮に取り壊
してもその後一体の敷地として建築可能と考えてよろしいでしょうか？

──────────────────────────────　　　

　　　　　　　　　　　道　　路

────┬─┬───────┬─┬───────┬───┬─　　　─
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│　　　　↑
　　　　│　│　　　　　　　│＊│　　　　　　　│　　　│　　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│　　　　│
　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│路│　　　　　　　│　　　│　　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　他者所有地　│　　　│　　　　│
　　　　│路│　　　　　　　│地│　　　Ｙ　　　│　　　│　　　　約
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│　　　　33
　　　　│地├───────┤Ｂ│　　　　　　　│　　　│　　　　メ
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　　　│　　　　｜
　　　　│Ａ│　他者所有地　＠＠＠───────┤　　　└───┐ト
　　　　│　│　　　Ｚ　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│ル
　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　││　　
　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　││　　
　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　││
　　　　└─┼───────┘　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　││
　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　││
　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　│↓
　　　　　　└─────────────────┴───────┘─　　
　
＊全体の奥行きと「敷地Ａ」の下端を少々修正しました。敷地Ｃの奥行きより短
　いようです。
＊「＠＠＠」のしるしに付いては後述。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
>> 上記のような形状で、＊印がＡ氏の所有地です。
>> 路地はＡ、Ｂともに２メートル未満の道幅です。
>> 現在敷地Ａと敷地Ｂには建物が建っており、敷地Ａの家は路地Ａを通って出入り
>> し、敷地Ｂの家は路地Ｂを通って出入りしています。
>> 「他者所有地Ｘ」に通ずる道は路地Ｂのみ。
>> 路地Ａ，Ｂはともに、この路地に面する他の人達も通行します。
>> 敷地Ｃは約３ｍの幅で道路に接しています。
>> 敷地Ｄは路地を含めずに道路と３ｍ以上の幅で接しています。
>> 敷地Ａと路地Ｂは約１メートルの幅で接しています。
>> 土地の登記は敷地Ａ，Ｂ，Ｃそれぞれ別になっています。

>> 問２）問１が無理な場合、敷地Ｂの建物も取り壊す、土地の合筆をするなど、何
>> 　　　らかのの方法で敷地Ｂに新しく建物を建てることは可能になるでしょう
>> 　　　か？
>
>　何らかの方法をとれば可能なのですが、“敷地 A ”の接する上図
>の下側と“路地 A ”の左側や下側の土地がどのようになっているか、

他者所有地Ｘの続きです。

>路地の長さはどれくらいか、

約２３メートルのようです。（となると、この図、ずいぶん歪んでいますね。す
みません。）
路地Ｂの入り口（公道に接した部分）の道幅は１メートルです。

>公道の幅はどれくらいか

４メートルです。

>　現状の地図で“敷地 A ””路地 A ”共に接するのが宅地だと仮定
>し、特殊な条件は無いだろうとすると
>“他社所有地 X”及び“敷地 A,D に挟まれた他者所有地（以降 Z ）”
>の通行権も考慮して、“路地 B ”と必要な幅に道路位置指定（建築基
>準法 42 条 1 項 五号）を受けて『私道 B 』にしてしまう。

路地の両側は家が建っているので、道幅を広げるのは不可能です。

>　当然ながら“敷地 A ”と『私道 B 』とは 2 メートル以上接する
>ように工夫して切り分けなければなりませんが。
>　“敷地 B ”も、その方が都合がよいでしょうし、“他者所有地 Z ”
>も現状では建築できないので、合意すると思います。全体として将来を
>見込んだ合理性は高いと考えます。

申し訳ありません。前提条件の説明不足でした。路地の両側とも既に家がギリギ
リまで建っています。せっかく書いてくださった図、バッサリとカットいたしま
す。(*_ _)人

もしも、他者所有地Ｘの部分の建物が取り壊された場合、Ｘへの通行権を拒絶
し、路地Ｂを「＠＠＠」の位置までと判断し敷地Ａを、敷地Ｂ，敷地Ｃへと続く
一体の敷地と判断する事はできますでしょうか？　（通行権がある限り、敷地Ａ
は敷地Ｂ，Ｃから独立した敷地である、と理解したのですが、それで合っていま
すでしょうか？）

--
Annie
mailto:ann...@104.net

[Yu_0]

サブジェクト変えました。
Annie さんの
news:br4r2u$mga$1...@caraway.media.kyoto-u.ac.jp より

> すみません、シロウトなもので…。「建築用途」とは何でしょうか？　これから
> 建てる家が居住用の住宅であるかどうか、という意味ですか？　（ならば、その
> つもりです。）

　仰るとおりです。建築する建物の用途、面積、階数等によっても
袋路地形状に制約が変化する為に書きました。ご覧になった京都府
のページにも書いて有るとおりです。

> これですと、敷地Ｃが３メートル以上の幅で道路に接しており、土地の奥行きが
> 約３３メートルである事から敷地Ｂと敷地Ｃについては現在の建物と仮に取り壊
> してもその後一体の敷地として建築可能と考えてよろしいでしょうか？

　仰るとおり可能です。
　但し建築できる建物は原則一棟のみです。

# 引用図に教えていただいた条件を加筆しました。
# これでよろしいでしょうか？
> ──────────────────────────────　　　
>
> 　　　　　　　　　　　道路（公道巾４ｍ）　　
>
> ────┬1m┬───────┬1m┬───────┬───┬─　　　─
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│　　　　↑
> 　　　　│　│　　　　　　　│＊│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│地│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│Ｂ│　他者所有地　│　　　│　　　　│
> 　　　　│路│　　　　　　　│長│　　　Ｙ　　　│　　　│　　　　約
> 　　　　│　│　　　　　　　│サ│　　　　　　　│　　　│　　　　33
> 　　　　│地├───────┤23│　　　　　　　│　　　│　　　　メ
> 　　　　│　│　　　　　　　│ｍ│　　　　　　　│　　　│　　　　｜

> 　　　　│Ａ│　他者所有地　＠＠＠───────┤　　　└───┐ト
> 　　　　│　│　　　Ｚ　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│ル
> 　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│

> 　　　　│　│　　　　　　　1m　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　││　　
> 　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　││　　
> 　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　││
> 　　　　└─┼───────┘　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　││
> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　││
> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　│↓
> 　　　　　　└─────────────────┴───────┘─　　

> 路地の両側は家が建っているので、道幅を広げるのは不可能です。

　ちゅうことは“他者所有地 X ”が建築しようとした場合に、接道
２メートルが可能な“敷地 C ”の通行権を主張する可能性もあるわ
けですね。認められる可能性は五分以下のような気もしますが。

> もしも、他者所有地Ｘの部分の建物が取り壊された場合、Ｘへの通行権を拒絶
> し、路地Ｂを「＠＠＠」の位置までと判断し敷地Ａを、敷地Ｂ，敷地Ｃへと続く
> 一体の敷地と判断する事はできますでしょうか？　（通行権がある限り、敷地Ａ
> は敷地Ｂ，Ｃから独立した敷地である、と理解したのですが、それで合っていま
> すでしょうか？）

　Ａ氏所有の土地に関して言えば A,B,C を一体の敷地として建築する事は
可能です。
　但し相変わらず建築できる建物は原則一棟のみです。

　“他者所有地 X ”との関連については、以前の投稿から“他者所有地 X ”
は確か“路地 B ”からしか公道に出られなかったはずなので、たとえ
“他者所有地 X ”の建物を壊したとしても通行を拒否できる合理的な理由が
なければ“所有者 X ”の通行権は認められるでしょう。
　つまり A,B,C を一体化して建築することは可能ですが“他者所有地 X ”
への通行の妨げになる形で建築する事は民法上制限されるでしょう。

## 各路地の地目は“宅地”ですよね。

--
SUZUKI Yuuki

[Annie]

"Yu_0" <y...@beige.ocn.ne.jp> wrote in message

<br56h0$3mn$1...@news-est.ocn.ad.jp> Wed, 10 Dec 2003 04:05:38 +0900
>　但し建築できる建物は原則一棟のみです。

「原則一棟」というのは、どのような規定からでしょうか？
離れを建てる場合の条件が別にあるのでしょうか？

># 引用図に教えていただいた条件を加筆しました。
># これでよろしいでしょうか？

路地Ａの道幅を修正しました。
「＠＠＠」は削除。

>> ──────────────────────────────　　　
>>
>> 　　　　　　　　　　　道路（公道巾４ｍ）　　
>> 　　　　　1.5m
>> ────┬　┬───────┬1m┬───────┬───┬─　　　─

>> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│　　　　↑
>> 　　　　│　│　　　　　　　│＊│　　　　　　　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│　│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│地│　　　　　　　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│　│　　　　　　　│Ｂ│　他者所有地　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│路│　　　　　　　│長│　　　Ｙ　　　│　　　│　　　　約
>> 　　　　│　│　　　　　　　│サ│　　　　　　　│　　　│　　　　33
>> 　　　　│地├───────┤23│　　　　　　　│　　　│　　　　メ
>> 　　　　│　│　　　　　　　│ｍ│　　　　　　　│　　　│　　　　｜
>> 　　　　│Ａ│　他者所有地　│　├───────┤　　　└───┐ト
>> 　　　　│　│　　　Ｚ　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│ル
>> 　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
>> 　　　　│　│　　　　　　　1m　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　││　　
>> 　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　││　　
>> 　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　││
>> 　　　　└─┼───────┘　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　││
>> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　││
>> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　│↓
>> 　　　　　　└─────────────────┴───────┘─　　
>
>
>> 路地の両側は家が建っているので、道幅を広げるのは不可能です。
>
>　ちゅうことは“他者所有地 X ”が建築しようとした場合に、接道
>２メートルが可能な“敷地 C ”の通行権を主張する可能性もあるわ
>けですね。認められる可能性は五分以下のような気もしますが。

現在路地Ｂの通行権を持っているＸが敷地Ｃの通行権への変更を認められる場合
があるのでしょうか？　感覚的には「そんな無茶な！」と思いますが。

>> もしも、他者所有地Ｘの部分の建物が取り壊された場合、Ｘへの通行権を拒絶
>> し、路地Ｂを「＠＠＠」の位置までと判断し敷地Ａを、敷地Ｂ，敷地Ｃへと続く
>> 一体の敷地と判断する事はできますでしょうか？　（通行権がある限り、敷地Ａ
>> は敷地Ｂ，Ｃから独立した敷地である、と理解したのですが、それで合っていま
>> すでしょうか？）
>
>　Ａ氏所有の土地に関して言えば A,B,C を一体の敷地として建築する事は
>可能です。
>　但し相変わらず建築できる建物は原則一棟のみです。
>
>　“他者所有地 X ”との関連については、以前の投稿から“他者所有地 X ”
>は確か“路地 B ”からしか公道に出られなかったはずなので、たとえ
>“他者所有地 X ”の建物を壊したとしても通行を拒否できる合理的な理由が
>なければ“所有者 X ”の通行権は認められるでしょう。
>　つまり A,B,C を一体化して建築することは可能ですが“他者所有地 X ”
>への通行の妨げになる形で建築する事は民法上制限されるでしょう。

Ｘの通行権は、建物が建っている、建っていないにかかわらず、ある、というこ
とですね？

逆にいえば、路地Ｂを現状のままＸに通行権を認めたままで、Ａ，Ｂ，Ｃを一体
の敷地として建築する事は可能、という理解で良いでしょうか？

>## 各路地の地目は“宅地”ですよね。

はい、そうです。

--
Annie
mailto:ann...@104.net

[Yu_0]

Annie さんの
news:br7ddk$22b$1...@caraway.media.kyoto-u.ac.jp より
> 「原則一棟」というのは、どのような規定からでしょうか？
> 離れを建てる場合の条件が別にあるのでしょうか？

　YES　引用します。　
|| 建築基準法施行令 1 条 1 項一号（用語の定義）
|| 　敷地　　1 の建築物又は用途上不可分の関係にある 2 以上
|| 　　　　　の建築物のある一団の土地をいう。

　“用途上不可分”というのが解りにくいですが、例えば、離れの
車庫とか物置とか勉強部屋とか茶室とか etc.　離れと母屋の関係が
密接で分ける事が不合理な場合。
　解らなかったら、こんな組み合わせはどう？と、事例で質問して
みてください。

　現状Ａ氏一族がそれぞれの敷地に一棟ずつ家を建てて住んでいたと
して、それをそのままで“まとめて一つの敷地”として扱う事はでき
ないし、ひとまとめにした後には、たとえ複数家族で使う場合も二つ
以上の独立して機能する住宅を建てる事はできないと言う事です。
　繰り返し原則一棟と書いたのは、今回の事例を見ていると、このよ
うな考えに至る可能性が有りそうだと思ったものですから。

> ──────────────────────────────　　　
>
> 　　　　　　　　　　　道路（公道巾４ｍ）　　
> 　　　　　1.5m
> ────┬　┬───────┬1m┬───────┬───┬─　　　─
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│　　　　↑
> 　　　　│　│　　　　　　　│＊│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│地│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│Ｂ│　他者所有地　│　　　│　　　　│
> 　　　　│路│　　　　　　　│長│　　　Ｙ　　　│　　　│　　　　約
> 　　　　│　│　　　　　　　│サ│　　　　　　　│　　　│　　　　33
> 　　　　│地├───────┤23│　　　　　　　│　　　│　　　　メ
> 　　　　│　│　　　　　　　│ｍ│　　　　　　　│　　　│　　　　｜
> 　　　　│Ａ│　他者所有地　│　├───────┤　　　└───┐ト
> 　　　　│　│　　　Ｚ　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│ル
> 　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　1m　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　││　　
> 　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　││　　
> 　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　││
> 　　　　└─┼───────┘　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　││
> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　││
> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　│↓
> 　　　　　　└─────────────────┴───────┘─　　

> >> 路地の両側は家が建っているので、道幅を広げるのは不可能です。
> >
> >　ちゅうことは“他者所有地 X ”が建築しようとした場合に、接道
> >２メートルが可能な“敷地 C ”の通行権を主張する可能性もあるわ
> >けですね。認められる可能性は五分以下のような気もしますが。
>
> 現在路地Ｂの通行権を持っているＸが敷地Ｃの通行権への変更を認められる場合
> があるのでしょうか？　感覚的には「そんな無茶な！」と思いますが。

# 余計な事書いちゃったな。
　私も五分以下と書いたように認められるとはあまり思っていません。
　後述する判決の中でも最初に決めた通路を替える事は認めていません
し、囲繞する土地の不利益が最低限になるように求められていますし。
　心配させてすみません。

　しかし、土地の有効利用や相隣関係の観点からすると通路巾２メート
ルを認めないというのも、X の権利を猛烈に制限しているようにも思う
んですよね。現状既に X には“建築”ができないのですから。将来的
にそういう判定がある可能性は否定できないということ。
　ちなみに現在新設される囲繞地通行権による通路は、私が知る限り巾
２メートル以上とっています。

> Ｘの通行権は、建物が建っている、建っていないにかかわらず、ある、というこ
> とですね？

　YES
　反対意見は有るものの最高裁 H.2/11/20 判決では囲繞地通行権は土地
に付着した物権的権利であるとされています。
　つまり人が住んでいない、ひいては建物が建っていなくとも権利がある
という事で、当該事件もいよいよ家を建てる段になってから、囲繞地通行
権確認請求を出したものです。

> 逆にいえば、路地Ｂを現状のままＸに通行権を認めたままで、Ａ，Ｂ，Ｃを一体
> の敷地として建築する事は可能、という理解で良いでしょうか？

　YES
　えーっと、前回も可能だと書いたのですが……
# 余計な事書いちゃったので発散しちゃったかしらん(^^;

　ついでに前回はしょった土地形態の説明をしますと、

　“路地 B ”は通路状であっても、通行権があっても地目が“宅地”で
ある事に変わり有りません。（確認したのはその為）地目が宅地であれば、
見た目が通路でも、敷地としてみることができます。
　通行権があっても建築基準法定めるところの“敷地”であることに変
わり有りません。
　つまり“他者所有地 X ”の通行権を拒絶しなくとも“一つの敷地”に、
算入する事は可能です。
　逆に“路地 B ”を一部でも参入させないと“敷地 A ”は“敷地 B,C ”
と一体にならないのはお解りだと思います。

　最初の質問は「“路地 B ”の部分を参入しても通行権があるから、
通路として“敷地 A ”を分断しているのではないか」というように
読みましたので、上記理由により「Ａ氏所有の土地に関して言えば
A,B,C を一体の敷地として建築する事は可能です。」と答えました。

　念のため書きますが、現状の通路状態で判断しています。
　何かの拍子に“通路 B ”が巾２メートルになったりすると、判断が
変わります。それから、あくまで私的判断だということを常に念頭に
置いてください。

--
SUZUKI Yuuki

[Annie]

"Yu_0" <y...@beige.ocn.ne.jp> wrote in message

<br91ht$6p3$1...@news-est.ocn.ad.jp> Thu, 11 Dec 2003 15:03:31 +0900

>Annie さんの
>news:br7ddk$22b$1...@caraway.media.kyoto-u.ac.jp より
>> 「原則一棟」というのは、どのような規定からでしょうか？
>> 離れを建てる場合の条件が別にあるのでしょうか？
>
>　YES　引用します。　
>|| 建築基準法施行令 1 条 1 項一号（用語の定義）
>|| 　敷地　　1 の建築物又は用途上不可分の関係にある 2 以上
>|| 　　　　　の建築物のある一団の土地をいう。
>
>　“用途上不可分”というのが解りにくいですが、例えば、離れの
>車庫とか物置とか勉強部屋とか茶室とか etc.　離れと母屋の関係が
>密接で分ける事が不合理な場合。

ふうむ。それならばこのあたりでよく見かける、「通り庭を通った奥の庭に若夫
婦の住まいを別棟で建てた。」というのは法律上はかなりグレーっぽいですね。

>　解らなかったら、こんな組み合わせはどう？と、事例で質問して
>みてください。

具体的にこの土地を考えると、２階を廊下で繋ぐ以外にイメージが沸きません。
土地がこのままの形状である限り、今敷地Ａに建っている建物は何が何でも守っ
ていかなければ土地が無駄になる、ということでしょうね。

>> ──────────────────────────────　　　
>>
>> 　　　　　　　　　　　道路（公道巾４ｍ）　　
>> 　　　　　1.5m
>> ────┬　┬───────┬1m┬───────┬───┬─　　　─
>> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│　　　　↑
>> 　　　　│　│　　　　　　　│＊│　　　　　　　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│　│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│地│　　　　　　　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│　│　　　　　　　│Ｂ│　他者所有地　│　　　│　　　　│
>> 　　　　│路│　　　　　　　│長│　　　Ｙ　　　│　　　│　　　　約
>> 　　　　│　│　　　　　　　│サ│　　　　　　　│　　　│　　　　33
>> 　　　　│地├───────┤23│　　　　　　　│　　　│　　　　メ
>> 　　　　│　│　　　　　　　│ｍ│　　　　　　　│　　　│　　　　｜
>> 　　　　│Ａ│　他者所有地　│　├───────┤　　　└───┐ト
>> 　　　　│　│　　　Ｚ　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│ル
>> 　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
>> 　　　　│　│　　　　　　　1m　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　││　　
>> 　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　││　　
>> 　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　││
>> 　　　　└─┼───────┘　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　││
>> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　││
>> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　│↓
>> 　　　　　　└─────────────────┴───────┘─　　
>

>> >　ちゅうことは“他者所有地 X ”が建築しようとした場合に、接道

>> >２メートルが可能な“敷地 C ”の通行権を主張する可能性もあるわ
>> >けですね。認められる可能性は五分以下のような気もしますが。

>　私も五分以下と書いたように認められるとはあまり思っていません。
>　後述する判決の中でも最初に決めた通路を替える事は認めていません
>し、囲繞する土地の不利益が最低限になるように求められていますし。
>　心配させてすみません。

それなら安心しました。こちらも「路地Ｂの通行権を拒否して…」などという変
な質問をしましたからね。

>　しかし、土地の有効利用や相隣関係の観点からすると通路巾２メート
>ルを認めないというのも、X の権利を猛烈に制限しているようにも思う
>んですよね。現状既に X には“建築”ができないのですから。将来的
>にそういう判定がある可能性は否定できないということ。

Ｘさんにも今ある建物を守っていただくように祈ります。

>> Ｘの通行権は、建物が建っている、建っていないにかかわらず、ある、というこ
>> とですね？
>　YES

了解です。

>> 逆にいえば、路地Ｂを現状のままＸに通行権を認めたままで、Ａ，Ｂ，Ｃを一体
>> の敷地として建築する事は可能、という理解で良いでしょうか？
>　YES
>　えーっと、前回も可能だと書いたのですが……

了解です。（再確認させていただきました。）

>　“路地 B ”は通路状であっても、通行権があっても地目が“宅地”で
>ある事に変わり有りません。（確認したのはその為）地目が宅地であれば、
>見た目が通路でも、敷地としてみることができます。
>　通行権があっても建築基準法定めるところの“敷地”であることに変
>わり有りません。

了解です。

>　念のため書きますが、現状の通路状態で判断しています。
>　何かの拍子に“通路 B ”が巾２メートルになったりすると、判断が
>変わります。

巾２メートルというのは、道路に接する部分さえ２メートルあれば良い？　それ
とも通路全体に渡って２メートルを確保している必要がある？

現在は敷地Ｄには建物が建っており、Ｙ所有地との間隔は２メートルはなさそう
だけれど、Ｄの建物を建て直しなどする際に２メートル空ければ敷地Ａは建築可
能になるのでしょうか？

ヘリクツのような質問ばかりですみません。敷地Ａが将来に渡って有効に利用で
きる方法を見つけたいのです。Ａ氏にお金があればＸを買い占めれば話は早いの
でしょうが。

--
Annie
mailto:ann...@104.net

[Yu_0]

Annie さんの
news:bra82l$huf$1...@caraway.media.kyoto-u.ac.jp より

> ふうむ。それならばこのあたりでよく見かける、「通り庭を通った奥の庭に若夫
> 婦の住まいを別棟で建てた。」というのは法律上はかなりグレーっぽいですね。

　土地柄どうしようもない場合（町並みが非常に古い、母屋が古い、
景観保存地区等々）というのは出てきますので、その地区の特定行
政庁に相談するのが良いでしょうね。同様の事例を多数処理してい
るでしょうから、妥協案なり何かしら解を持っていると思います。

　上述なさっている事例もキッチンや浴室、トイレ等の有無によって
扱いが違ってきますし、地域の考慮もあるので一概には言えませんが、
全部有ると勿論×、キッチン+トイレ＝×、キッチン+浴室＝△
浴室+トイレ＝○、どれか一つ＝○　ってな具合ですかね。

> 具体的にこの土地を考えると、２階を廊下で繋ぐ以外にイメージが沸きません。

　通路を抜いて門型と言う事ですね。防火対策を（門型で火事に
なったら X は逃げ場が無くなってしまいますから）しっかりすれ
ば何とかなりそうですが、あまり実用性は無さそう。

　私が考えていたのは“敷地 A ”と“路地 B ”は建物の面積計算の
時に算入するにとどめるという事です。建物自体は“敷地 B,C ”内に
おさめる。後はそれこそ“離れ”を造るか。

> 土地がこのままの形状である限り、今敷地Ａに建っている建物は何が何でも守っ
> ていかなければ土地が無駄になる、ということでしょうね。

　それは言えるかもしれません。これだけ変（失礼）な分け方をされ
ていると、最も有効に使うには土地全体（他者所有分含む）で、区画
整理する事になりそうです。

> ──────────────────────────────　　　
>
> 　　　　　　　　　　　道路（公道巾４ｍ）　　
> 　　　　　1.5m
> ────┬　┬───────┬1m┬───────┬───┬─　　　─
> 　　　　│　│　　　　　　　│　│　　　　　　　│約３ｍ│　　　　↑
> 　　　　│　│　　　　　　　│＊│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│路│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│＊│　＊敷地Ｄ　　│地│　　　　　　　│　　　│　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　│Ｂ│　他者所有地　│　　　│　　　　│
> 　　　　│路│　　　　　　　│長│　　　Ｙ　　　│　　　│　　　　約
> 　　　　│　│　　　　　　　│サ│　　　　　　　│　　　│　　　　33
> 　　　　│地├───────┤23│　　　　　　　│　　　│　　　　メ
> 　　　　│　│　　　　　　　│ｍ│　　　　　　　│　　　│　　　　｜
> 　　　　│Ａ│　他者所有地　│　├───────┤　　　└───┐ト
> 　　　　│　│　　　Ｚ　　　│　│　　　　　　　│　　　　　　　│ル
> 　　　　│　├───────┤　│　＊敷地Ｂ　　│　　　　　　　│
> 　　　　│　│　　　　　　　1m　│　　　　　　　│　＊敷地Ｃ　　││　　
> 　　　　│　│　　　　　　　├─┴───────┤　　　　　　　││　　
> 　　　　│　│　＊敷地Ａ　　│　　　　　　　　　│　　　　　　　││
> 　　　　└─┼───────┘　他者所有地Ｘ　　│　　　　　　　││
> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　││
> 　　　　　　│　　　　　　　　　　　　　　　　　│　　　　　　　│↓
> 　　　　　　└─────────────────┴───────┘─　　

> 巾２メートルというのは、道路に接する部分さえ２メートルあれば良い？　それ
> とも通路全体に渡って２メートルを確保している必要がある？

　全体に渡って必要です。ですから、

> 現在は敷地Ｄには建物が建っており、Ｙ所有地との間隔は２メートルはなさそう
> だけれど、Ｄの建物を建て直しなどする際に２メートル空ければ敷地Ａは建築可
> 能になるのでしょうか？

　No
　“他者所有地 Z ”にも逃げてもらわないとなりません。

　ここで「“他者所有地 Z ”と“他者所有地 X ”の間も１メートル
しかないじゃないか。」という疑問が湧くと思います。
確かに“敷地 A ”のみの場合はこの１メートルは通路に接する巾
なので建築の際には問題になりますが、
“敷地 A,B,C ＋路地 B ”を一敷地“Q”とした場合、Q にとって
その部分は“通路”ではなくなるので、規制する法律が無くなり不問
となります。おかしなものですね。

> ヘリクツのような質問ばかりですみません。敷地Ａが将来に渡って有効に利用で
> きる方法を見つけたいのです。Ａ氏にお金があればＸを買い占めれば話は早いの
> でしょうが。

　そりゃぁこの土地で悩まない方が脳天気というモンです。（笑
屁理屈でも何でも可能性を模索する方が普通だと思いますよ。それに、
この場合屁理屈じゃなくて、常識的な疑問だと思います。

　あとは現地を見ないと一般論しか言えませんので、
お約束ですが、いよいよ本気になった暁には現地の経験豊かな
専門家に当たりましょう。

--
SUZUKI Yuuki

[Annie]

"Yu_0" <y...@beige.ocn.ne.jp> wrote in message

<brbhs6$iqe$1...@news-est.ocn.ad.jp> Fri, 12 Dec 2003 13:55:48 +0900

>　私が考えていたのは“敷地 A ”と“路地 B ”は建物の面積計算の
>時に算入するにとどめるという事です。建物自体は“敷地 B,C ”内に
>おさめる。後はそれこそ“離れ”を造るか。

「部屋とトイレのみの離れ」、「物置」は問題なし、ですね？

>　これだけ変（失礼）な分け方をされていると、

終戦直後の混乱期に事情でこんなことになってしまったようです。

>> 巾２メートルというのは、道路に接する部分さえ２メートルあれば良い？　それ
>> とも通路全体に渡って２メートルを確保している必要がある？
>　全体に渡って必要です。

了解です。

>　ここで「“他者所有地 Z ”と“他者所有地 X ”の間も１メートル
>しかないじゃないか。」という疑問が湧くと思います。
>確かに“敷地 A ”のみの場合はこの１メートルは通路に接する巾
>なので建築の際には問題になりますが、
>“敷地 A,B,C ＋路地 B ”を一敷地“Q”とした場合、Q にとって
>その部分は“通路”ではなくなるので、規制する法律が無くなり不問
>となります。おかしなものですね。

なるほど。ここの違いがよく判っていなかったのです。

>お約束ですが、いよいよ本気になった暁には現地の経験豊かな
>専門家に当たりましょう。

具体的に、どういったところに相談するのが良いのでしょうか？
具体的に許可申請という話になれば市役所の都市計画課のようですが、それ以前
の段階で、無料か安価で相談できれば一番ありがたい。また、もし業者に相談す
るとすれば不動産業者でしょうか？

--
Annie
mailto:ann...@104.net

[Yu_0]

# 続くようなら適宜振ってください。
# fj.life.housing あたりなのかな？

Annie さんの
news:brfark$7uq$1...@caraway.media.kyoto-u.ac.jp より
> 「部屋とトイレのみの離れ」、「物置」は問題なし、ですね？

　YES (99.9%)

> 終戦直後の混乱期に事情でこんなことになってしまったようです。

　あぁ、なるほど。

> 具体的に、どういったところに相談するのが良いのでしょうか？
> 具体的に許可申請という話になれば市役所の都市計画課のようですが、それ以前
> の段階で、無料か安価で相談できれば一番ありがたい。また、もし業者に相談す
> るとすれば不動産業者でしょうか？

　無料なら公共施設が一番でしょう。活用しない手はありま
せん。
　民法系なら京都市では市民総合相談課に無料法律相談室が
ありますね。
　建築基準法系なら仰るように都市計画局に建築指導課が
あるので、そちらで訊いたらよいでしょう。

　ただ、具体的ではなくともある程度理解してからでないと、
説明もままならないでしょうから、まずは公図の写し程度は
手に入れて、それを拡大コピーしたものに、敷地のおおよそ
の寸法と既存及び建築する建物の概形（位置が判れば良い）
を描き入れて持って行くと、話が早いでしょう。公図の範囲は、
今回投稿したものと同程度の範囲が必要です。

　不動産業はこの件に関してはほとんど出番がないでしょう。
　設計事務所ならインターネットで探せばあるかもしれません。
ただ、無料でネットでという事なら、今やっている事と変わり
ません。
　無料で一番可能性があるのはハウスメーカーかな。総合住宅
展示場なんかでブラブラしていれば基本計画までは無料という
ところはいくつかあると思います。

　順番的には具体的でないうちは公共で、そろそろかなって気
になったら業者という方が良いでしょうね。相手もプロですか
ら、やる気のない人は、わかっちゃうんですよ。
# それがわからない人はセールス伸びないもん。

--
SUZUKI Yuuki

[Annie]

"Yu_0" <y...@beige.ocn.ne.jp> wrote in message

<brhn8t$1vd$1...@news-est.ocn.ad.jp> Sun, 14 Dec 2003 21:56:48 +0900
>　民法系なら京都市では市民総合相談課に無料法律相談室が
>ありますね。

あ、そんなものがあるんだ。（知りませんでした。）
調べたら、月、水、金が法律相談で、木曜が建築相談のようです。
ありがとうございました。

--
Annie
mailto:ann...@104.net