a quoi est dûe la hausse du prix de l'immobilier en france?
tetra10
1)en france
2)à Paris
le fait que nombre de millionnaires étrangers ou cadres supérieurs
britanniques viennent s'insta
ller en france joue-t'il un rôle?
dans l'attente de vos éclairages
tijl.uilenspiegel
"tetra10" <fansev...@voila.fr> a écrit dans le message de news:
1169648332.6...@j27g2000cwj.googlegroups.com...
bonjour
1)en france
2)à Paris
A priori pour l'essentiel à deux éléments ama;
-à l'abondance de capitaux spéculatifs au niveau mondial
due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité en
nombre suffisant .
- à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore abordable
pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
amicalement tijl
tetra10
On 24 jan, 20:00, "tijl.uilenspiegel"
<tijl.uilenspie...@club-internet.fr> wrote:
> "tetra10" <fansevent...@voila.fr> a écrit dans le message de news:
> 1169648332.681802.166...@j27g2000cwj.googlegroups.com...
> bonjour
>
> 1)en france
> 2)à Paris
>
> le fait que nombre de millionnaires étrangers ou cadres supérieurs
> britanniques viennent s'insta
> ller en france joue-t'il un rôle?
>
> dans l'attente de vos éclairages
>
> A priori pour l'essentiel à deux éléments ama;
>
> -à l'abondance de capitaux spéculatifs (qui s'investiraient donc plutôt dans l'immobilier,du oins en France?)au niveau mondial
> due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
> d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité en
> nombre suffisant .
que penser alors de la situation des USA et de la Chine,censés
développer des projets rentables?(encore que le salairehoraire réel
d'un ouvrier qualifié américain ait baissé de 14 pour cent en 20 ans
alors que le pib s'accroissait,sauf erreur de ma part,à 36 pour cent
> - à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
> permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore abordable
> pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
> amicalement tijl
selon vous,quels sont les personnes qui décrivent le mieux ces
nouvelles données empiriques:stiglitz,todd,jacques généreux,les
régulationnistes(boyer,aglietta,lipietz et autres) ou le récent et
excellent "anti-manuel d'économie,600 pages par bernard
maris,économiste chez charlie-hebdo et distingué meilleur économiste
de france en 95?
2 HS totals 1)sur quelles touches faut-il appuyer pour faire
apparaître les pourcentages?
2) commnet peut-on imprimer les contributions à un format lisible de
dimension 100 pour 100?(en gros format A4)
merci
Yoki
> le fait que nombre de millionnaires étrangers ou cadres supérieurs
C'est cela, oui. La hausse du prix de l'immobier est due à ces riches qui
font monter les prix du marché. En plus, ceux-ci - les salauds ! - achètent
également des biens pour les remettre en location ! Oui, vous avez bien lu :
rien que pour faire du fric ! Comme si le logement n'était pas une chose
sérieuse, et qu'on pouvait le laisser au secteur privé ! Si au moins l'ISF
était plus élevée, il y aurait encore plus de riches qui s'exilent en
Belgique et en Suisse (ce qui permettrait de faire baisser le prix de
l'immobilier). Heureusement, les socialistes reviennent bientôt aux
affaires, et comme ils ont promis d'effrayer les riches (qu'ils n'aiment
pas), on peut s'attendre à une augmentation significative des taxes et,
espérons-le, une nationalisation du logement, comme ça quand il n'y aura
plus de riches tout ira pour le mieux dans le meilleur des mondes. C'est pas
compliqué, l'économie, finalement.
Yoki
> -à l'abondance de capitaux spéculatifs au niveau mondial
> due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
> d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité
> en nombre suffisant .
> - à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
> permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore
> abordable pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
On cite aussi l'explosion du nombre de divorces (donc de familles
monoparentales). Mais tout ceci explique la hausse de la demande, et non
pourquoi l'offre n'a pas suivi. Lire :
- http://www.newyorkfed.org/research/epr/03v09n2/0306glae.pdf
- et
http://econoclaste.org.free.fr/dotclear/index.php/?2007/01/09/700-pourquoi-se-loger-coute-de-plus-en-plus-cher
(mais aussi : http://www.u-blog.net/liberte/note/57593 et
http://www.u-blog.net/liberte/note/57643)
"Leur analyse est sans équivoque : la hausse de la demande ne suffit pas à
expliquer la hausse des prix de l'immobilier. Celle-ci provient pour
l'essentiel de règlementations restreignant les nouvelles constructions dans
des zones bien précises. Là ou ces règlementations sont absentes,
l'immobilier reste à un prix "standard" (correspondant au prix du terrain +
le coût de la construction + un profit raisonnable pour le constructeur);
lorsqu'elles sont présentes le prix des logements s'éloigne de façon
significative de cette référence. [...] A l'aide de ces analyses, il n'est
alors pas difficile de comprendre la situation du marché immobilier en
France. Loin d'être le résultat d'un mécanisme de marché sans âme qui broie
les faibles ou autres balivernes, elle est le fruit parfaitement prévisible
du choc entre une hausse de la demande et des règlementations et actions
publiques qui ont sur les prix de l'immobilier le même effet que
l'utilisation d'un extincteur rempli d'essence sur un incendie. Le contrôle
des loyers et sa cohorte de conséquences, un maquis règlementaire qui
empêche d'expulser un locataire et crée une course aux armements entre
propriétaires et législateur, des locataires devant fournir des
justificatifs à n'en plus finir et devant faire la roue devant des
propriétaires pour trouver un logement, alors que la qualité moyenne des
logements et leur superficie se dégrade, des relations exécrables entre
propriétaires et locataires, sur fond de pénurie de logements? [...] De
l'abbé Pierre dans les années 50 aux Don Quichotte aujourd'hui, nous
disposons de plus de 50 ans d'une vaste étude de cas des conséquences de
l'interventionnisme public en matière de logement. Le fait que 50 ans, et
des milliards d'euros plus tard, on se retrouve dans une situation
similaire, constitue l'un des désaveux les plus impitoyables que l'on puisse
faire vis à vis de l'action publique pour l'immobilier. Et quelle est, 50
ans plus tard, la réponse au problème? Un peu plus de la même chose, une
nouvelle couche d'interventionnisme, cette fois-ci sous la forme d'un
"droit" à la fois inutile et incompréhensible (Versac a synthétisé ici et
ici l'analyse des juristes de lieu commun sur le sujet). C'est que par
idéologie ou par intérêt, personne ne veut prendre acte des vraies raisons
de la crise du logement, même pas ceux qui en sont les premières victimes.
Dans 10 ans, on aura encore des happenings de SDF dans les rues; et la
farandole pourra recommencer."
Jean-Marc Desperrier
> A priori pour l'essentiel à deux éléments ama;
> -à l'abondance de capitaux spéculatifs au niveau mondial
> due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
> d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité en
> nombre suffisant .
> - à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
> permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore abordable
> pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
> amicalement tijl
Ces facteurs sont très importants, mais plus pour expliquer l'ampleur de
la hausse et le fait qu'elle a nettement dépassé les valeurs
habituellement constatées.
En tout premier lieu pour expliquer la hausse, il faut parler de la
nature cyclique du marché de l'immobilier : Plusieurs facteurs
contribuent à cet aspect cyclique, de manière classique l'effet retard
sur l'offre (elle ne peut réagir instantanément à la progression des
prix donc manque de produits mais après va générer une surproduction, au
moins par rapport à la solvabilité), mais aussi le fait que l'immobilier
peut être vu comme investissement (plus ça augmente plus il semble
intéressant d'acheter, plus ça baisse plus il semble qu'on va perdre de
l'argent en achetant), et aussi les besoins réels que l'immobilier doit
satisfaire (plus ca monte, plus il semble qu'on ne pourra jamais acheter
si on attend et qu'il ne faut pas perdre sa dernière chance, plus ça
baisse plus l'arbitrage en faveur de la location semble une meilleure
option).
Ceci suffit a expliquer tout le début de la hausse, cela continue à
jouer constamment, mais n'explique pas pourquoi elle a atteint des
niveaux historiquement extrêmes (cf courbe de friggit), en particulier
en engloutissant une part très forte des revenus des ménages (à cause de
l'ampleur de la hausse, les taux d'intêréts bas n'ont absolument pas
suffit à garder les mensualités raisonnable, cf statistiques sur les
taux d'effort records).
Les taux sont très loins d'expliquer tout. C'est un facteur objectif,
mais curieusement on en observe les effets qu'après le prisme de
l'interprétion subjective. C'est représentatif du fait que sur ce marché
la puissance de l'affectif dépasse tous les facteurs objectifs, ce qui
peut le rendre vraiment imprévisible et dangeureux.
La baisse continue et très nette des taux de 1991 à 1998 n'a ainsi
absolument pas empéché le marché de passer du plus haut au plus bas,
c.-à-d. une division par deux de la plupart des prix.
La baisse des taux qui a continué par la suite, proportionellement plus
faible et d'un impact nettement moins important sur les capacités
d'emprunts car on partait de taux moyens/faibles au lieu de très élévés
en 91, n'a amélioré les capacités d'emprunts que d'un facteur
systématiquement très inférieur aux hausses, en témoigne l'augmentation
constante du facteur d'effort.
Mais c'est là que joue à plein le rôle des liquidités à investir, ils
ont fait que les banques ont été de plus en plus libérales dans leurs
conditions d'accord de prèt, contribuant de manière majeure à la hausse
des prix.
J'ai vu un graphe très intéressant tendant à montrer qu'en fait la bulle
s'est légèrement essouflée en 2003, on est passé près du retournement.
Il y a eu une petite période où les prix demandées se stabilisaient et
où le prix des transactions réalisées commençait à baisser.
Ensuite c'est reparti, ce qui n'est pas très naturel sur le marché de
l'immobilier, reste à trouver précisément pourquoi.
On peut remarquer que c'est à partir de partir de ce redémarrage qu'on a
commencé à atteindre des niveaux de prix franchement inhabituels même en
haut de bulle immobilière.
Je retiens que les interventions du gouvernement ont joué un rôle
négatif, ce n'est une bonne chose d'intervenir pour stimuler un marché
déjà hyper-actif.
Les prêts à taux zéro n'ont absolument pas aidé à l'accession à la
propriétés, mais stimulé la hausse des prix, l'intégralité de l'aide
terminant dans la poche des vendeurs et se propagant sur les bien plus
haut de gamme (les vendeurs ont plus d'argent pour racheter un bien
encore plus cher).
Les nombreux dispositifs de défiscalisation (style robien et autres) ont
contribués à ce que ce soit des particuliers inexpérimentés qui prennent
la place des professionnels des années 91 dans le rôle des spéculateurs
imprudents. Le système des "packages robien" tout préts avantage en
premier lieu ceux qui les fabriquent, les promoteurs, et les
particuliers réalisent mal qu'en cas de retournement du marché ce sont
eux qui ont 100% de risques.
Surtout il y a eu une focalisation de ces promoteurs quasi-exclusive sur
les failles du dispositifs, les zones très localisées présentant le
meilleur rendement locatif par rapport aux avantages fiscaux ainsi que
la meilleure disponibilité de terrain.
Sans aucune considération à la fois d'aménagement du territoire (est-ce
que cela a un sens de construire des milliers de logement sur ces zones
éloignées des centres économiques, car sur les centres économiques le
dispositif a été calculé pour être moins rentable) ni recul sur cet
effet d'aubaine (tout le monde ayant choisi les mêmes zones, le marché
locatif est en train d'y être totalement détruit par les robiens).
Jean-Marc Desperrier
> On 24 jan, 20:00, "tijl.uilenspiegel"
>> due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
>> d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité en
>> nombre suffisant .
>
> que penser alors de la situation des USA et de la Chine,censés
> développer des projets rentables ?
Où cela des projets rentables ? Les US se désindustrialisent de plus en
plus, et la Chine finance toute sa croissance avec une abondance
démesurée de capitaux, dont une partie se détourne forcément vers
l'immobilier.
Jean-Marc Desperrier
> On cite aussi l'explosion du nombre de divorces (donc de familles
> monoparentales). Mais tout ceci explique la hausse de la demande, et non
> pourquoi l'offre n'a pas suivi.
Non, c'est totalement artificiel de dire que c'est les divorces qui
expliquent une augmentation de la demande.
Une analyse complète est un peu difficile à faire, mais on peut relever
facilement plusieurs points qui rendent cette hypothèse très douteuse.
- l'augmentation des pourcentages de divorces en France ne date pas de
98, et sur toute la période qui a précédé il y avait augmentation des
taux de divorce absolument sans les mêmes conséquence.
- si les divorces augmentent, il y a aussi un grand nombre de familles
recomposées, le bilan final n'est absolument pas un doublement du nombre
de foyer
- l'hypothèse des deux foyers qui chacun souhaitent pouvoir accueillir
les enfants et donc gardent la même surface ne tient pas dans un
contexte de hausse immobilière et de tensions économiques.
Les études montrent que les conséquences économique du divorce sont très
douloureuses, et chacun des cotés même s'il ne souhaite n'a pas les
moyens de se permettre cela.
La conséquence devrait donc être plutôt l'arrivée sur le marché de
nombreuses grandes surfaces familiales à vendre et au contraire une
tension sur les plus petites surfaces. Ce n'est pas ce qu'on voit dans
la hausse largement répartie sur toutes les surfaces.
> [...] la hausse des prix de l'immobilier. Celle-ci provient pour
> l'essentiel de règlementations restreignant les nouvelles constructions dans
> des zones bien précises. Là ou ces règlementations sont absentes,
> l'immobilier reste à un prix "standard" (correspondant au prix du terrain +
> le coût de la construction + un profit raisonnable pour le constructeur);
> lorsqu'elles sont présentes le prix des logements s'éloigne de façon
> significative de cette référence. [...]
Une grande caractéristique de la hausse actuelle est qu'elle touche tout
le territoire français (au contraire de celle de 91 focalisée sur Paris
et certaines grandes villes), avec des cas où les maisons anciennes sont
vendues plus chers que le coûts d'achat d'un terrain plus contruction.
En fait, lorsque c'est le cas les terrains augmentent jusqu'à rétablir
une normalité approximative.
La thèse comme quoi une libéralisation de la constructabilité des
terrains serait la solution qui permettrait qu'ils agissent comme
régulateur de cette hausse de prix ? A voir puisque pour l'instant c'est
vraiment l'inverse qui se passe (l'augmentation de l'immobilier qui fait
grimper les terrains partout où il y en a de disponibles, et non les
terrains qui stabilisent l'immobilier) et que l'immobilier a augmenté
dans un très grand nombre de pays, sans que j'imagine qu'ils soient tous
aussi restrictifs que la France sur la construction.
tetra10
On 25 jan, 12:24, Jean-Marc Desperrier <jmd...@alussinan.org> wrote:
> tijl.uilenspiegel wrote:
> > A priori pour l'essentiel à deux éléments ama;
> > -à l'abondance de capitaux spéculatifs au niveau mondial
> > due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
> > d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité en
> > nombre suffisant .
> > - à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
> > permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore abordable
> > pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
> > amicalement tijlCes facteurs sont très importants, mais plus pour expliquer l'ampleur de
merci JMD pour la qualité de tes réponses argumentées et critiques.
HS total:que deviennenent laurent maudrux,Jay,fabienne et autres?
Exercent-ils une activité professionnelle au Japon?
éventuellement, recontacte-moi en privé, j'ai gardé un excellent
souvenir de toi(modestie et intelligence,entre autres) mais je sais que
tu es occupé professionnelement et sur d'autres plans,et qu'une
personne à problèmes bien connue a causé de nombreux dommages dans
l'endroit que nous fréquentions communément
.
Sans t'importuner ,ni te gêner,n(hésite ps à me donner de tes
nouvelles et des connaissances préalablement citées.
cordialement
tijl.uilenspiegel
"Jean-Marc Desperrier" <jmd...@alussinan.org> a écrit dans le message de
news: epa2b5$jor$1...@reader1.imaginet.fr...
> tijl.uilenspiegel wrote:
>> A priori pour l'essentiel à deux éléments ama;
>> -à l'abondance de capitaux spéculatifs au niveau mondial
>> due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
>> d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité
>> en nombre suffisant .
>> - à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
>> permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore
>> abordable pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
> la hausse et le fait qu'elle a nettement dépassé les valeurs
> habituellement constatées.
Disons que l'excédent d'épargne concentrée à la recherche de de rendements
élevés qu'il ne trouve pas dans des secteurs productifs ,est à l'origine de
création de bulles spéculatives généralement parlant.
Les bulles peuvent porter sur beaucoup de choses , l'or, les actions,le
cours des cacahettes, les concours de beauté-)
La première bulle connue a eu lieu aux Pays Bas et portait sur des oignons
de tulipes(vers 1630 cad peu de de temps après la naissance du capitalisme
moderne)et dans des conditions comparables, les opérations les plus
lucratives commençaient à s'épuiser ou se stabiliser n'exigeant plus
d'investissements complémentaires
Plus près de nous la bulle précédente portait sur la "nouvelle économie".
>
> En tout premier lieu pour expliquer la hausse, il faut parler de la nature
> cyclique du marché de l'immobilier : Plusieurs facteurs contribuent à cet
> aspect cyclique, de manière classique l'effet retard sur l'offre (elle ne
> peut réagir instantanément à la progression des prix donc manque de
> produits mais après va générer une surproduction, au moins par rapport à
> la solvabilité), mais aussi le fait que l'immobilier peut être vu comme
> investissement (plus ça augmente plus il semble intéressant d'acheter,
> plus ça baisse plus il semble qu'on va perdre de l'argent en achetant),
c'est le mécanisme de toutes les bulles que vous décrivez très bien.
et aussi les besoins réels que l'immobilier doit
> satisfaire (plus ca monte, plus il semble qu'on ne pourra jamais acheter
> si on attend et qu'il ne faut pas perdre sa dernière chance, plus ça
> baisse plus l'arbitrage en faveur de la location semble une meilleure
> option).
Oui il y a en insuffissance de la construction en France et meme une sorte
de crise dans ce secteur, baisse du CA baisse de la VA (en volume)puis
baisse de productivité pendant un moment.Et un niveau de EBE/VA des
entreprises bas12% pour une moyenne de 19.2%
Mais le ratio ENE:/Cap Fixe est parmi les plus élevés beaucoup de location
du matériel sans doute.
Mais comme le phénomène est général... il faut ama chercher ailleurs; il y a
une certaine défience vis à vis de la bourse (suite à la bulle précédente)
et un doute sur l'avanir du système monétaire mondial suite au déficit de la
balance courante américaine.On se rapporte donc en partie sur d'autres
éléments plus matériels, or(il y a eu un petit mouvement de reprise)art(les
prix crèvent les plafondsparfois pour des "oeuvres" bizarres)et évidemment
l'immobilier.
L'avantage de ce dernier est qu'il est très répandu et peut absorber des
sommes énormes.Et en locatif il permet d'obtenir des rentes donc une minimum
de rendement est à peu près garanti
Le capital fixe net de la seule location immobilière réprésentait en 2005
3.223 millirds d'E courants soit 61% du cap fixe net total!
Et ce taux n'a cessé d'augmenter: il était à 52% en 1978(début des données
INSEE base 2000)
>
> Ceci suffit a expliquer tout le début de la hausse, cela continue à jouer
> constamment, mais n'explique pas pourquoi elle a atteint des niveaux
> historiquement extrêmes (cf courbe de friggit), en particulier en
> engloutissant une part très forte des revenus des ménages (à cause de
> l'ampleur de la hausse, les taux d'intêréts bas n'ont absolument pas
> suffit à garder les mensualités raisonnable, cf statistiques sur les taux
> d'effort records).
Vous parlez de cout des mensualités de l'emprunt ou ses loyers?
>
> Les taux sont très loins d'expliquer tout. C'est un facteur objectif, mais
> curieusement on en observe les effets qu'après le prisme de l'interprétion
> subjective.
Il y a l'étalement aussi.
C'est représentatif du fait que sur ce marché
> la puissance de l'affectif dépasse tous les facteurs objectifs, ce qui
> peut le rendre vraiment imprévisible et dangeureux.
>
> La baisse continue et très nette des taux de 1991 à 1998 n'a ainsi
> absolument pas empéché le marché de passer du plus haut au plus bas,
> c.-à-d. une division par deux de la plupart des prix.
Pendant cette période les excédents à investir se fixaient sur la bourse et
la "nouvelle économie" CAD sur une autre bulle.
Le dégonflement de l'un n'est pas sans lien avec le gonflement de l'autre
probablement.
>
> La baisse des taux qui a continué par la suite, proportionellement plus
> faible et d'un impact nettement moins important sur les capacités
> d'emprunts car on partait de taux moyens/faibles au lieu de très élévés en
> 91, n'a amélioré les capacités d'emprunts que d'un facteur
> systématiquement très inférieur aux hausses, en témoigne l'augmentation
> constante du facteur d'effort.
oui mais pour les particuliers l'étalement joue un role important sur la
capacité d'emprunt
.D'ailleurs on constate une augmentation des endettements
moyens des ménages un peu partout;
http://www.oecd.org/dataoecd/50/19/35762507.pdf
P 17/18
>
> Mais c'est là que joue à plein le rôle des liquidités à investir, ils ont
> fait que les banques ont été de plus en plus libérales dans leurs
> conditions d'accord de prèt, contribuant de manière majeure à la hausse
> des prix.
Oui et l'étalement, et souvent ce sont des prets à taux variables, risqués
pour celui(surtout le particulier) qui emprunte.
>
> J'ai vu un graphe très intéressant tendant à montrer qu'en fait la bulle
> s'est légèrement essouflée en 2003, on est passé près du retournement.
> Il y a eu une petite période où les prix demandées se stabilisaient et où
> le prix des transactions réalisées commençait à baisser.
> Ensuite c'est reparti, ce qui n'est pas très naturel sur le marché de
> l'immobilier, reste à trouver précisément pourquoi.
> On peut remarquer que c'est à partir de partir de ce redémarrage qu'on a
> commencé à atteindre des niveaux de prix franchement inhabituels même en
> haut de bulle immobilière.
>
> Je retiens que les interventions du gouvernement ont joué un rôle négatif,
> ce n'est une bonne chose d'intervenir pour stimuler un marché déjà
> hyper-actif.
Oui sous la forme ou ça été fait vous avez sans doute raison.
Mais la bulle immobilière actuelle n'est pas spécifiquement française
> Les prêts à taux zéro n'ont absolument pas aidé à l'accession à la
> propriétés, mais stimulé la hausse des prix, l'intégralité de l'aide
> terminant dans la poche des vendeurs et se propagant sur les bien plus
> haut de gamme (les vendeurs ont plus d'argent pour racheter un bien encore
> plus cher).
> Les nombreux dispositifs de défiscalisation (style robien et autres) ont
> contribués à ce que ce soit des particuliers inexpérimentés qui prennent
> la place des professionnels des années 91 dans le rôle des spéculateurs
> imprudents. Le système des "packages robien" tout préts avantage en
> premier lieu ceux qui les fabriquent, les promoteurs, et les particuliers
> réalisent mal qu'en cas de retournement du marché ce sont eux qui ont 100%
> de risques.
> Surtout il y a eu une focalisation de ces promoteurs quasi-exclusive sur
> les failles du dispositifs, les zones très localisées présentant le
> meilleur rendement locatif par rapport aux avantages fiscaux ainsi que la
> meilleure disponibilité de terrain.
> Sans aucune considération à la fois d'aménagement du territoire (est-ce
> que cela a un sens de construire des milliers de logement sur ces zones
> éloignées des centres économiques, car sur les centres économiques le
> dispositif a été calculé pour être moins rentable) ni recul sur cet effet
> d'aubaine (tout le monde ayant choisi les mêmes zones, le marché locatif
> est en train d'y être totalement détruit par les robiens).
Je vous crois volontiers mais la bulle est colossale un peu partout.
AMA il y a trois points importants dans cette affaire , qui dépassent le
simple problème de l'habitat:
-les bulles à répétition montrent une économie mondiale(enfin les pays OCDE
au moins), malgré les apparences , vulnérable et malade.
Et le fait que l'on se rabat sur(l'illussion) du concret (la pierre) traduit
une inquiétude latente
-Les bulles du secteur du logement ont des conséquences néfastes pour le
pouvoir d'achat de biens de consommation courante et durable , le niveau de
vie, la mobilité des travailleurs etc
Elles peuvent ainsi diminuer encore la
rentabilité des capitaux productifs et s'auto alimentent ainsi.
D'effets elles deviennent cause.
-Les bulles du logement ont un effet richesse très fort car touchant
l'ensemble des classes moyennes; ainsi dans des pays Anglo Saxon surtout
elle permettent des renouvellement d'hypothèques qui servent souventà la
croissance de la consommation à un niveau supérieur à la production
effective des pays en question.(consommation des ménages =70% du PIB aux US)
Il en résulte des balances commerciales hyperdéficitaires(US, GB) et des
endettements accrue des ménages basés sur la possession de biens
d(habitation devenu l'objet de spéculation.
et financés pour parfaire le tout souvent à taux variable!
C'est cette situation explosive que dénonce Nouriel Roubini depuis deux ou
trois ans:
http://minilien.com/?3rOlhqoizR
ou
http://pages.stern.nyu.edu/~nroubini/papers/BW2-Unraveling-Roubini-Setser.pdf
Si la bulle immobilière pète brutalement aux US les conséquences seront
imprévisibles
Si elle se dénoue en douceur ce sont sans doute sur l'Europe et le Japon que
se rapportera le poids du disfontionnement.
ce sera notre tour pour l'endettement
Amicalement tijl
tijl.uilenspiegel
"tetra10" <fansev...@voila.fr> a écrit dans le message de news:
1169705210.8...@a75g2000cwd.googlegroups.com...
On 24 jan, 20:00, "tijl.uilenspiegel"
<tijl.uilenspie...@club-internet.fr> wrote:
> "tetra10" <fansevent...@voila.fr> a écrit dans le message de news:
> 1169648332.681802.166...@j27g2000cwj.googlegroups.com...
snip>
>> A priori pour l'essentiel à deux éléments ama;
>
>> -à l'abondance de capitaux spéculatifs (qui s'investiraient donc plutôt
>> dans l'immobilier,du oins en France?)au niveau mondial
>> due à une nouvelle distribution des richesses et à l'absence de projets
>> d'investissements productifs offrant perspective de rentabilté &sécurité
>> en
>> nombre suffisant .
>que penser alors de la situation des USA et de la Chine,censés
>développer des projets rentables?(encore que le salairehoraire réel
>d'un ouvrier qualifié américain ait baissé de 14 pour cent en 20 ans
>alors que le pib s'accroissait,sauf erreur de ma part,à 36 pour cent
Jean-marc a largement répondu à la question je pense.
J'ajoute une chose étonnante(signalé par Stiglitz d'ailleurs) aux US: le PIB
a augmenté de l'ordre 3.5 % ces dernières années mais le revenu médian des
ménages(et meme le revenu moyen)a régressé.meme si on compte un excédent
démographique de 1%/ an ou est allé le reste?
>> - à des taux d'intéret bas et la possibilité d'étalement importante qui
>> permettent d'avoir , malgré ses prix élevés des mensualités encore
>> abordable
>> pour les catégories moyennes ayant un emploi stable
>
>selon vous,quels sont les personnes qui décrivent le mieux ces
>nouvelles données empiriques:stiglitz,todd,jacques généreux,les
>régulationnistes(boyer,aglietta,lipietz et autres) ou le récent et
>excellent "anti-manuel d'économie,600 pages par bernard
maris,économiste chez charlie-hebdo et distingué meilleur >économiste
de france en 95?
Pour ma part les meilleures lectures sur la situation mondiale dans son
ensemble sont :
http://pages.stern.nyu.edu/~nroubini/papers/BW2-Unraveling-Roubini-Setser.pdf
et sur les disfonctionnements du marché mondial:
David Lévy
http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=704697
sinon sur la liste que vous présentez j'apprécie Stiglitz,(pour sa
contribution à la connaissance de la compétition imparfaite surtout)
Aglietta (macro économie financière,)
Et Lipietz pour son étude(déja ancienne) sur la baisse tendantielle du taux
de profit, un des moteurs fondamentales de ce qui arrive, meme si en
apparence la menace sur les taux de profits s'est éloigné, car c'est bien
les mesures qui ont permis d'éloigner(provisiorement) cette menace(nouvelle
répartition des richesses,évolution plus rapide vers la société de
production des services, titrisation à outrance de l'économie,
délocalisation vers des pays à bas cout de main d'oeuvre etc)qui sont à la
base des effets pervers qui se manifestent actuellement ; "imbalances"du
commerce mondial , des flux financiers, endettement massif des ménages
occidentaux, menaces sur le système financier mondial et destruction de
l'industrie en occident avec sa conséquence; une nouvelle paupérisation qui
atteint les classes moyennes.
Et malgré cela différents indicateurs montrent que ses tendaces ce
manifestent de nouveaux, sur ce point Mme Parisot n'a pas tord.
Quant à Todd je crois qu'il a raison de réclamer un certain proctionnisme de
nos économies mais tord d'éspèrer que l'Europe fera autre chose que la
poursuite de sa politique libre échangistese t de d'euro fort, dont je
soupçonne que la finalité est d'aider le plus possible les US toujours vu
comme le grand protecteur des classes aisées d'Europe..
Les autres que vous citez ne me sont connus que par leurs noms..Et je n'ai
pas lu le livre de Maris, si je le trouve je ne manquerais pas de regarder
2 HS totals 1)sur quelles touches faut-il appuyer pour faire
apparaître les pourcentages?
Vous voulez dire sur excel? il y a une barre d'outil qui comprend le bouton
%.
Sinon je ne comprend pas votre question
2) commnet peut-on imprimer les contributions à un format lisible de
dimension 100 pour 100?(en gros format A4)
merci
Cliquer sur le petit carré "pleine page" en haut à droite du message(eviter
la croix dans le carré rougecar sinon vous perdez le message..)
amicalement tijl
tijl.uilenspiegel
"Yoki" <nos...@hotmail.com> a écrit dans le message de news:
0g%th.308802$bt4.6...@phobos.telenet-ops.be...
Ce serait peut etre juste si cette bulle était limitée à la France mais ce
n'est nullement le cas.
Aux US pe la bulle et ses effets sont aussi sinon plus plus importantes
http://www.ofheo.gov/media/pdf/3q06hpi.pdf
Heureusement là comme ici les choses se calment (en douceur pour
l'instant )et ceci sans modification importante des données juridiques et/ou
règlementaires.
Faute de biscuits sans doute.
Quant à la (bonne) question de savoir pourquoi l'offre ne suit pas il y a
sans doute plusieurs réponses, :
-d'une part une industrie peut pas à très court terme modifier sa capicité
une fois que celle-ci a été limitée ou détruite ;il faut du temps pour que
les hommes se forment , que les organisations se forment, le financement se
met en place etc
-il n'y a pas assez de place y compris aux US, les auteurs de l'article cité
voient une corrélation entre la densité de la population et hausse des prix
- enfin il semble bien que pendant longtemps la construction a souffert
d'une rentabilité trop faible pour attirer les capitaux en quantités
suffisantes.
-de toute façon le simple bon sens nous apprend que sans fonds disponible en
quantité importante une bulle spécultive n'est pas possible
Les problèmes US et français se ressemblent beaucoup , la rentabilité des
investissements dans un monde globalisé dépend du niveau des salaires avant
tout sauf cas exceptionnels de semi monopoles produits sans doute
provisoires
Et les meilleures affaires ne se trouvent donc pas en Europe ou l'Amerique
Nord, hormis des activités liés à l'importation, bien sur.
tijl
NBaux US ils ont aussi des SDF en nombre mais pas de happening c'est
vrai.Ils ne seraient pas tolérés.
>
>
tijl.uilenspiegel
>
>> le fait que nombre de millionnaires étrangers ou cadres supérieurs
>
> C'est cela, oui. La hausse du prix de l'immobier est due à ces riches qui
> font monter les prix du marché.
Votre mauvaise foi est évident et vos manières détestables:
-a) vous omettez de mentionner l'auteur du texte(TETRA 10) qui en fait était
une QUESTION.
-Puis vous supprimez le point d'intérogation pour ensuite ridiculiser
l'interlocuteur que vous n'avez pas mentionné
En plus, ceux-ci - les salauds ! - achètent
> également des biens pour les remettre en location ! Oui, vous avez bien lu
> : rien que pour faire du fric ! Comme si le logement n'était pas une chose
> sérieuse, et qu'on pouvait le laisser au secteur privé ! Si au moins l'ISF
> était plus élevée, il y aurait encore plus de riches qui s'exilent en
> Belgique et en Suisse (ce qui permettrait de faire baisser le prix de
> l'immobilier).
Ni Tetra 10 ni personne d'autre dit quoi que ce soit dans ce sens.Vous
inventez un discours pour mieux le riduliser
Heureusement, les socialistes reviennent bientôt aux
> affaires, et comme ils ont promis d'effrayer les riches (qu'ils n'aiment
> pas), on peut s'attendre à une augmentation significative des taxes et,
> espérons-le, une nationalisation du logement, comme ça quand il n'y aura
> plus de riches tout ira pour le mieux dans le meilleur des mondes. C'est
> pas compliqué, l'économie, finalement.
Pour quelqu'un comme vous non effectivement, si vous n'avez plus d'arguments
vous inventez ceux de vos contradicteurs , en prenant soin de les choisir
stupides afin que même vous pouvez les contrer.
Bel exemple de "libéralisme"
Vous croyez que vous allez convaincre des gens comme ça?
tijl
>
>