Pourquoi certains pays européens ont résisté à l'inflation immobilière
ron
temp�te immobili�re, quelques pays europ�ens semblent miraculeusement y
�chapper.
C'est par exemple le cas du Portugal, qui se paie le luxe d'une mont�e des
prix. Ainsi, entre 2006 et 2008, le prix moyen d'un logement y est pass� de
120 000 � 150 000 euros, tandis que le nombre de transactions fl�chissait de
30 %, passant de 250 350 � 173 600, et que la distribution de pr�ts
bancaires chutait de 40 %. L'activit� s'est redress�e � partir du deuxi�me
trimestre 2009. Les 200 agences du r�seau Era Portugal ont enregistr� en
septembre une hausse de leur chiffre d'affaires de 39 % par rapport �
l'ann�e pr�c�dente, et de 15 % par rapport � 2007.
"Les banques portugaises ont, d�s 2003, anticip� la remont�e des taux et la
crise � venir, et se sont donc montr�es de plus en plus rigoureuses dans la
distribution des cr�dits", raconte Miguel Poisson, directeur d'Era Portugal.
La crise financi�re mondiale et la baisse des taux qui s'en est suivie ont
apport� un gain de pouvoir d'achat inesp�r� aux nombreux propri�taires
portugais endett�s � taux variable (80 % des emprunts, dont les mensualit�s
ont baiss� de 30 % � 40 %).
"Le march� immobilier belge est presque ennuyeux, tant il est stable", juge
Alain Declerq, de Era Belgique. En 2008, le nombre de ventes a � peine
fl�chi, � 120 000, contre 122 000 en 2007, tandis que les prix ont progress�
de 4,3 % en 2008 et se stabilisent en 2009. "Le pouvoir d'achat des Belges
est intact car nous comptons beaucoup de fonctionnaires europ�ens, flamands,
wallons, bruxellois, dont les salaires sont index�s sur l'inflation,
d�taille M. Declerq, d'autant que les Belges, peuple de propri�taires,
conservent en moyenne leurs maisons trente-trois ans, ce qui signifie qu'au
cours de leur vie, ils ach�tent une fois, d�m�nagent une fois et vendent une
fois !", plaisante-t-il. Il en r�sulte un march� non sp�culatif, comme en
t�moigne le prix raisonnable de 1 800 euros le m�tre carr�, � Bruxelles,
pourtant capitale europ�enne.
La Suisse, march� ferm�
La Suisse, pays de locataires qui ne compte que 37,5 % de propri�taires, a
aussi �t� �pargn�e par les exc�s immobiliers. Avec environ 55 000
transactions par an, l'activit� y est r�guli�re et les prix progressent
gentiment : le co�t moyen par transaction �tait de 375 000 euros en 2006 et
de 384 000 euros en 2008. Les banques sont parcimonieuses dans la
distribution du cr�dit, exigeant 20 % � 30 % de fonds propres. Pour Jean
F�licit�, agent immobilier genevois, "la Suisse est un march� ferm�. Les
�trangers n'ont pas le droit d'y acheter un logement, except� une r�sidence
secondaire, dans les zones touristiques. Seuls les �trangers disposant d'un
permis de travail et les r�fugi�s fiscaux b�n�ficiant du forfait fiscal
peuvent devenir propri�taires."
Le march� allemand a, lui aussi, peu souffert du marasme international. En
d�pit de ses 82 millions d'habitants, dont 43 % de propri�taires, le pays
n'a pas un march� tr�s actif, avec en moyenne 500 000 transactions par an.
Les prix sont stables : en 2008, l'achat moyen s'�tablit autour de 110 000
euros � l'Est, de 200 000 euros dans Berlin et de 170 000 euros � l'Ouest.
Ce rapide tour d'Europe nous enseigne peut-�tre qu'un fort taux de
propri�taires conjugu� � une distribution excessive de pr�ts accentuent la
volatilit� des prix, favorisent la cr�ation d'une bulle et aggravent ses
cons�quences".
Isabelle Rey-Lefebvre