投資者日記 11-01-2007
Richard
1月11日，周四。恒生指數跌182.97，收19385.37；成交五百五十九億二千三百多萬元。1月期指仲係高水，收19420點，跌157點。滬深三百指數跌1.1％，上證指數跌2％，傳A、B股合併引發內地A股回落，但中國證監會已否認此事。
招商銀行喺內地跌3.1％、中國石化跌6％，而南方航空漲5％、國航上升5.7％；喺香港，南方航空（1055）升6.5％，收三元六角二仙，國航（753）微升0.2％，報五元三角二仙；油價跌破五十三美元一桶，係2005年6月以來首次咁低。天有不測之風雲，2005年幾場颶風，令油價同天然氣價格升完可以再升；近期北美洲冬季暖如春日，又令油價跌完可以再跌。上周原油存量已減少1.6％，但未足以阻止油價下跌，因為睇好油價者已由去年12月底佔60％轉為今年1月份嘅50％，上述數字亦係近十二個月內最少人睇好嘅水平；技術上睇五十美元有爭持。德銀石油分析員Adam
Sieminski認為，油價真正支持位係四十五美元，而非五十美元。
美資拋售中資企業股
MSCI新興市場指數今年1月至今已回落5％，主因受美國報稅制度影響。如去年底沽售，純利入2006年，今年4月15日便須付資本增值稅；如留至今年1月才沽售，純利入2007年，便可延遲到2008年4月15日才畀資本升值稅。去年祕魯股市上升168.3％、委內瑞拉股市上升156.11％、中國上升121.02％、俄羅斯上升91.54％，咁巨大嘅資本升值，資本升值稅數字好大，可以延遲一年畀稅，分別有幾大？此乃點解踏入2007年1月，大部分新興市場股市皆面對美資拋售。例如喺紐約交易所上牌嘅Greater
China
Fund踏入今年跌幅超過23％，可反映美國資金拋售中資企業股份嘅情況，雖然內地A股今年初仲上升緊。
中國外貿盈餘去年達一千七百七十四億七千萬美元，較2005年上升74％。過去中國外資盈餘只佔GDP
1％至3％；2005年突然上升至佔GDP 4.5％，去年更佔GDP
7％，大量資金湧入，令中國經濟體系一時吸收唔嚟，形成資金泛濫，2005年先行推高樓價，然後响去年推高股市。中國經濟已連續兩年Booming，呢次Booming時間可維持幾耐？木宰羊。日本嗰次只維持兩年多DD（由1987年11月至89年12月），香港卻維持咗七年（由1990年9月至97年8月）。人民幣去年只升值3.3％，估計今年再升4％至5％。換言之，今年中國外貿盈餘數字十分大，未來如何，便睇人民銀行點樣化解呢次「錢多令人瘋」嘅危機。任何股市升得太快升得太高，跌之時更快更重。
英息本季將與美息睇齊
今天南韓決定保持利率不變，仍係四厘半，係連續第五個月不變；但日本下周加息機會甚大，令股市偏軟【圖】。英國CPI升幅已超過目標通脹，1月11日起加息四分一厘。高盛證券及摩根大通上周五估計，英國响今年第一季度結束前，利率將見五厘二五，同美元利率睇齊。
國家建設部於1月9日發布嘅《九十平方米以下住宅設計要點（徵求意見稿）》喺1月10日宣布廢止，改為全國必須嚴格執行九十平方米建築面積標準。中央對住宅樓面限制嘅態度突然強硬，連「徵求意見稿」亦不等便宣布「一刀切」做法，相信係今年中央政府面對樓市泡沫危機下，欲大力阻止嘅訊號，各位宜小心。過去兩年大戶型產品响北京一手及二手樓市中均表現強勁，漲幅分別為33.6％及27.1％；同一時期，租金水平卻下降4.31％。今年1月第一個星期，一百二十平方米以上嘅大戶型住宅銷售均價八千三百三十三元一平方米，較2005年同期六千二百三十八元上升33.6％，比2006年同期七千四百二十八元上升12.2％。二手房價比去年初升14.3％，但租金過去兩年反而下降4.31％。國際上公認嘅房地產租售差警戒線係租金二百倍屬可接受樓價（即回報率最少五厘），依家北京大戶型住宅樓價係租金回報率三百倍，以此推算，北京豪宅已偏離合理價30％或以上。
上海豪宅去年第四季空置率達17％，租金較2005年同期下跌3.6％，係2001年以來上海豪宅市場租金首次下跌。高力國際研究與諮詢公司助理董事張小龍估計，今年空置率可上升至25％，租金再跌3.4％。
內地擬徵大戶型保有稅
杭州地鐵一號線初步設計獲浙江省發改委組織專家審查後通過，沿線房價出現新一輪漲風，例如濱康站出口嘅溫興．風情苑均價已突破六千元一平方米；相信地鐵沿線唔少商戶馬上受惠。
呢次「徵求意見稿」被終止理由，係對限制提出有所放寬，由最高可達九十平方米，改為九十平方米乘一點一九倍（即一百零七平方米），意見唔符合國務院辦公廳要求而被叫停。提出可乘一點一九倍嘅理由係北方為咗冬天保暖，牆身較南方厚，以達保暖目的，如照南方九十平方米標準，喺北方應為一百零七平方米，但上述意見唔符合國務院辦公廳要求而被叫停，另傳下一步係徵收大戶型「保有稅政策」。
住房交易稅費經數次調整已經好高，但係仲未有「保有環節」嘅住房稅，聽講今年4月起所有一百二十平方米以上住房要交「保有環節」住房稅。2001年9月前，北京市場規定一百二十平方米以上房屋型交易稅率4％，到2002年7月改為3％（一百二十平方米以下1.5％），估計今年4月起一百二十平方米以上再加收「保有環節」稅，稅率正在磋商中。
業內人士估計，今年中國一線城市房價整體有所下降，因為大量經濟房、廉租房推出市場，解決中低收入群體嘅住房需求；二線城市情況比較上樂觀，因大量財團資金正流向二線城市。 响內地買樓，要畀幾多種稅？
一、契稅。一般係1.5％；如果係贈予，交換契稅稅率為3到5％。
二、房產稅。如果房屋出租，抽租金收入12％（2001年後如按市價出租者可獲減稅4％）。
三、營業稅。按營業額徵收，二手房買賣按營業額抽5％；租金收入則抽5％（如按市價出租改抽3％）。
四、個人所得稅。2006年8月起實施，抽買賣樓房淨利20％。如果個人把房屋出租，月租超過四千元者亦須交個人所得稅20％。
五、土地增值稅。如果樓價升幅超過50％者稅率30％，如果超過100％稅率40％，200％稅率50％，超過200％抽稅率60％。
由於中國稅務徵管人手有限、效率低，上述稅項亦要靠納稅人自動自覺申報，而中國人普遍並冇納稅嘅習慣，因此有幾多人會依足法例報稅？木宰羊。雖然政府規定偷稅一萬元以上十萬元以下，按所納稅加10％至30％；如第二次偷稅，判監三年以下及罰稅率一倍以上、五倍以下。偷稅十萬元以上者，按稅金加30％；第二次偷稅判監三年以上、七年以下，稅金加一倍以上五倍以下。
上海物業代理行陸續倒閉
內地物業市場除咗限制境外人士買樓之外，加上營業稅徵收指定年限改為五年，亦令二手房源大量減少，形成成交量急跌；加上七成以上嘅二手樓成交流向品牌物業代理行，唔少中小規模物業代理行去年下半年成交量只有六、七套者。按每套交易收五千元佣金計，半年收入三萬多元；舖租、人手、經營成本一個月就要二萬多元，半年下來就要六萬元，由此可見去年下半年國內地產經紀行虧損嘅情況，平均每間店下半年虧損三萬元左右；加上中國人喜歡「薄利多銷」，兩年前經紀佣金係樓價2.5％，去年唔少地產經紀行只收1％至1.5％，回佣1％至1.5％（即佣金收入減半），去年下半年有D為咗爭生意，只收樓價0.8％甚至更低！去年下半年上海物業代理公司倒閉者超過五十家，相信今年仲多。一如1997年8月後嘅香港，唔少物業代理公司關門，今天香港地產代理公司已兩極化，大者如美聯物業（1200）及中原地產，各佔全港物業交投市場30％，餘下40％由全港數千間物業代理公司分佔，其中唔少係「二人公司」，即一人睇舖、一人帶客睇樓；生意好時兩人帶客睇樓，舖頭鎖埋門先。由於皮費輕生存能力強，但係永遠做唔大；最慘係唔大唔細嘅地產代理公司，正式「大生意唔輪到佢做，細生意又唔夠皮費」，過去十年被淘汰出局者，便以中型地產代理公司為主，例如分行數目喺數十家嘅公司。上述情況去年下半年起响內地出現，上海物業代理行有幾萬間，物業市道一旦交投淡靜，相信有一半將被淘汰出局，最後會否一如香港，形成三幾間大物業代理行佔據市場？十年八年後才知道。資本市場發展到成熟期，每一行業內賺大錢嘅公司通常只有兩三間，其他公司只獲微利或被淘汰出局，只有喺發展初期先至係百花齊放；未能响發展初期茁壯長大，而喺行業成熟期才加入，成功機會冇乜。
中能控股（228）、香港建設（190）停牌。
龍昌（348）買賣未繳款供股權。
銀河映像（8397）、確利達國際（2997）股份合併。