"Tandis que l'Irlande, le Royaume-Uni et l'Espagne traversent une effroyable
tempête immobilière, quelques pays européens semblent miraculeusement y
échapper.

C'est par exemple le cas du Portugal, qui se paie le luxe d'une montée des
prix. Ainsi, entre 2006 et 2008, le prix moyen d'un logement y est passé de
120 000 à 150 000 euros, tandis que le nombre de transactions fléchissait de
30 %, passant de 250 350 à 173 600, et que la distribution de prêts
bancaires chutait de 40 %. L'activité s'est redressée à partir du deuxième
trimestre 2009. Les 200 agences du réseau Era Portugal ont enregistré en
septembre une hausse de leur chiffre d'affaires de 39 % par rapport à
l'année précédente, et de 15 % par rapport à 2007.

"Les banques portugaises ont, dès 2003, anticipé la remontée des taux et la
crise à venir, et se sont donc montrées de plus en plus rigoureuses dans la
distribution des crédits", raconte Miguel Poisson, directeur d'Era Portugal.
La crise financière mondiale et la baisse des taux qui s'en est suivie ont
apporté un gain de pouvoir d'achat inespéré aux nombreux propriétaires
portugais endettés à taux variable (80 % des emprunts, dont les mensualités
ont baissé de 30 % à 40 %).

"Le marché immobilier belge est presque ennuyeux, tant il est stable", juge
Alain Declerq, de Era Belgique. En 2008, le nombre de ventes a à peine
fléchi, à 120 000, contre 122 000 en 2007, tandis que les prix ont progressé
de 4,3 % en 2008 et se stabilisent en 2009. "Le pouvoir d'achat des Belges
est intact car nous comptons beaucoup de fonctionnaires européens, flamands,
wallons, bruxellois, dont les salaires sont indexés sur l'inflation,
détaille M. Declerq, d'autant que les Belges, peuple de propriétaires,
conservent en moyenne leurs maisons trente-trois ans, ce qui signifie qu'au
cours de leur vie, ils achètent une fois, déménagent une fois et vendent une
fois !", plaisante-t-il. Il en résulte un marché non spéculatif, comme en
témoigne le prix raisonnable de 1 800 euros le mètre carré, à Bruxelles,

pourtant capitale européenne.

La Suisse, marché fermé

La Suisse, pays de locataires qui ne compte que 37,5 % de propriétaires, a
aussi été épargnée par les excès immobiliers. Avec environ 55 000
transactions par an, l'activité y est régulière et les prix progressent
gentiment : le coût moyen par transaction était de 375 000 euros en 2006 et
de 384 000 euros en 2008. Les banques sont parcimonieuses dans la
distribution du crédit, exigeant 20 % à 30 % de fonds propres. Pour Jean
Félicité, agent immobilier genevois, "la Suisse est un marché fermé. Les
étrangers n'ont pas le droit d'y acheter un logement, excepté une résidence
secondaire, dans les zones touristiques. Seuls les étrangers disposant d'un
permis de travail et les réfugiés fiscaux bénéficiant du forfait fiscal
peuvent devenir propriétaires."

Le marché allemand a, lui aussi, peu souffert du marasme international. En
dépit de ses 82 millions d'habitants, dont 43 % de propriétaires, le pays
n'a pas un marché très actif, avec en moyenne 500 000 transactions par an.
Les prix sont stables : en 2008, l'achat moyen s'établit autour de 110 000
euros à l'Est, de 200 000 euros dans Berlin et de 170 000 euros à l'Ouest.

Ce rapide tour d'Europe nous enseigne peut-être qu'un fort taux de
propriétaires conjugué à une distribution excessive de prêts accentuent la
volatilité des prix, favorisent la création d'une bulle et aggravent ses
conséquences".

Isabelle Rey-Lefebvre

http://www.lemonde.fr/la-crise-financiere/article/2009/11/06/pourquoi...