Locazione ad uso transitorio e rilascio dell'immobile
Feliciana Studio
Egregi Colleghi,
il caso è il seguente: una Società mia cliente stipula un contratto di locazione di immobile urbano di sua proprietà ad uso transitorio con durata di 5 mesi. Erroneamente, il contratto viene dalla locatrice intestato “ad uso abitativo” sebbene l’immobile non abbia l’abitabilità e, nel testo contrattuale, sussista una clausola che specifica la destinazione “ad uso domicilio per attività di studio e hobbistiche della conduttrice”. Da notare: nel contratto non è esplicitato (come la Legge vorrebbe) il motivo per cui l’uso è solo transitorio, sebbene sia noto ad entrambe le parti (lavori di idraulica particolarmente urgenti). Effettuati tali lavori, sarebbe stato stipulato un nuovo contratto.
Decorsi i 5 mesi, la mia cliente invia una raccomandata per riottenere l’immobile e si vede rispondere che la stessa, ai sensi dell’art. 2 L. 431/1998, avrebbe dovuto essere inviata prima della scadenza contrattuale. Così non essendo stato, il contratto stesso si sarebbe rinnovato trasformandosi in un contratto di locazione classico.
Questa lettera viene contestata con altra missiva e, in via di mera concessione, viene consentito l’uso dell’immobile per altri 5 mesi, ossia fino al 15.10.2010.
Ora, posto che la conduttrice, peraltro morosa nel pagamento delle utenze, sta cavalcando sul fatto che il contratto è stato erroneamente (non da me!) intitolato “ad uso abitativo”, io ritengo che l’art. 2 non trovi applicazione in questo caso proprio perché non siamo in presenza di un uso abitativo (prevarrebbe il testo contrattuale e quindi la reale volontà delle parti).
L’obiettivo della mia cliente, ora, è di riottenere l’immobile per avviare i lavori. Posso avviare, secondo Voi, una procedura di rilascio? Vi viene in mente un altro strumento processuale? L’eccezione di controparte ha un qualche fondamento? L’unica cosa che mi preoccupa è il fatto che non sia stato esplicitato il motivo dell’uso transitorio.
Vi ringrazio anticipatamente per il contributo che vorrete dare.
Peter Lewis Geti
2. Il contratto tipo definito a livello locale prevede una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella prevista all'art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
3. L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
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Peter Lewis Geti
Feliciana Studio
Caro Marco,
il contratto è stato regolarmente registrato nei termini in cui ho detto (durata di 5 mesi con canone mensile). Posso procedere quindi secondo te con uno sfratto per morosità, ma allora anche secondo te il contratto si sarebbe automaticamente trasformato in un classico 4 + 4?
Grazie
Da:
leg...@googlegroups.com [mailto:leg...@googlegroups.com] Per conto di Avv.
Marco Mecacci
Inviato: martedì 14 settembre 2010 12:15
A: leg...@googlegroups.com
Oggetto: Re: [legalit] Locazione ad uso transitorio e rilascio
dell'immobile
Cara Feliciana, la stipulazione di un valido contratto ad uso transitorio, non regolata (e non regolabile) per gli immobili ad uso commerciale, è subordinata all'adozione, per gli immobili ad uso abitativo, di un contratto tipo da registrare, che ha durata legale diversa da quella da te esposta e diversa parametrazione dei canoni. Come sappiamo, i contratti privi di registrazione sono per legge nulli.
Nella fattispecie che hai esposto, non sappiamo se c'è stata registrazione, nè quale tipo di contratto sia stato registrato.
Premesso questo, nel caso il contratto fosse stato registrato, valuterei uno sfratto per morosità in ragione delle utenze non corrisposte. Trattandosi di locazione commerciale, non può applicarsi il termine di grazia, quindi metteresti in seria difficoltà il moroso.
Ove il contratto non fosse stato registrato, la vedrei più dura, ma sarebbe comunque possibile una causa di merito ex 447-bis.
Cordialità.
M-M-
Avv. Marco Mecacci
Mecacci & Mensi Avvocati Associati
Via Venti Settembre n. 84
50129 FIRENZE
tel. 055210480 / 0555351740
fax 055/7349010
From: Feliciana Studio
Sent: Tuesday, September 14, 2010 11:38 AM
Subject: [legalit] Locazione ad uso transitorio e rilascio dell'immobile
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