Margine di trattativa
erre
che margine di trattativa/potenziale sconto incorporano nel primo prezzo
proposto Per un immobile?
E' ovvio che non ci può essere una risposta univoca ma mi interessava capire
ora, quindi in una fase di probabile mercato discendente, di quanto sono
disposti a scendere rispetto al prezzo di cartellino. Avere un dato di
massima può essere molto utile per comprendere a quanto può ammontare una
offerta accettabile!
Ponendo per esempio, a fronte di una richiesta del venditore di 280.000
euro, cosa parrebbe razionale controproporre in fase di trattativa?
266.000 (280.000-5%) oppure meno?
Mannaggia a Fabio
- zona dell'immobile
- pregi o difetti dell'immobile rispetto alla media nella zona
- motivazione e determinazione del venditore (deve cambiare casa? sta
disinvestendo? è stato solo convinto a vendere da una valutazione molto
generosa del mediatore?
Alcuni immobili vengono venduti in dieci giorni al prezzo richiesto,
altri rimangono sul mercato un anno o piu fino a che vengono ritirati o
venduti con sconti sul prezzo iniziale fino al 20%
Oblomov
"erre" <s...@fff.it> ha scritto nel messaggio
> In base alla vostra esperienza, mediamente l'agenzia (e quindi il
> venditore) che margine di trattativa/potenziale sconto incorporano nel
> primo prezzo proposto Per un immobile?
* Io ho venduto un immobile nel 2004 tramite agenzia. Allora mi fu detto, al
momento di fissare il prezzo, che come prassi si gonfia di un 20% rispetto
al valore stabilito con il cliente. Ma puo' essere che la prassi vari da
agenzia ad agenzia.
--
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Butiglia
> che margine di trattativa/potenziale sconto incorporano nel primo prezzo
> proposto Per un immobile?
Dipende principalmente da quanto l'immobile è stato sopravvalutato in
fase di definizione del prezzo di vendita (e da quanto il venditore è un
pazzo irragionevole, cosa che succede molto molto spesso! :) ).
Gli immobili si vendono al loro valore di mercato o superiore.
Improbabile riuscire a comprare sotto il valore di mercato. Può accadere
solo se il venditore ha una fretta boia di vendere, es. perché ha
bisogno di liquidi perché deve far fronte a spese sanitare, fallimento o
deve andare a rogitare l'acquisto di una nuova casa.
> Ponendo per esempio, a fronte di una richiesta del venditore di 280.000
> euro, cosa parrebbe razionale controproporre in fase di trattativa?
Credo che chiunque accetterebbe una proposta scritta di 275.000 euro. Su
270.000 ci ragionerebbe sopra con possibilità di accettazione.
Per provare prova. Al massimo ti dice di no, in tal caso aspetti qualche
giorno e gli offri 5000 euro di più.
Però come dicevo dipende da quanto è gonfiato e irragionevole il primo
prezzo.
Pointbreak
come media (il tutto spannometricamente)
Butiglia
> momento di fissare il prezzo, che come prassi si gonfia di un 20% rispetto
> al valore stabilito con il cliente. Ma puo' essere che la prassi vari da
Ti assicuro che non esiste questa prassi nel mondo dell'intermediazione
immobiliare.
Ti dico di più, l'agenzia immobiliare ha tutto l'interesse a metter
fuori un immobile al suo valore di mercato perché in questo modo molto
probabilmente e in tempo medio l'immobile verrà venduto e l'agenzia
prenderà la provvigione.
Mettere in vendita a caro prezzo non è per niente interesse dell'agenzia
che così facendo rischia seriamente di far passare mesi senza vendere,
scontentare il cliente, lavorare per niente e non vedere un soldo di
provvigione. A maggior ragione in questo periodo di vacche magre del
mercato immobiliare, prezzi freddi e tempi medi di vendita che si
allungano.
Oblomov
"Butiglia" <buti...@ha.ha> ha scritto nel messaggio
Ti assicuro che non esiste questa prassi nel mondo dell'intermediazione
immobiliare.
* E io ti assicuro che le cose sono andate proprio cosě. Abbiamo fissato il
prezzo minimo e un prezzo di vendita maggiorato. Ho venduto esattamente al
prezzo minimo circa un mese dopo.
Non so ovviamente se la prassi sia la stessa in altre agenzie, non avendo
avuto altre esperienze di compravvendite.
Butiglia
Non ho detto il contrario. Ho detto che non è una consuetudine. C'è
anche un franchising - non faccio nomi - che è famoso per mettere in
vendita di tutto e a qualunque prezzo.
Scelte commerciali.
pozz
Dipende dal periodo. Quando tutti compravano immobili con mutui a tassi quasi
negativi e a prezzi da capogiro, l'agenzia aveva tutto l'interesse ad aumentare
il prezzo di vendita dell'immobile così da intascare una parcella maggiorata
(visto che è una percentuale del valore della transazione), tanto un fesso che
comprava si trovava sempre.
Oggi è invece diverso. E' molto difficile vendere un immobile quindi è meglio
immetterlo nel mercato ad un prezzo non troppo elevato. Meglio vendere qualcosa
e intascare una più bassa provvigione piuttosto che non vendere affatto o
aspettare mesi senza soldi.
Butiglia
> negativi e a prezzi da capogiro, l'agenzia aveva tutto l'interesse ad aumentare
> il prezzo di vendita dell'immobile così da intascare una parcella maggiorata
> (visto che è una percentuale del valore della transazione), tanto un fesso che
> comprava si trovava sempre.
Hai qualche studio di economia? Sembra proprio di no. Ti spiego come
funziona l'economia:
Il valore di un bene è la quantità di moneta che si ritiene possa essere
scambiata con il bene stesso. Se un bene può essere scambiato con euro
X, euro X è il suo valore. Vendere a Y < X significa vendere a meno del
valore del bene.
Uno dei compiti degli agenti d'affari in mediazione a titolo oneroso è
quello di saper valutare un immobile. Le materie di studio e d'esame per
l'iscrizione al ruolo includono molte ore (con obbligo di frequenza)
dedicate allo studio dell'estimo per formare la capacità di stimare il
valore di immobili e diritti (es. il valore di un usufrutto).
Proprio perché l'agente immobiliare ha il dovere di saper stimare
l'immobile ha il dovere di saper valutare quale sia la quantità di
moneta scambiabile con l'immobile. Se sul mercato ci sono acquirenti
disposti a scambiare euro X per un immobile, il suo valore è X.
Pensi sia giusto che l'agente immobiliare faccia vendere al venditore
l'immobile sotto il suo valore? Magari omettendo di comunicargli il
valore stesso? Violerebbe la propria deontologia e forse anche il codice
civile. L'agente immobiliare lavora per entrambe le parti, venditore e
acquirente. Nascondere il valore dell'immobile al venditore ti pare che
sia una cosa tollerabile?
Ti lamenti del fatto che i prezzi sono cresciuti. Ma il fenomeno mica è
partito dagli agenti immobiliari. Nella loro attività estimativa sono
soggetti passivi che si limitano a fare una fotografia di una situazione
economica che già esiste sul mercato.
A far crescere i prezzi è la disponibilità degli acquirenti a pagare di
più. Lì nasce il fenomeno inflativo del settore immobiliare.
Se hai capito quello che ho scritto non puoi che darmi ragione.
Capisco che sia comodo scaricare le responsabilità sugli agenti
immobiliari brutti e cattivi ma la realtà è diversa.
pozz
> Hai qualche studio di economia? Sembra proprio di no.
Infatti non ne ho, a parte conoscenza personali del tutto hobbystiche. Ma non mi
risulta che per scrivere qui c'è bisogno di una laurea in Economia... o sbaglio?
> Ti spiego come
> funziona l'economia:
Finalmente, son tutt'orecchie.
> Il valore di un bene è la quantità di moneta che si ritiene possa essere
> scambiata con il bene stesso. Se un bene può essere scambiato con euro
> X, euro X è il suo valore. Vendere a Y < X significa vendere a meno del
> valore del bene.
Ok, fin qui ci sono e non ho detto il contrario.
> Uno dei compiti degli agenti d'affari in mediazione a titolo oneroso è
> quello di saper valutare un immobile. Le materie di studio e d'esame per
> l'iscrizione al ruolo includono molte ore (con obbligo di frequenza)
> dedicate allo studio dell'estimo per formare la capacità di stimare il
> valore di immobili e diritti (es. il valore di un usufrutto).
Ok, fin qui ci sono ancora... :)
> Proprio perché l'agente immobiliare ha il dovere di saper stimare
> l'immobile ha il dovere di saper valutare quale sia la quantità di
> moneta scambiabile con l'immobile.
Anche il mio dentista che mi ha rotto un dente mentre toglieva l'otturazione
vecchia aveva il dovere di stare attento...
Quello che voglio dire è che di incompetenti o di furbetti ce n'è dovunque e non
penso che la categoria degli agenti immobiliari (spesso formata da subagenti
neanche con il titolo per fare quel lavoro) sia immune.
> Se sul mercato ci sono acquirenti
> disposti a scambiare euro X per un immobile, il suo valore è X.
Non fà 'na grinza...
> Pensi sia giusto che l'agente immobiliare faccia vendere al venditore
> l'immobile sotto il suo valore? Magari omettendo di comunicargli il
> valore stesso? Violerebbe la propria deontologia e forse anche il codice
> civile. L'agente immobiliare lavora per entrambe le parti, venditore e
> acquirente. Nascondere il valore dell'immobile al venditore ti pare che
> sia una cosa tollerabile?
E chi ha mai detto che sia giusto o sbagliato il comportamento degli agenti
immobiliari? Chi ha mai parlato di deontologia?
Certo che non è giusto, ma non è neanche giusto che il mio dentista mi dica che
devo curarmi una carie quando questa carie non c'è, o che il meccanico mi dica
che bisogna cambiare il motore quando si può semplicemente stringere un dado, o
che l'elettricista mi cambi il quadro quando è un filo staccato, o che
l'antennista mi cambia l'antenna quando c'è da saldare un filo.
Il fatto che una cosa non sia giusta, non vuol dire che non viene fatta.
Purtroppo questa è la triste verità. I cialtroni ci sono dovunque.
> Ti lamenti del fatto che i prezzi sono cresciuti. Ma il fenomeno mica è
> partito dagli agenti immobiliari. Nella loro attività estimativa sono
> soggetti passivi che si limitano a fare una fotografia di una situazione
> economica che già esiste sul mercato.
A parte il fatto che non ho mai detto che gli agenti immobiliari siano stati
causa della crescita dei prezzi, in realtà io lo penso sul serio (ma hai doti di
indovino?).
Non sono loro i responsabili principali, ovviamente, ma hanno premuto
sull'acceleratore quando potevano e il periodo era loro favorevole.
E la dimostrazione è che fino a qualche mese fa si contavano più agenzie
immobiliari che bar... forse qualcuno ci guadagnava (a dismisura) da questo
business... o no?
Ripeto, non sono solo loro i colpevoli di questa bolla immobiliare.
> A far crescere i prezzi è la disponibilità degli acquirenti a pagare di
> più. Lì nasce il fenomeno inflativo del settore immobiliare.
Deviando dal discorso principale, diciamo che la disponibilità degli acquirenti
è solo una "disponibilità virtuale", visto che la maggior parte ha acquistato
tramite mutuo, quindi facendo debiti.
> Se hai capito quello che ho scritto non puoi che darmi ragione.
Presuntuoso, eh?
> Capisco che sia comodo scaricare le responsabilità sugli agenti
> immobiliari brutti e cattivi ma la realtà è diversa.
Macchè responsabilità... loro hanno avuto il momento giusto e lo hanno sfruttato
fino in fondo. Sai quanti amici di 20 anni conosco che vanno in giro col
macchinone affittato, l'abito preso in affitto dal cugino e i capelli
impomatati, assoldati dall'agenzia di turno e senza uno straccio di titolo?
Formavano la forza lavoro (di terzo ordine) di questo business chiamato
immobiliare. Ti lascio capire quale poteva essere il servizio offerto da queste
agenzie.
Ma ripeto, loro hanno saputo sfruttare il momento buono grazie ad una
congiuntura quasi perfetta. Ora i frutti sono maturi e quelli marci cadranno a
breve facendo una selezione naturale.
http://www.selpress.com/rassegne/borsaimmobiliare/12072007/41B79B01.TIF
Se hai capito quello che ho detto... puoi anche non essere d'accordo, siamo in
democrazia ;)
Zaragosta
> l'otturazione
> vecchia aveva il dovere di stare attento...
Hai fatto un esempio che non c'entra un cazzo.
L'agente immobiliare nel valutare l'immobile ha fatto il suo lavoro e lo
ha fatto correttamente.
Nessun errore.
> E chi ha mai detto che sia giusto o sbagliato il comportamento degli agenti
> immobiliari? Chi ha mai parlato di deontologia?
Hai parlato di agenzia che ha tutto l'interesse a portare il prezzo
verso l'alto contro fessi che comprano lo stesso.
Ma hai detto un'altra cazzata.
L'agente immobiliare per lavoro stima e dice qual è il prezzo
dell'immobile in base a quanto la gente spende.
L'agente immobiliare non frega i fessi. Sono quelli che chiami fessi a
decidere quanto spendere e a governare i prezzi.
Sovverti il rapporto causa-effetto. Quello corretto è il seguente:
causa: gente disposta a spendere cifre maggiori
effetto: i prezzi salgono
> A parte il fatto che non ho mai detto che gli agenti immobiliari siano stati
> causa della crescita dei prezzi, in realtà io lo penso sul serio (ma hai doti di
Perché non sai niente di economia.
> Deviando dal discorso principale, diciamo che la disponibilità degli acquirenti
> è solo una "disponibilità virtuale", visto che la maggior parte ha acquistato
Disponibilità virtuale? Certo che tu di economia e finanza ci capisci
proprio quanto una rapa...
> Macchè responsabilità... loro hanno avuto il momento giusto e lo hanno sfruttato
> fino in fondo. Sai quanti amici di 20 anni conosco che vanno in giro col
Continui a non capire niente. Il lavoro di qualsiasi persona addetta a
stima, perizia, valutazione, è individuare il valore cioè la quantità di
moneta scambiabile con un bene. Non significa tirare il prezzo verso
l'alto perché fa comodo ma semplicemente fotografare le cose come
stanno, riconoscere quanto la gente è già disposta a pagare per il bene,
a prescindere dall'esistenza di un perito e della sua perizia.
E non tentare di far passare la tua ignoranza per una posizione degna
d'esistere. Prima impara e capisci e solo dopo puoi esprimere pareri
personali che non siano cazzate sul piano economico. Non è che puoi
venire a raccontare che 2+2 fa 5 senza che ti si faccia notare che hai
detto una cazzata.
GroAn
"Zaragosta" <za...@go.sta> ha scritto nel messaggio
news:MPG.21021d519...@news.tin.it...
>Hai fatto un esempio che non c'entra un cazzo.
>L'agente immobiliare nel valutare l'immobile ha fatto il suo lavoro e lo
>ha fatto correttamente.
>Nessun errore.
Ah ! ... sei te che hai fatto la valutazione .. adesso capisco!
>>Hai parlato di agenzia che ha tutto l'interesse a portare il prezzo
>>verso l'alto contro fessi che comprano lo stesso.
>>Ma hai detto un'altra cazzata.
>>L'agente immobiliare per lavoro stima e dice qual è il prezzo
>>dell'immobile in base a quanto la gente spende.
>>L'agente immobiliare non frega i fessi. Sono quelli che chiami fessi a
>>decidere quanto spendere e a governare i prezzi.
Come no ! Gli agenti immobiliari sono TUTTI SANTI !
Il fatto che percepiscano commissioni in base al prezzo di vendita non li
influenza per nulla...
Gesù Cristo è morto in un incidente stradale...L'italia è una monarchia...
E' vero che è il cliente che fissa il prezzo perchè lo paga ma allora
anche il Promotore Finanziario (non generalizzo ho detto il Prom)
che vende prodotti carichi di costi al cliente che si fida e su cui pagherà
fior di commissioni è un Santo!
Il cliente ha accettato !!!!
A proposito lo sai che Dio mi è vicino di casa? ... l'ha comprata
recentemente tramite agenzia
>> A parte il fatto che non ho mai detto che gli agenti immobiliari siano
>> stati
causa della crescita dei prezzi
>Perché non sai niente di economia.
>Disponibilità virtuale? Certo che tu di economia e finanza ci capisci
>proprio quanto una rapa...
uno
e l'altro
>Hai qualche studio di economia? Sembra proprio di no. Ti spiego come
>funziona l'economia:
>Il valore di un bene è la quantità di moneta che si ritiene possa essere
>scambiata con il bene stesso. Se un bene può essere scambiato con euro
>X, euro X è il suo valore. Vendere a Y < X significa vendere a meno del
>valore del bene.
Ecco qua due professoroni !!!! La quantità che *si ritiene* (lo ritiene
chi???)
Io più modestamente direi che il prezzo di mercato di un bene è quello che
fa incrociare la domanda e l'offerta
(teoria della curva della domanda e dell'offerta ..)
Ma questo è il prezzo di mercato, nulla vieta che io possa come offerente
chiedere un prezzo superiore al
prezzo di mercato e se qualcuno lo accetta (il famoso fesso che può essere
chiunque) quello è il prezzo.
Ma non mi venite a dire che è il giusto prezzo perfavore !!
E che in una trattativa non si propone spesso prezzi maggiori di quello di
mercato sperando che qualcuno accetti !!
Il vu' cumprà che sul mercato ci sta tutti i giorni e lui sa bene come
funzionano le cose in una trattativa!!
(se ritieni offensivo che io citi il vu' comprà è un tuo problema ... lo
cito solo perchè è un venditore)
TUTTI gli agenti immobiliari che fanno il loro lavoro con onestà nel
tentativo (DIFFICILE) di trovare un equilibrio
tra gli interessi del Cliente e dell'Agenzia (e i propri) MERITANO MASSIMA
STIMA
Voglio solo rispondere a chi si è sentito piccato e ha insultato senza
rispondere nel merito
per un innocuo intervento che qui riporto di una persona che non conosco e
che parla del mondo reale
>Dipende dal periodo. Quando tutti compravano immobili con mutui a tassi
>quasi
>negativi e a prezzi da capogiro, l'agenzia aveva tutto l'interesse ad
>aumentare
>il prezzo di vendita dell'immobile così da intascare una parcella
>maggiorata
(>visto che è una percentuale del valore della transazione), tanto un fesso
che
>comprava si trovava sempre.
>Oggi è invece diverso. E' molto difficile vendere un immobile quindi è
>meglio
>immetterlo nel mercato ad un prezzo non troppo elevato. Meglio vendere
>qualcosa
>e intascare una più bassa provvigione piuttosto che non vendere affatto o
>aspettare mesi senza soldi.
Saluti
GroAn
BobArctor
>cut
Voglio gettare una piccola pietra nella mia esperienza di acquirente, di
conoscenze ecc..
Mettiamo anche che gli agenti immobiliari non sbagliano mai nel fare queste
stime e che non fanno speculazione, il che mi lascia parecchi dubbi perchè
vedo coi miei occhi prezzi diversi per lo stesso appartamento in diverse
agenzie(complimentoni!), nonchè apparamenti che vanno sempre più calando
dalla stima iniziale e quasi sempre rivenduti a 10-15-20 mila euro in meno,
sto parlando naturalmente per la realtà che vedo io nella mia zona e
sopratutto per l'usato(ma non solo), comunque ragioniamo affermando che
questo non avviene e le stime vengano fatte con la massima oggettività e
onestà.
Come ci spieghiamo, per la professionalità degli agenti immobiliari, il
fatto che il più delle volte delegano il lavoro a persone(spesso ragazzini
appena diplomanti) con nessuna esperienza, nessuna conoscenza della
problematica se non minima, e NESSUNA iscrizione al ruolo che mi risulta
essere obbligatoria?
Come spieghiamo il fatto che i mediatori immobiliari devono essere sopra le
parti, non possono svolgere altre attività e sono a volte soci di
costruttori e mediatori immobiliari? venderanno prima l'appartamento da loro
costruito o il mio? e come spieghiamo il fatto che moltissime agenzie
immobiliare costruiscono? vendono il loro o il mio? lo chiedo perchè sono
andato in molte agenzie immobiliari che mi hanno fatto vedere solo gli
appartamenti che costruiscono loro, alla mia richiesta "ma di usato avete
qualcosa?" la risposta è stata "l'usato costa di più, ad esempio ho questo e
quest'altro ma 250.000 euro" e non mi hanno fatto vedere niente...
Se l'agente immobiliare agisce sempre e comunque sopra le parti, spiegatemi
un po queste cose che sono curioso.
Naturalmente non voglio generalizzare, ho conosciuto anche mediatori molto
bravi ed onesti, anzi, il migliore conosciuto figuratevi è anche quello che
prende la percentuale più bassa, l'1% contro il 3% di tante altre.
ciao
Zaragosta
says...
> Ma non mi venite a dire che è il giusto prezzo perfavore !!
Il tuo "giusto prezzo" in economia non esiste, non è preso in
considerazione e non interessa.
Io ho spiegato come dal punto di vista delle regole che muovono
l'economia l'agente immobiliare non fa i prezzi e non ha la possibilità
di farli aumentare o diminuire a proprio piacimento bensì nella stima
dei valori si limita a fotografare una situazione del mercato dei prezzi
già esistente.
Agente immobiliare incolpevole quindi, a differenza di quanto affermano
alcuni che non capiscono di economia ma sono sempre pronti a cercare il
capro espiatorio.
GroAn
"Zaragosta" <za...@go.sta> ha scritto nel messaggio
>Ok sono d'accordo
Scusate quoto male non mi funziona il news..
Zaragosta
boba...@hotmail.it says...
> Come ci spieghiamo, per la professionalità degli agenti immobiliari, il
> fatto che il più delle volte delegano il lavoro a persone(spesso ragazzini
> appena diplomanti) con nessuna esperienza, nessuna conoscenza della
> problematica se non minima, e NESSUNA iscrizione al ruolo che mi risulta
> essere obbligatoria?
E' una bruttissima prassi. Sarebbe molto bello se questo fosse
espressamente vietato per legge.
Oggi si gioca sul fatto che il ragazzino preso per fare determinati
lavori apparentemente secondari è un collaboratore e non può essere
considerato un mediatore. Ma sappiamo che spesso il ragazzino nei fatti
fa tutto quanto fa un mediatore tranne apporre la firma finale sui
moduli dell'agenzia. E quel che è peggio fa il lavoro più pensate e più
logorante che il mediatore non vuole fare.
> Come spieghiamo il fatto che i mediatori immobiliari devono essere sopra le
> parti, non possono svolgere altre attività e sono a volte soci di
> costruttori e mediatori immobiliari? venderanno prima l'appartamento da loro
Questo non è possibile. Se si acquista da un mediatore socio di una
impresa di costruzioni si può farlo decadere dal ruolo. Se poi questo
stato di socio ha compromesso la sua equidistanza dalle parti in una
mediazione si può riavere indietro la provvigione eventualmente pagata.
A volte però è vero che ci sono giri loschi che normalmente partono dai
costruttori che si costruiscono una finta società di mediazione e non
viceversa una società di mediazione che si costruisce una società di
costruzione.
pozz
> E non tentare di far passare la tua ignoranza per una posizione degna
> d'esistere. Prima impara e capisci e solo dopo puoi esprimere pareri
> personali che non siano cazzate sul piano economico. Non è che puoi
> venire a raccontare che 2+2 fa 5 senza che ti si faccia notare che hai
> detto una cazzata.
Ok, se sei proprio convinto... sappi che non sono d'accordo.
Ma non sto qui a perdere tempo a farti cambiare idea... soprattutto con persone
che hanno il tuo modo di esprimersi alquanto maleducato.
BobArctor
"Zaragosta" <za...@go.sta> ha scritto nel messaggio
E' una bruttissima prassi. Sarebbe molto bello se questo fosse
espressamente vietato per legge.
Oggi si gioca sul fatto che il ragazzino preso per fare determinati
lavori apparentemente secondari è un collaboratore e non può essere
considerato un mediatore. Ma sappiamo che spesso il ragazzino nei fatti
fa tutto quanto fa un mediatore tranne apporre la firma finale sui
moduli dell'agenzia. E quel che è peggio fa il lavoro più pensate e più
logorante che il mediatore non vuole fare.
Credo sia vietato per legge perchè per l'appunto non si può svolgere nessuna
attività di mediazione senza essere iscritti al ruolo, ma le agenzie li
fanno passare per impiegati mentre in realtà fanno i mediatori immobiliari a
tutti gli effetti, con gli scarsi risultati professionali che ne conseguono.
Io naturalmente appena mi accorgo che un agenzia usa questa prassi, scarto
l'agenzia ma la realtà delle cose è che lo fanno quasi tutte.
> Come spieghiamo il fatto che i mediatori immobiliari devono essere sopra
> le
> parti, non possono svolgere altre attività e sono a volte soci di
> costruttori e mediatori immobiliari? venderanno prima l'appartamento da
> loro
Questo non è possibile. Se si acquista da un mediatore socio di una
impresa di costruzioni si può farlo decadere dal ruolo. Se poi questo
stato di socio ha compromesso la sua equidistanza dalle parti in una
mediazione si può riavere indietro la provvigione eventualmente pagata.
A volte però è vero che ci sono giri loschi che normalmente partono dai
costruttori che si costruiscono una finta società di mediazione e non
viceversa una società di mediazione che si costruisce una società di
costruzione.
Si, solitamente è così ma non sempre, a volte ad esempio, le agenzie
immobiliari fanno da investitori, comprano la terra, pagano i lavori e gli
appartamenti sono loro a tutti gli effetti, dopodichè si dedicano anima e
corpo a vendere i loro snobbando completamente gli altri fino a che non
vedono che uno non è veramente interessato a quelli, allora magari gli fanno
vedere anche gli altri.Per fare questo, a volte lo fanno come semplici
investitori, a volte costituiscono un altra società...
Proprio ieri ho trattato per un appartamento con 2 soci di un immobiliare
che costruisce, uno dei quali ha anche una società immobiliare di
mediazione, pensa che se tu hai la fortuna di chiamare il socio che ha solo
la società di costruzioni non paghi la percentuale di mediazione, se hai la
sfiga di chiamare l'altro ti fa pagare la mediazione! bell'onestà! questi
stanno rovinando la reputazione dei mediatori immobiliari, io sono sconvolto
dalle loscaggini che ho riscontrato cercando casa per non parlare della
scarsissima professionalità, pochissimi lavorano seriamente.
Questo per dire, tornando al discorso iniziale, che i mediatori faranno
anche il corso per stimare gli immobili, e dovranno anche essere sopra le
parti, ma questo succede mediamente in 2 mediatori su 10.
Questo poi è la rovina dei mediatori che lavorano bene, io sto cercando di
rivolgermi solo ad agenzia serie, ma vedo che molti vanno a caso e cmq è
davvero difficile perchè quando cerchi casa vuoi trovare quella ideale e se
ce l'ha un agenzia poco seria quella che può fare al caso tuo cosa fai? ci
rinunci o no?
ciao
ciao
BobArctor
un po i testi vecchi per far capire meglio il discorso.
sorry
Zaragosta
> attività di mediazione senza essere iscritti al ruolo, ma le agenzie li
E' vietato infatti ma dimostrare la violazione della legge è difficile
perché il pubblico ministero anche di fronte ad una denuncia querela
difficilmente può raccogliere sufficienti prove per dimostrare in
tribunale che il lavoro è svolto per la massima parte da un ragazzino. E
poi chi presenta una denuncia querela? A quale pro? Col rischio quasi
certo che finisca per rimanere infondata perché senza prove sufficienti?
Quando dicevo che sarebbe bello fosse vietato intendevo che sarebbe
bello fosse vietata la presenta di collaboratori tout court che non
siano una semplice segretaria ma addetti per esempio alla ricerca di
immobili. Questo è un lavoro da agente immobiliare che solo un agente
immobiliare dovrebbe svolgere.
Anche per non riempire l'italia di ragazzini rompiballe che con tutti i
mezzi vanno in giro a disturbare la gente per cercare notizie.
> fanno passare per impiegati mentre in realtà fanno i mediatori immobiliari a
Dillo a me che ci sono passato.
> Io naturalmente appena mi accorgo che un agenzia usa questa prassi, scarto
> l'agenzia ma la realtà delle cose è che lo fanno quasi tutte.
Esatto e c'è il rischio che chi non li usa non lo fa solo perché non ha
abbastanza giro d'affari per aver voglia di sopportare la spesa.
> appartamenti sono loro a tutti gli effetti, dopodichè si dedicano anima e
> corpo a vendere i loro snobbando completamente gli altri fino a che non
In realtà questa è una buona occasione per acquistare senza pagare la
provvigione perché un agente immobiliare può vendere casa sua ma non può
chiedere una lira di provvigione e se l'ha ricevuta la deve ridare a
costo di farglielo ingiungere dal giudice.
BobArctor
>In realtà questa è una buona occasione per acquistare senza pagare la
>provvigione perché un agente immobiliare può vendere casa sua ma non può
>chiedere una lira di provvigione e se l'ha ricevuta la deve ridare a
>costo di farglielo ingiungere dal giudice.
Molto interessante, questo non lo sapevo ed è un informazione molto utile.
grazie delle risposte e scusa lo sfogo, ma si trova veramente di tutto in
giro.
ciao
erre
"Butiglia" <buti...@ha.ha> ha scritto nel messaggio
news:MPG.21018992...@news.tin.it...
> * Io ho venduto un immobile nel 2004 tramite agenzia. Allora mi fu detto,
> al
> momento di fissare il prezzo, che come prassi si gonfia di un 20% rispetto
> al valore stabilito con il cliente. Ma puo' essere che la prassi vari da
Ti assicuro che non esiste questa prassi nel mondo dell'intermediazione
immobiliare.
Ho sentito poco fa mia cugina.
Cosa centra?
Lei nel 2003 ha comperato casa e l'anno scorso ha comperato l'appartamento
sprastante.
Si tratta di immobili usati che secondo lei hanno maggiori margini di
trattativa (col nuovo la trattativa si otterrebbe più che altro solo se
comperi gli ultimi "pezzi").
2003
Prezzo richiesto 350000
Prezzo offerto 320000
Prezzo contrattualizzato 323000
2006
Prezzo richiesto 290000
Prezzo offerto 250000 (aveva offerto poco pensando che non avrebbero
accettato)
Prezzo contrattualizzato 250000
Mentre nel 2003 ha avuto oltre 8% di sconto sul richiesto nel 2006 sono
scesi del 14%!!!
Io sto guardando del nuovo (accatastato A/10) in un complesso ultimato da
più di un anno di appartamenti/uffici/negozi.
In pratica è rimasto poco e per quel "poco" chiedono cifre a mio avviso un
po' alte rispetto al mercato.
A questo punto, sentito voi e.....mia cugina.....pensavo di comportarmi
così:
Faccio un'offerta che ritengo quasi imbarazzate...magari di oltre il 10%
inferiore alle loro richieste.
Secondo mia cugina l'intermediario (tecnoazienda) se ritiene essere
l'offerta del tutto inaccettabile me lo dice in faccia e non mi fa perdere
altro tempo ALTRIMENTI mi fa sottoscrivere per iscritto l'offerta di cui
sopra che porterà all'esame della parte venditrice.
Se si arriva a questo step significa che comunque l'offerta è stata
"giusta"....nel senso che la prendono in considerazione.
Poi alla peggio ci può essere una controfferta!
IL SUO CONSIGLIO in pratica è stato questo:
NON aver vergogna di sparare basso perchè gli agenti immobliliari hanno IL
PELO SULLO STOMACO!
L'unico mio dubbio è che io non sto cercando usato....ma NUOVO!
Zaragosta
> "giusta"....nel senso che la prendono in considerazione.
Dietro ci sono dinamiche che non conosci e che interpreti in maniera del
tutto sbagliata.
Un agente immobiliare raccoglie sempre una proposta scritta, purché non
tanto inferiore da essere assurda o da fargli fare una brutta figura col
venditore.
Un agente immobiliare raccoglie una offerta anche se è *sotto il valore
di mercato dell'immobile*. Quindi anche se non è, come la chiami tu, una
offerta "giusta".
Questo perché il lavoro dell'agente immobiliare è concludere la
compravendita e per quanto riguarda la sua provvigione è sempre meglio
il 3+3% sul 90% del prezzo che non mancare la vendita e guadagnare lo 0+
0% sul 100% del prezzo.
L'agente immobiliare non impazzisce alla ricerca del prezzo pieno per
guadagnare 200 euro lordi in più di provvigione. La cosa più importante
è sempre concludere l'affare. Per il mediatore, per il venditore, per
l'acquirente.
Posto che all'agente immobiliare una diminuzione del prezzo non fa né
caldo né freddo se moderata, la palla passa al venditore. A lui compete
la scelta e lì scattano dinamiche tipiche della psicologia del venditore
privato che non c'entrano più con la mediazione immobiliare.
Non è per niente detto quindi che se un agente immobiliare accetta
(accetta di passare al venditore) una proposta d'acquisto allora la
cifra era "giusta". Non c'entra nulla.
Detto tutto questo è cosa certa che contrattare il prezzo è senza dubbio
consigliabile, partendo da una offerta scritta inferiore. Alla ricerca
non del prezzo "giusto", ma - sembrerà brutto a dirsi - alla ricerca del
livello di stringente bisogno che il venditore ha di soldi.
Ad abbassare il prezzo, anche sotto il valore di mercato, è il venditore
che ha bisogno di vendere e ha bisogno di soldi. Più ha bisogno e più si
riesce a prenderlo per la gola. Ripeto, sarà brutto a dirsi, ma funziona
così.
Sempre riguardo al prezzo giusto ho visto case singole in vendita a
500.000 euro mentre non ne valevano più di 350.000 euro. Al venditore è
arrivata una proposta scritta poco inferiore a 400.000 euro e non l'ha
accettata, benché fosse comunque decisamente sopra il prezzo che tu
definiresti "giusto", e sai perchè? Perché il venditore non aveva
stringente bisogno di vendere.
Il prezzo è trattabile tanto quanto è il bisogno del venditore, non
tanto quanto è il prezzo giusto.
erre
"Zaragosta" <za...@go.sta> ha scritto nel messaggio
news:MPG.2105e16c9...@news.tin.it...
> Se si arriva a questo step significa che comunque l'offerta è stata
Il prezzo è trattabile tanto quanto è il bisogno del venditore, non
tanto quanto è il prezzo giusto.
Ti vedo piuttosto preparato e pari del settore.
Volevo chiederti un parere sulla casistica che mi si prospetta:
Complesso residenziale di buona finitura e di ampia metratura ultimato da un
paio d'anni con negozi al pian terreno e uffici al primo.
Il costruttore ha inizialmente trattato le vendite direttamente in cantiere
e poi, più di recente, un un negozio che si è riservato.
Da un po' di tempo, avendo venduto praticamente tutto, il costruttore ha
chiuso l'uffico vendite ritenendo più conveniente lasciare le ultime vendite
al un'agenzia.
In pratica...nel complesso a due anni dalla fine dei lavori gli appartamenti
sono tutti venduti mentre i negozi sono venduti circa al 50% e gli uffici al
70%.
Secondo te, un'impresa costrutrice, giunti a questo punto e considerato il
mercato che non ha rosee prospettive potrebbe essere disponibile a scendere?
L'immobile è bello ma secondo me non l'hanno ancora venduto perchè chiedono
tantino....
Ho visto che nella mia zona gli uffici vengono circa 2000 al metro e
l'osservatorio dell'agenzia del territorio fornisce come dato massimo del
2006 per gli uffici strutturati OTTIMI 2000 al metro.
Loro stanno chiedendo 2300....da unlato sento dire che le imprese per il
nuovo di solito trattano molto meno di quanto facciano i privati per
l'usato....dall'altro però si tratta delle ultime unità da vendere e alle
porte potrebbe esserci un mercato immobiliare MORTO!
In pratica se l'impresa non vende oggi accontentandosi forse avrà modo di
pentirsi in futuro!
Io ero propenso a fare un'offerta a 2000 in linea con i massimi
dell'osservatorio e coerente con le altre richieste di mercato...
I dati dell'osservatorio sugli A/10 secondo te sono realistici?
Mi rendo ben conto che sono domande alle quali difficilmente si può dare
risposta certa ma solo opinioni di massima ma come potrete intendere
l'acquisto di un immobile è cosa delicata e tra comperare bene e comperare
male ci può essere di mezzo un anno di lavoro!
Cmq, se le avete, mi piacerebbe avere info relative a trattative sul nuovo
di cui avete avuto notizia.
Ciao
Zaragosta
> di cui avete avuto notizia.
La logica della formazione ed evoluzione nel tempo del prezzo di
immobili da parte di costrutturi è completamente diversa da quella dei
privati che vendono usato. E' molto più difficile riuscire a far calare
il prezzo, anzi a volte i costrutturi proprio in virtù della spesa in
termini di interessi che hanno sopportato non avendo venduto subito non
ci pensano nemmeno a scendere di prezzo.
L'evoluzione futura del settore immobiliare non è rosea per il
residenziale ma non è detto che lo stesso valga per il commerciale.
Secondo me non ti resta che fare una proposta scritta all'azienda
venditrice con il prezzo che ti aggrada. Al massimo ti dicono di no. Poi
puoi farne un'altra "media". Se anche lì ti dicono di no la scelta
rimane a te. Svenarsi oppure cercare altrove.
Personalmente - ma io sono una persona forse anche eccessivamente cauta
- non andrei mai a svenarmi.
L'economia italiana non mi pare che sia rassicurante. Si prevedono tassi
alti e una attuale ripresa modesta che entro non molto si esaurirà. Poi
ci troveremo con tassi alti ed economia ferma. E il mercato immobiliare
a tirare poco. Non sarà facile.
pozz
>> Anche il mio dentista che mi ha rotto un dente mentre toglieva
>> l'otturazione
>> vecchia aveva il dovere di stare attento...
>
> Hai fatto un esempio che non c'entra un cazzo.
> L'agente immobiliare nel valutare l'immobile ha fatto il suo lavoro e lo
> ha fatto correttamente.
> Nessun errore.
Guarda qui: http://www.quicasa.it/articolo/1667.html
Ovviamente, tu che hai fatto le scuole grosse di economia, avrai un'altra teoria
che scagiona gli agenti immobiliari, santi in paradiso...
Circadiano
> che scagiona gli agenti immobiliari, santi in paradiso...
Il filo logico era tutt'altro. Dimostravo che fare la valutazione fa
parte del lavoro dell'agente immobiliare e che otturazioni vecchie e
denti rotti non avevano nessuna aderenza neanche metaforica alla
situazione.
Riguardo alla possibilità che qualche agente immobiliare faccia
valutazioni eccessive esiste come esiste la possibilità che qualunque
altro soggetto economico (azienda vitivinicola, idraulico, avvocato) non
svolga correttamente il proprio lavoro.
Con la differenza che l'agente immobiliare che spara cifre bomba mette a
serio rischio prima di tutto la propria possibilità di concludere
l'affare e quindi di maturare la provvigione.
A farne le spese sono i clienti meno accorti e più avidi che corrono
dietro all'agente immobiliare che gli spara la cifra bomba, senza voler
capire che non è l'agente immobiliare a comprare, la valutazione più
alta non cambia di una virgola il valore di mercato di un immobile e non
cambia il prezzo a cui si può sperare di vendere l'immobile.