pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005
oscar nügel
commence à entendre une joyeuse cacophonie entre les haussiers et les
baissiers.
déjà, j'aimerais qu'on définisse le krach :
une baisse du nombre des transactions ou du nombre de mise en chantier ou de
livraison de logements n'est pas un krach.
un krach, c'est une baisse des prix. d'abord très certainement des prix du
neuf, et qui peut ensuite se propager avec une grande probabilité à
l'ancien.
j'espère également que les baissiers qui sont dépités d'annoncer depuis 2 ou
3 ans le krach en vain auront l'honnêté intellectuelle de ne pas considérer
que l'on a un krach si la situation suivante se présente : tel bien ou tel
programme immobilier complêt qui était à un moment donné proposé à la vente
à 7 000 euros le m2 en dehors de toute logique si le prix du quartier est à
5 000 euros est ensuite proposé à 5 500 euros ou 5 000 euros. il serait
malhonnête de conclure à une baisse du prix de 30 %.
en fait, je ne sais pas quand aura lieu le krach immobilier, et je ne sais
même pas s'il aura lieu. je vois actuellement fleurir des arguments qui
essaient de faire croire que le krach est déjà là. je vais donc livrer ici
quelques réflexion dans l'autre sens.
"les taux remontent donc les prix vont baisser". l'argument est en général
un peu plus développé, en expliquant la notion de solvabilité des
emprunteurs. je pense que cette idée est maintenant rentrée dans la tête de
bon nombres de personnes (pas de tout le monde, malheureusement), je ne
développerai pas davantage. le problème, c'est cette affirmation est fausse.
non pas que le mécanisme ne soit pas celui là, mais tout simplement parceque
les taux ne montent pas actuellement. pour s'en convaincre, il suffit de
regarder une courbe de l'euribor sur www.boursorama.com (ne pas s'attarder
sur les forums de boursoramas). par exemple, l'euribor 3 mois, avec un recul
de 2 ans. depuis juin 03, les taux sont très stables, compris entre 2,05 %
et 2,18 %. prière de ne pas dire que depuis fin mars 04 à aujourd'hui les
taux sont montés de 1,95 % à 2,15 %, car je vous demanderai si les 4
derniers du mois de mars où l'euribor 3 mois était à 1,95 % sont
significatifs en terme de nombre de vente dans l'année 04.
le fait que les "taux soit historiquement bas" soit strictement synonyme de
"les taux remonteront un jour", je l'ai déjà dit de nombreuses fois ici, ne
donne aucune indication permettant de dater ce "un jour". personne ne peut
dire aujourd'hui quand l'euribor remontera. et je vous livre une exclusivité
: il existe encore plusieurs arguments pour une baisse des taux.
- des déficits publics non maitrisés dans plusieurs pays de la zone euro,
comment font les états pour rembourser si les taux remontent ?
- un euro de plus en plus fort face au dollar, ce qui pénalise l'économie
européenne sur les marchés à l'export.
- sans même aller jusqu'au japon, regardez seulement les taux libor du chf
(prière de ne pas me dire que les taux suisses ont monté en passant de 0,25
% à 0,75 %) et considérez que le libor chf peut revenir à 0,25 %, et que
l'écart de taux avec l'euro peut rester constant. je considère donc comme
possible que l'euribor puisse encore descendre de 0,50 %, et c'est comme ça
que je défini mon plancher possible pour l'euribor. je suis incapable de
donner une probabilité à cette hypothèse, ni mbien sûr une échéance. mais si
je considère qu'il possible que l'euribor descende encore de 0,50 %, c'est
je considère qu'il n'est pas évident que l'euribor remonte de 0,50 % ou 1,00
% dans les 6 ou 12 mois qui viennent.
ce chapitre un peu long, c'était pour les taux, c'est ce qui sera
effectivement l'élément déclenchant d'une baisse de l'immobilier, je ne vais
pas le contredire.
maintenant, il y a d'autre arguments qui me font penser que le krach n'est
pas pour ce printemps, et encore moins pour la semaine prochaine.
"le dispositif fiscal robien a eu beaucoup de succès et tous les
appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser". oui bof, rien
de nouveau par rapport à "le dispositif fiscal besson a eu beaucoup de
succès et tous les appartements vont arriver sur le marché et le
déstabiliser", qui n'avait non plus rien de nouveau par rapport à "le
dispositif fiscal perissol a eu beaucoup de succès et tous les appartements
vont arriver sur le marché et le déstabiliser".
en ce moment, l'indice du coût de construction qui fixe l'évolution des
loyers a tendance à s'emballer, en étant proche de 4,5 % par an. ce n'est
pas spéculatif, c'est justifié : d'une part, il a fallu encaisser le choc
des 35 heures dans l'industrie du bâtiment. une hausse du salaire horaire de
10 % alors que cette activité n'est pas délocalisable en chine ou au viet
nam, c'est forcément répercuté sur les prix de vente. de plus, grace au taux
bas qui tire la demande de construction, les entreprises ont plus de
commande et augmentent leurs marges. à l'adresse du gouvernement, il ne faut
surtout pas agir dans ce domaine car le mécanisme porte en lui même sa force
de rappel.
l'indice va actuellement à 4,5 % par an, tout le monde doit être conscient
que ça ne durera pas. je vois sur certains forums que certains font des
calculs à 15 ans avec une revalorisation annuelle de 3 % par an, j'affirme
que sur 15 ans, c'est irréalisable. ceux qui font ces paris auront des
déconvenues. j'ai toujours dit ici de prendre pour hypothèse 2 % par an et
une fois j'ai dit "si vous êtes optimiste, prennez 2,5 %".
je n'ai vu sur aucun forum rappeller le fait suivant, que peut être tout le
monde a oublié, mais dont les conséquences ne sont pas anodines et n'ont
peut être pas toutes été déjà tirées : je veux parler de la loi sru en l'an
00, qui stipule que désormais les chambres de bonnes de moins de 9 m2 sont
indécentes et qu'il est interdit de les louer. ça doit quand même
représenter quelques dizaines de milliers de logements qui ont été retirés
administrativement du marché, renforçant la pénurie dans les grandes villes.
et on ne peut les relouer qu'en fesant des travaux lourds, qui touchent au
gros oeuvre, puisqu'on doit percer des murs pour fusionner des appartements
trop petits. tout ça demande du temps, je ne suis pas certain du tout que ce
problème soit aujourd'hui réglé.
j'ai invité plus haut le gouvernement à ne rien faire pour ne pas perturber
le marché immobilier. mais c'est trop tard, il a fait une annonce concernant
un projet de loi pour modifier les modalités de révision des loyers afin de
l'atténuer. combien de milliers de personnes cette simple annonce a t'elle
dissuadé de lancer un projet de construction ou de rénovation locative si il
y a la menace de ne plus pouvoir augmenter les loyers comme avant. et si le
gouvernement passe à l'acte, combien de dizaines de milliers de logements ne
seront effectivements pas construits ? renforçant bien entendu la pénurie.
en situation de pénurie, il faut augmenter l'offre, pas réglementer et
pénaliser ceux qui ont été clairvoyants pour être du bon coté de la
barrière.
voilà ce qui me vient à l'esprit pour l'instant. pour conclure, selon un
monsieur jmkdb qui intervient sur fmdi, il n'existe pas actuellement un
stock de bien à vendre qui ne trouvent pas preneur qui va en grossissant,
les transactions sont à peu près stables depuis de nombreuses années à 600
000 par an. une baisse des ventes de 5 000 unités sur un mois n'annonce pas
un krach immobilier, c'est peut être tout simplement que ce mois ci il y
avait un jour ouvrable de moins que dans le mois précédant.
oscar nügel
Asp Explorer
Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les
connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais entendus.
Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six mois
que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement
des prix se multiplient.
En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France,
l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour de
nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est
particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par
hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse ont
rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à
faire confiance aux seconds.
oscar nügel
même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec un
témoin de jéhovah.
> Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ?
> Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
> Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les
> connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais
> entendus.
> Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six
> mois
> que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement
> des prix se multiplient.oui, les indices ont les connait : les prix ont
> baissé de 1 % à londres en sept 04. si on poursuit la baisse à ce rythme
> pendant 4 ans, ça fait 50 % de baisse (car souvent ils ne savent pas non
> plu manier la calculette).ce qui est dommage, c'est quand la stat
> d'octobre 04 sort, il n'y a plus personne pour commenter.
> En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France,
> l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour
> de
> nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est
> particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par
> hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse ont
> rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à
> faire confiance aux seconds.la thèse du complot pour venir à ton secours.
> j'aurais préféré une critique argumentée des arguments que j'ai
> présentés.à défaut de critique, es tu d'accord avec moi pour dire qu'il ne
> sont pas sans fondement ?quand à la hausse ou à la baisse, je n'en n'ai
> rien à faire, car à 33 ans, je suis acheteur. et quand j'aurai de 55 à 65
> ans, je serai vendeur, que le marché soit en hausse ou en baisse à ce
> moment là.oscar nügel
oscar nügel
oscar nügel
oscar nügel
je reposte, ça doit être plus clair comme ça.
oscar nügel
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
d15p5k$nnt$1...@apollon.grec.isp.9tel.net...
> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi
> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec
> un témoin de jéhovah.
>> Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ?
>
>> Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
>
>> Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les
>> connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais
>> entendus.
>> Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six
>> mois
>> que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement
>> des prix se multiplient.
> oui, les indices ont les connait : les prix ont baissé de 1 % à londres en
> sept 04. si on poursuit la baisse à ce rythme pendant 4 ans, ça fait 50 %
> de baisse (car souvent ils ne savent pas non plus manier la calculette).ce
Ulud
encore proprio de mon appart) c'est que ces taux bas entretiennent
cette hausse, hausse qui est tenue à mon avis maintenant par des
ménages à la limite de la solvabilité et qui empruntent sur des
durées aberrantes (25-30ans devenant courant maintenant).
le point de rupture est où? quand un ménage au hasard va se rendre
compte (heureusement pour eux) qu'ils sont tellement limite
(on dépasse d'un commun accord avec la banque les 33% d'endettement
pour les porter à 40%, un prêt sur 30ans,....) qu'ils décident de ne pas
acheter....
à un moment donné, il va falloir que les taux baissent encore si on
veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
d1295b$bl$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
Asp Explorer
> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi
> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec
un
> témoin de jéhovah.
Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas
celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément
l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir de la
pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans mon
approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends quand
c'est haut. J'ai 34 ans, je ne suis pas acheteur de l'immobilier, et je ne
le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes ses
économies dans un seul actif. En particulier un actif illiquide, dont la
valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter sur 30
ans pour entrer sur le marché.
oscar nügel
4237117b$0$14316$636a...@news.free.fr...
> oui m'enfin, moi ce qui m'inquiète ou me réjouis (n'étant pas
> encore proprio de mon appart) c'est que ces taux bas entretiennent
> cette hausse, hausse qui est tenue à mon avis maintenant par des
> ménages à la limite de la solvabilité et qui empruntent sur des
> durées aberrantes (25-30ans devenant courant maintenant).
>
> le point de rupture est où? quand un ménage au hasard va se rendre
> compte (heureusement pour eux) qu'ils sont tellement limite
> (on dépasse d'un commun accord avec la banque les 33% d'endettement
> pour les porter à 40%, un prêt sur 30ans,....) qu'ils décident de ne pas
> acheter....
>
> à un moment donné, il va falloir que les taux baissent encore si on
> veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
>
>
personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent,
point.
personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est
possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone
et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de
remboursement) soit moins lourd.
l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
oscar nügel
oscar nügel
de news: 423726cf$0$2956$79c1...@nan-newsreader-06.noos.net...
> "oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
> d170nn$74s$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
>> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi
>> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec
> un
>> témoin de jéhovah.
>
> Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas
> celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément
> l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
oui, ben en ce moment, c'est une petite bêtise de 38 000 euros, pas bien
grave...
> alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir de
> la
> pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans mon
> approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends quand
> c'est haut.
non, tu n'achètes pas quand c'est bas, car tu te refuse à emprunter. donc tu
n'achètes pas tout court. et puisque tu n'achètes pas, tu ne vends pas.
> J'ai 34 ans, je ne suis pas acheteur de l'immobilier, et je ne
> le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes
> ses
> économies dans un seul actif.
ce que tu ne comprends pas, et ce n'est pas faute de te l'avoir répété,
c'est que dans l'immobilier, il ne faut pas y mettre ses économies, il faut
y mettre l'argent du banquier, et on rembourse le banquier avec l'argent
qu'on donnait avant à son propriétaire (ou avec l'argent de ses locataires).
> En particulier un actif illiquide, dont la
> valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter sur
> 30
> ans pour entrer sur le marché.
>
>
la valeur d'usage d'un appartement, c'est pas fondamental ? tu vis dans une
caravane ?
il existe des biens qui nécessitent de s'endetter sur 15 ans. je te donnes
un tuyau : c'est ceux là qu'il faut choisir.
oscar nügel
oscar nügel
de news: 423726cf$0$2956$79c1...@nan-newsreader-06.noos.net...
> "oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
> d170nn$74s$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
>> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi
>> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec
> un
>> témoin de jéhovah.
>
> Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas
> celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément
> l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
asp explorer, est ce que tu veux que je sois cruel avec toi ?
oscar nügel
Asp Explorer
> "Asp Explorer" <azpexpl_remp...@noos.fr> a écrit dans le message
> de news: 423726cf$0$2956$79c1...@nan-newsreader-06.noos.net...
> > "oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
> > d170nn$74s$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
> >> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par
toi
> >> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile
qu'avec
> > un
> >> témoin de jéhovah.
> >
> > Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est
pas
> > celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément
> > l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se
rassurer,
>
> oui, ben en ce moment, c'est une petite bêtise de 38 000 euros, pas bien
> grave...
Ravi de savoir que ta situation financière te le permet. Pour la plupart des
gens, 38 ke, c'est quand même une somme.
> > alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir
de
> > la
> > pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans
mon
> > approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends
quand
> > c'est haut.
>
> non, tu n'achètes pas quand c'est bas, car tu te refuse à emprunter. donc
tu
> n'achètes pas tout court. et puisque tu n'achètes pas, tu ne vends pas.
En l'occurrence, je croyais m'être exprimé clairement : je ne parlais pas
QUE d'immobilier.
> > J'ai 34 ans, je ne suis pas acheteur de l'immobilier, et je ne
> > le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes
> > ses
> > économies dans un seul actif.
>
> ce que tu ne comprends pas, et ce n'est pas faute de te l'avoir répété,
> c'est que dans l'immobilier, il ne faut pas y mettre ses économies, il
faut
> y mettre l'argent du banquier, et on rembourse le banquier avec l'argent
> qu'on donnait avant à son propriétaire (ou avec l'argent de ses
locataires).
J'ai bien compris ce que tu m'as expliqué. Je n'y souscris pas car je pense
que c'est des absurdités, je crois que tu as de bonnes chances de finir
ruiné, et même si tu gagnes au final (ce qui est possible), ce sera au prix
d'une prise de risque que je ne souhaite pas assumer pour ma part. En effet,
j'aime bien mon petit confort, et chaque soir, je vais me coucher avec la
ferme intention de dormir. Et j'ai noté qu'il m'était plus facile de
m'endormir en sachant que j'ai quarante briques à la bourse plutôt qu'en
sachant que j'ai trois cent briques de dettes et un bâton de traite à sortir
à la fin du mois.
> > En particulier un actif illiquide, dont la
> > valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter
sur
> > 30
> > ans pour entrer sur le marché.
> >
> >
>
> la valeur d'usage d'un appartement, c'est pas fondamental ? tu vis dans
une
> caravane ?
J'aimerais que tu m'expliques pour quelle raison la valeur d'usage des
appartements parisiens était moitié moins élevée il y a dix ans. En termes
simples, car tu l'as noté, je suis un peu simplet.
> il existe des biens qui nécessitent de s'endetter sur 15 ans. je te donnes
> un tuyau : c'est ceux là qu'il faut choisir.
C'est très vrai, c'est ceux là qu'il faut choisir pour se ruiner, ou au
moins, pour bouffer des nouilles pendant quinze ans en évitant de passer
devant les agences immobilières pour ne pas voir l'appartement du voisin
perdre de la valeur de mois en mois. Pour ma part, je pense que pour gagner
de l'argent, la meilleure méthode consiste à pratiquer l'avarice, placer sou
après sou sur des valeurs diversifiées, rentables et peu risquées, être
patient, faire la chasse aux frais de garde et de courtage, et ne jamais
prendre un liard de dette. Il faut, surtout, rester sur des marchés
liquides, où l'on liquider ses positions en 24 heures, et où l'information
circule un minimum.
J'estime qu'en l'état actuel du marché, l'investissement immobilier ne
relève pas de l'analyse financière mais de la psychiatrie clinique.
C Antoine
> personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est
> possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone
... baisser ? Jusqu'à où ? Tu prévois des taux négatifs ???
mdr
--
Christophe
Couverture GSM Oléron 2003
http://chantoine3.free.fr
Quetzacoatl
Même si ce que tu dis s'avère vrai, en lo'ccurence qu'il n'y aura pas de
krach, on peut néanmoins constater un fléchissement des prix, (en tout cas
sur paris.)
très intéressante contribution étayée en tout cas.
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
d1295b$bl$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
Tin-Tin
Fonzy
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de
news:d17e5a$df0$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
Ca ne coïncide pas avec les dernières déclarations de Trichet qui s'inquiète
d'un excès de liquidités dans la zone euro, ayant un effet sur l'immobilier
et pouvant entraîner des faillites personnelles et même institutionnelles.
Ce n'est bien sûr pas dit clairement, mais il me semble qu'il a sous-entendu
qu'il s'autoriserait à remonter les taux même si la situation économique
n'est pas folichone. Et il me semble que Trichet est homme à placer la bonne
régulation des flux monétaires, bonheur égoïste de la BCE, au-dessus du
"bonheur collectif" que représente la croissance économique.
En gros, comme les entreprises ne profitent pas des taux bas pour investir
vu qu'elles investissent hors zone euro, et vu que ces taux bas servent à de
l'investissement non générateur de croissance économique et amenant un excès
dangereux de liquidité, pourquoi Trichet se soucierait de la croissance
économique en zone euro (qui ne viendra pas quels que soient les taux) pour
monter les taux? Ce qui l'en empêche, c'est le cours du dollar. Mais à force
de hausse des taux de la fed, la bce va bien finir par en accrocher le
wagon, dès qu'il y aura une parité euro/dollar acceptable pour Trichet.
Qu'en pensez-vous?
Fonzy
Asp Explorer
"Lady Penelope" <penelope.cr...@ir.org> a écrit dans le message de
news: jnae31had95vj0aqg...@4ax.com...
> Pour l'immobilier de bureau, il suffit de descendre le boulevard
> Haussman et de compter les bureaux à louer. C'est effrayant.
>
> L'immobilier de bureau va chuter de façon spectaculaire, s'il ne l'a
> déjà fait.
Il paraît qu'on est en bas de cycle sur l'immobilier de bureau (donc les
affaires ont été mauvaises ces dernières années, on est contents de
l'apprendre enfin). A la Défense, il suffit de se promener un peu pour voir
:
- Opus 13, anciennement Crédit Lyonnais, entièrement rénové, vide depuis six
mois.
- Defense plaza, neuf livré il y a trois mois, 37000 m2, totalement vide.
- Ile de France, 8700 m2 à louer depuis plus d'un an.
- Le CNIT, la moitié des surfaces commerciales est vide.
A voir ça on se demande ce qu'on va bien pouvoir loger dans la tour
cyclopéenne dont on vient de finir le gros oeuvre (derrière Coeur Def'), et
dans le nouvel immeuble que Bouygues vient de commencer. Les réfugiés de la
tour Montparnasse ?
Mais il n'y a pas de surcapacité dans l'immo de bureau, mais non mais non...
Asp Explorer
"Tin-Tin" <Tin...@thunderbirds.com> a écrit dans le message de news:
39p4tpF...@individual.net...
moxzilla
toutes les indications [ de la bce] pointent vers une hausse des taux
>
> oscar nügel
>
>
Joe
<fonzy_x98B...@yahoo.fr> wrote:
>Ca ne coïncide pas avec les dernières déclarations de Trichet qui s'inquiète
>d'un excès de liquidités dans la zone euro, ayant un effet sur l'immobilier
>et pouvant entraîner des faillites personnelles et même institutionnelles.
Je vais peut-être poser une question stupide mais... plutôt que de
remonter le taux d'intérêt et affecter tous les secteurs économiques
sans distinction... ne serait-il pas possible de laisser le taux où il
est afin de ne pas plomber d'autres secteurs où les taux de croissance
sont faibles, et plutôt modifier les lois sur l'immobilier pour mettre
un terme à cette bulle spéculative, par exemple en augmentant le taux
d'apport personnel ou les impôts sur les plus-values?
Joe.
Asp Explorer
> >Mais il n'y a pas de surcapacité dans l'immo de bureau, mais non mais
non...
>
>
> Dans un des articles du Monde cités plus haut, on décrouvre au détour
> d'une phrase que les loyers ont chuté de 30%.
>
> Comme ça... Comme si c'était un détail... Une anecdote... Rien de
> grave... Dans un marché qui vit sur les rendements locatifs.
Mais non, c'est normal, tout va bien. La hausse de l'immobilier n'est que le
résultat de la fulgurante croissance économique de ces dernières années, il
n'y a pas de bulle. C'est parfaitement normal que des cadres supérieurs
soient obligés de s'endetter sur 30 ans pour se loger dans un taudis de
60m2, dans un mauvais quartier et avec des travaux. Et ça va continuer à
grimper ! L'âge des primo-accédants va simplement descendre jusqu'à 10-15
ans pour permettre l'augmentation des crédits, et ça va le faire.
Tiens, ça me rappelle Nokia en 2000, et tous ces gens qui étaient persuadés
qu'en 2010, tout le monde achèterait trois téléphones UMTS par an pour
justifier une progression de 30% par an.
moxzilla
l'augmentation des impots sur les plus-values amplifient la bulle [voir
japon annees 80, u.k recemment ]
> Joe.
Joe
wrote:
>l'augmentation des impots sur les plus-values amplifient la bulle [voir
>japon annees 80, u.k recemment ]
Pourquoi? J'avais plutôt compris que la bulle au Japon était le
résultat de taux faible et d'une libéralisation trop importante (comme
aux US, on pouvait emprunter en mettant ses propriétés immobilières en
collatéral... ce qui ne faisait qu'entretenir la hausse.)
Joe.
oscar nügel
39p8d7F...@individual.net...
> oscar nügel wrote:
>> personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent,
>> point.
>> personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est
>> possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone
>> et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de
>> remboursement) soit moins lourd.
>> l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
>
> toutes les indications [ de la bce] pointent vers une hausse des taux
>
>
aussi quelque chose qui pousse à la baisse.
je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un
bon moment.
oscar nügel
Anonyme de Webatou.net
> aussi quelque chose qui pousse à la baisse.
> je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un
> bon moment.
Oscar, oscar... Les taux longs, ceux qui comptent pour l'immobilier,
montent.
En moins de 3 mois le bund est passé de 121 à 117.
http://cjoint.com/data/dqkI21n6v0.htm
C'est une chute assez dramatique pour des obligations.
Il y a au moins 3 raisons pour la hausse des taux longs:
- ils étaient très bas au plan historique ===> reversion to the mean.
- la hausse des matières premières a des implications inflationniste.
- les USA sont très endettés, et pas que les USA, la France est encore
pire avec
une dette atteignant 65% du PIB. Pour que les asiatiques acceptent de
financer
l'effort de guerre américain et les socialisme français, il faudra leur
payer des
taux de plus en plus élevés.
--
Penelope.
--
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Complaints-To: ab...@webatou.net
Anonyme de Webatou.net
de krach pour ruiner les investisseurs dans l'immobilier. Ils peuvent
perdre leurs billes sans que les prix bougent.
Par exemple, si un fonds s'endette pour investir dans l'immobilier de
bureau, il doit payer pour son emprunt chaque année. Disons qu'il paye 5%.
Il a aussi des frais d'environ 2%: entretien, taxes foncières...
Donc, chaque année, il paye 7% pour posséder le bien immobilier. C'est son
coût de portage.
Si les locaux restent vacants pendant 1 an, ce qui semble très probable à
Paris, le fonds gagne 0% et paye 7%. Avec un endettement en levier 3, il a
déjà bouffé 21% de son capital en 1 an.
A ce train là, il est obligé de louer pour ne pas finir en cessation de
paiement en 5 ans. Les locataires ont la main, tellement il y a de bureaux
à louer par rapport à la demande. Ils louent à un prix assurant un
rendement locatif de 6%. C'est le niveau du marché parisien aujourd'hu.i
Je ne fais même pas l'hypothèse d'une baisse des loyers, et pourtant, les
locataires sont en position de force.
Alors, il loue à 6% et paye 7% de portage. Il perd 1% par an, soit 3% par
an en levier 3. Cool comme investissement. -20% la première année et -3%
les années suivantes.
Notons, qu'une hausse des taux de 1% fait passer la perte à 6% par an pour
les nouveaux projets ou pour ceux qui sont endettés à taux variable.
Le principe est le même pour les particuliers ayant investi dans
l'immobilier locatif. Sauf que dans certains cas, ils sont endettés à
100%. La perte exprimée en pourcentage devient infinie.
Pour les particuliers ayant acheté une résidence principale, la situation
est moins dramatique. Mais le principe est le même. On perd la différence
entre coût de portage et rendement locatif.
Anonyme de Webatou.net
croisset
1 brique = 1 baton =
1 000 000 "anciens" francs
10 000 "nouveaux" francs
1524.49 €.
Heureusement qu'il traine quelques vieux schnocks pour vous rafraichir
la mémoire, bande de gamins ! ;-)
--
Une couche de vase couvrait encore la terre, mais, ici et là,
s'épanouissaient déjà de petites fleurs bleues.
Anonyme de Webatou.net
Anonyme de Webatou.net
ng_user
> http://cjoint.com/?dqnVm88Xmv
Bonjour,
Pure curiosité : c'est gnuplot pour le graphique ?
Anonyme de Webatou.net
yep
ToTOr
> "oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
> d170nn$74s$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
>
>>mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi
>>même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec
>
> un
>
>>témoin de jéhovah.
>
>
> Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas
> celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément
> l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
> pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans mon
> approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends quand
> le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes ses
> valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter sur 30
> ans pour entrer sur le marché.
>
>
Ouais, ben moi je pense pareil....
vivement que l'immo s'ecroule comme ca je pourrais m'acheter mon appart
mais pour le moment, l'immo ne bouge pas beaucoup...!
comme la bourse d'ailleurs !
t.
oscar nügel
39p8d7F...@individual.net...
> oscar nügel wrote:
>> personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent,
>> point.
>> personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est
>> possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone
>> et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de
>> remboursement) soit moins lourd.
>> l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
>
> toutes les indications [ de la bce] pointent vers une hausse des taux
>
>
aussi quelque chose qui pousse à la baisse.
je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un
bon moment.
oscar nügel
oscar nügel
>
>
> Ravi de savoir que ta situation financière te le permet. Pour la plupart
> des
> gens, 38 ke, c'est quand même une somme.
pour moi aussi, c'est beaucoup. je ne les ai pas, c'est les sous de la
caisse d'épargne que j'emprunte à 2,1 % capé 2 % sur 15 ans + 0,12 %
d'assurance sur K restant dû. et je les place à 9 % dont 7,5 % est payé par
la caf. explique moi où est le problême.
>
>> > alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir
> de
>> > la
>> > pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans
> mon
>> > approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends
> quand
>> > c'est haut.
>>
>> non, tu n'achètes pas quand c'est bas, car tu te refuse à emprunter. donc
> tu
>> n'achètes pas tout court. et puisque tu n'achètes pas, tu ne vends pas.
>
> En l'occurrence, je croyais m'être exprimé clairement : je ne parlais pas
> QUE d'immobilier.
oui, en immobilier, tu n'achètes pas quand c'est bas pour vendre quand c'est
haut, tu n'achètes pas. tu regardes les autres acheter. et comme tu as la
vue courte, tu regardes autour de toi des idiots acheter à 4 % de rapport
locatif, et comme tu es simple, tu dis "regarde moi ces idiots qui achètent
de l'immobilier". sans savoir qu'à 200 ou 400 ou 700 km de chez toi, il y en
a qui achètent à 8 ou 10 % de rapport locatif.
>
>
> J'ai bien compris ce que tu m'as expliqué. Je n'y souscris pas car je
> pense
> que c'est des absurdités, je crois que tu as de bonnes chances de finir
> ruiné, et même si tu gagnes au final (ce qui est possible), ce sera au
> prix
> d'une prise de risque que je ne souhaite pas assumer pour ma part. En
> effet,
> j'aime bien mon petit confort, et chaque soir, je vais me coucher avec la
> ferme intention de dormir. Et j'ai noté qu'il m'était plus facile de
> m'endormir en sachant que j'ai quarante briques à la bourse plutôt qu'en
> sachant que j'ai trois cent briques de dettes et un bâton de traite à
> sortir
> à la fin du mois.
mais tu n'as pas 400 000 balles à la bourse, arrête de dire n'importe quoi.
tu les a donnés tes chiffres, je les ai vu, et il devrait t'être évident que
je sais compter. retire plutôt 1 zéro, et on ne doit pas être loin.
>
>> >
>>
>> la valeur d'usage d'un appartement, c'est pas fondamental ? tu vis dans
> une
>> caravane ?
>
> J'aimerais que tu m'expliques pour quelle raison la valeur d'usage des
> appartements parisiens était moitié moins élevée il y a dix ans. En termes
> simples, car tu l'as noté, je suis un peu simplet.
locataire ou propriétaire, tu vis bien dans un appartement, non ? dont la
valeur d'usage te semble supérieure à celle d'une caravane, non ?
>
>> il existe des biens qui nécessitent de s'endetter sur 15 ans. je te
>> donnes
>> un tuyau : c'est ceux là qu'il faut choisir.
>
> C'est très vrai, c'est ceux là qu'il faut choisir pour se ruiner, ou au
> moins, pour bouffer des nouilles pendant quinze ans en évitant de passer
> devant les agences immobilières pour ne pas voir l'appartement du voisin
> perdre de la valeur de mois en mois.
mon premier appartement, acheté fin nonante six, que j'occupais pour
résidence principale, je l'ai payé en 7 ans en rajouttant 1 000 Frs par mois
à un loyer de 2 000 Frs qu'il aurait valu si j'avais été locataire. il est
vrai avec 100 000 Frs d'apport personnel. à la fin des 7 ans, avec la baisse
des taux je payais plus que 2 700 Frs par mois, alors que le loyer
équivalent du locataire aurait été de 2 500 Frs. ce qui veut dire que
l'effort supplémentaire du propriétaire par rapport au locataire était de 1
000 Frs par mois au début, et 300 Frs à la fin, et pendant 7 ans. il est
vrai qu'il faut supporter la taxe foncière en plus, 2 000 Frs par an.
appartement acheté 290 000 Frs frais de notaire en plus, vendu à 470 000 Frs
l'année dernière, sans impôt sur la plus value puisque résidence principale.
j'ai eu la surprise de voir que le nouveau propriétaire le loue à 3 000 Frs
par mois, en meublé.
avec ces 470 000 Frs, j'ai mis 8 000 euros sur un compte au cial, j'ai
emprunté 500 000 Frs au cial pour acheter une maison à 850 000 Frs frais de
notaires compris. emprunt à 2,2 % sur 25 ans, je rembourse 360 euros par
mois pour 140 m2 habitables. comme j'ai 2 enfants, la caf me donne 230 euros
par mois d'allocation logement. j'ai donc une maison de 140 m2 pour 130
euros par mois. mais c'est sans doute toi qui a raison : mieux vaut être
locataire à paris et payer 5 000 balles par mois un f1 de 25 m2.
oscar nügel
Asp Explorer
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
d19t3k$h8j$1...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
> "Asp Explorer" <azpexpl_remp...@noos.fr> a écrit dans le message
> de news: 423747d5$0$2956$79c1...@nan-newsreader-06.noos.net...
> >
>
> >
> > Ravi de savoir que ta situation financière te le permet. Pour la plupart
> > des
> > gens, 38 ke, c'est quand même une somme.
>
> pour moi aussi, c'est beaucoup. je ne les ai pas, c'est les sous de la
> caisse d'épargne que j'emprunte à 2,1 % capé 2 % sur 15 ans + 0,12 %
> d'assurance sur K restant dû. et je les place à 9 % dont 7,5 % est payé
par
> la caf. explique moi où est le problême.
Ah parce qu'en plus tu achètes en VARIABLE !
> oui, en immobilier, tu n'achètes pas quand c'est bas pour vendre quand
c'est
> haut, tu n'achètes pas. tu regardes les autres acheter. et comme tu as la
> vue courte, tu regardes autour de toi des idiots acheter à 4 % de rapport
> locatif, et comme tu es simple, tu dis "regarde moi ces idiots qui
achètent
> de l'immobilier". sans savoir qu'à 200 ou 400 ou 700 km de chez toi, il y
en
> a qui achètent à 8 ou 10 % de rapport locatif.
Tu oublies un petit détail, que je crois pourtant avoir déjà signalé plus
haut : je n'ai AUCUNE intention d'acheter dans l'immobilier, ni quand c'est
haut, ni quand c'est bas, car (j'ai un peu l'impression de me répéter)
j'estime que c'est un marché opaque, illiquide, avec des frais exorbitants,
une fiscalité lourde et la quasi-nécessité de s'endetter.
> mais tu n'as pas 400 000 balles à la bourse, arrête de dire n'importe
quoi.
> tu les a donnés tes chiffres, je les ai vu, et il devrait t'être évident
que
> je sais compter. retire plutôt 1 zéro, et on ne doit pas être loin.
J'ai 44000 euros investis en diverses actions, 5000 en parts sociales du
crédit mutuel, 1500 euros sur un livret A, 14000 euros de liquidités. Soient
64500 euros. Dont on défalque un endettement de zéro euros zéro centimes,
soient les quarante briques sus-mentionnées, grosso-merdo.
> locataire ou propriétaire, tu vis bien dans un appartement, non ? dont la
> valeur d'usage te semble supérieure à celle d'une caravane, non ?
Ce que je voulais souligner, c'est que la valeur d'usage est définie de
façon parfaitement arbitraire, selon la mode du moment. Si demain, on venait
à considérer que finalement l'immobilier c'est beaucoup de frais, d'impôts
et de soucis, on pourrait fort bien voir le mètre carré descendre à cent
euros en plein Paris. Si demain les caravanes étaient un mode de vie en
vogue et qu'on appréciait le nomadisme et la vie dans la nature, leur prix
s'envolerait. C'est de la pure spéculation.
Quand on achète des actions Renault, on achète une activité analysable, un
chiffre d'affaire récurrent, des positions commerciales, un héritage
technique, une logistique, des alliances... On sait que la société va
écouler X centaines de milliers de clios dans l'année, et qu'elle les vendra
à un prix avoisinant les 12000 euros selon les modèles. On sait qu'elle ne
les vendra pas à 30 kE parce qu'une clio, c'est pas une BMW, et on sait
qu'elle ne les vendra pas 2000 euros parce que ça coûte quand même quelque
chose à fabriquer et que dans ce métier, les marges sont étroites. Bref,
celui qui achète une action Renault achète quelque chose qui a une valeur,
susceptible de fluctuer et d'être discutée, certes, mais une valeur.
Qu'est-ce qui détermine la valeur d'un appartement parisien ? Il y a plus
d'un siècle que la construction est amortie, il ne reste que la valeur
d'usage, c'est à dire, en définitive, le prix où l'acheteur et le vendeur se
mettent d'accord pour faire l'affaire. Le seul fondamental, c'est le
rendement locatif, et force nous est de constater qu'à cette aune,
l'immobilier est largement surévalué. En tout cas, ça me semble être une
attitude un peu légère de s'endetter sur 30 ans pour acheter ça.
J'habite là où j'ai trouvé du travail, dans un quartier populaire de Paris
où on paye 1000 euros par mois pour 60m2, dans un appartement qui vaudrait,
selon les agences, 280000 euros (non, j'ai pas mis un zéro de trop). Tout le
monde n'est pas né avec des couches en soie, une tétine en argent dans la
bouche et des papa-maman qui vous donnent dix briques pour démarrer dans la
vie. Par ailleurs, je m'interroge sur les taux auxquels tu empruntes. Tu vis
dans le pays enchanté de Walt Disney ? Par chez moi, avec les assurances,
c'est plutôt dans les 4% (et tout le monde dit que
lestauxnontjamaisétéaussibas).
oscar nügel
<Utilisateur_anonyme_et_n...@anonyme.com> a écrit dans
le message de news: 39qcgdF...@individual.net...
>> oui, et depuis longtemps. or, les taux n'augmentent pas, c'est donc qu'il
>> y aussi quelque chose qui pousse à la baisse.
>> je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un
>> bon moment.
>
> Oscar, oscar... Les taux longs, ceux qui comptent pour l'immobilier,
> montent.
>
winnie, le banquier, il prête sur l'euribor 3 mois. certaines banques sur
l'euribor 12 mois.
quand je regarde sur boursorama, je les vois pas monter.
oscar nügel
Yves
<penelope.cr...@ir.org> wrote:
Bonjour,
>Soit c'est du taux fixe et c'est le banquier qui fera faillite.
http://minilien.com/?n3mFgALo0y
Bon, en fait il semblerait d'après d'autres messages que cette
technique (titrisation), courante aux U.S.A, ne soit pas si répandue
en France.
--
Yves
Joe
<oscar...@nugel.org> wrote:
>personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est
>possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone
>et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de
>remboursement) soit moins lourd.
>l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
J'ai loupé le début du fil, qui commence d'ailleurs à se faire long..
;-)
Quelqu'un aurait-il un lien vers un bon article expliquant la marche à
suivre pour déterminer s'il est plus intéressant d'acheter que de
louer sa résidence principale, ainsi que pour déterminer s'il est plus
intéressant d'investir dans l'immobilier qu'ailleurs si on a des sous
de côtés une fois la question du logement principale réglé?
Je pose la question parce qu'il se trouve justement que Libé vient de
pondre un article hier sur les difficultés croissantes pour trouver à
louer un appart à Paris. Sachant que la contrainte du boulot est un
élément important pour déterminer où on vit (combien de gens vivant en
IdF restent par manque d'opportunités pro ailleurs?), je trouve le
débat un peu surréaliste...
Peut-être que les gens achètent-ils tout simplement par manque
d'opportunités dans le domaine locatif, ou n'ont pas suffisamment
confiance dans l'évolution de la Bourse dans les années à venir pour y
risquer leurs économies?
Merci
Joe.
Jerome T
news:gk8i315p79mqbi2s2...@4ax.com...
> Les MBS sont des produits qui existent depuis au moins 30 ans. Elles
> n'ont rien à voir avec un financement sur le marché monétaire. Un
> financement de prêt immobilier à taux fixe sur le marché monétaire
> s'appelle "faire de la transformation". La transformation est un des
> métiers de base des banques.
> Mais celles-ci ne sont pas inconscientes.
> Elles ne vont pas s'amuser à s'exposer exagéremment sur la courbe.
> D'autant plus qu'elles ont des contraintes restreignant leur prise de
> risque (Basle).
D'ailleurs les accords Basle-II (2008) interdiront les prêts immo financés à
plus de 90%... Fini les prêts in fine 110% etc...
Yves
<just...@if.you.want.to.contact.me> wrote:
Bonjour,
>J'ai loupé le début du fil, qui commence d'ailleurs à se faire long..
>;-)
Mais on ne peut pas vraiment louper le début d'un fil sur usenet.
http://minilien.com/?zqdILoNhvW
>Quelqu'un aurait-il un lien vers un bon article expliquant la marche à
>suivre pour déterminer s'il est plus intéressant d'acheter que de
>louer sa résidence principale, ainsi que pour déterminer s'il est plus
>intéressant d'investir dans l'immobilier qu'ailleurs si on a des sous
>de côtés une fois la question du logement principale réglé?
C'est une question récurrente sur les forums immobiliers.
La réponse est très complexe, dépend de la situation de chacun,
professionnelle, personnelle, suppose de faire des hypothèses.
Par dessus tout, il semble qu'il faille savoir faire des calculs.
>Je pose la question parce qu'il se trouve justement que Libé vient de
>pondre un article hier sur les difficultés croissantes pour trouver à
>louer un appart à Paris.
Cet article je suppose:
http://www.liberation.fr/page.php?Article=282832
En voici un commentaire:
http://minilien.com/?oqfSOIIlaC
>Sachant que la contrainte du boulot est un
>élément important pour déterminer où on vit (combien de gens vivant en
>IdF restent par manque d'opportunités pro ailleurs?), je trouve le
>débat un peu surréaliste...
Débat surréaliste ?
Je vous recommande la lecture de plusieurs milliers de messages du
forum des Echos !
Non, tiens, même pas. Vous trouvez que ce fil est long ?
Je vous recommande la lecture intégrale des 14000 messages du (des)
forums des echos consacrés à la bulle immobilière!
C'est la situation, qui est surréaliste !
--
Yves
Philippe
> J'ai loupé le début du fil, qui commence d'ailleurs à se faire long..
> ;-)
J'ai donc changé le titre....
> Je pose la question parce qu'il se trouve justement que Libé vient de
> pondre un article hier sur les difficultés croissantes pour trouver à
> louer un appart à Paris.
J'ai lu.... Les moutons suivent les moutons.... Aucun intérêt à mes yeux.
>Sachant que la contrainte du boulot est un
> élément important pour déterminer où on vit (combien de gens vivant en
> IdF restent par manque d'opportunités pro ailleurs?), je trouve le
> débat un peu surréaliste...
Justement, il faut rester sur les principes de base: les arbres ne montent
pas jusqu'au ciel... Donc patienter un peu si les prix semblent trop
élevés. Rien ne justifie des prix qui ont pour conséquence l'impossibilité
de devenir propiétaire à 30 ans avec un salaire moyen d'ingénieur.
Donc les prix reviendront à des niveaux acceptables, n'en déplaise aux
éventuels vendeurs.
Les pigeons seront les acheteurs à des prix élevés endettés sur plus de
15-20 ans. Ils auront payé cher le logement et devront payer cher (malgrés
les taux bas) à leur banque.
Il faut un acheteur pour chaque bien et les cas particuliers n'ont jamais
fait une statistique. Je renvoie bien volontiers à
http://www.bulle-immobiliere.org/ pour la seule description de l'émission
Capital sur le sujet. Alors que cette émission est plutot du style "la voix
de son maitre", il n'ont rien démontré de probant.
Et pour ceux qui veulent changer de logement, la seule chose qui a de
l'importance, c'est la différence entre le prix de vente et le prix de la
nouvelle aquisition. Il n'y a aucun intérêt à des prix élevés.
> Peut-être que les gens achètent-ils tout simplement par manque
> d'opportunités dans le domaine locatif, ou n'ont pas suffisamment
> confiance dans l'évolution de la Bourse dans les années à venir pour y
> risquer leurs économies?
Le locatif est suffisament "emmerdant", jai vendu une maison en province
(deux fois le prix auquel j'aurais accepté de l'acheter), pour ne plus
avoir les ennuis liés aux obligations face à un locataire.
Ce n'est chiffré nulle part mais c'est un poste de dépense quand même et
quelque fois assez lourd lors de pannes d'équipement comme le chauffage par
exemple ou des problèmes liés à la mauvaise foi ou le bêtise...
A coté de ça, le gros avantage de la propriété de son logement, c'est la
sécurité au fil des années. Un logement individuel reste sur le long terme
le moins couteux, les syndics m'ont toujours donné l'impression de se
gaver. L'entretien peut être adapté aux moyens disponibles et ajusté en
niveau de prix.
Il ne faut pas toujours penser en terme de rentabilité financière, trop de
postes de dépense sont occultés dans chacune des options. C'est donc plus
un choix d'art de vivre.
La région parisienne apporte une autre particularité, il faut considérer le
couple de dépense logement-transport et nous sommes là dans une auberge
espagnole. Personnellement j'ai choisi de loger loin, au prix d'un cout de
transport élevé mais dans un cadre agréable, tel que je n'ai pas la moindre
envie de résidence secondaire et de weekends éloignés.
Aujourd'hui je suis face à une possibilité d'épargne importante, je ne vois
aucun produit d'épargne acceptable en rémunération et sécurité.... Je crois
que c'est les enfants qui vont en bénéficier pour étudier dans les
meilleures conditions. Il va de soi que mon objectif n'est pas d'aller
pointer à l'ISF...
A+
--
Joe
(Yves) wrote:
>http://minilien.com/?zqdILoNhvW
Merci. Je vais voir si j'arrive à suivre...
>C'est une question récurrente sur les forums immobiliers.
>La réponse est très complexe, dépend de la situation de chacun,
>professionnelle, personnelle, suppose de faire des hypothèses.
>Par dessus tout, il semble qu'il faille savoir faire des calculs.
De fait. Mais dans ces circonstances, c'est un peu facile de moquer
les gens qui pensent forcément faire une bonne affaire en achetant
leur logement, s'il faut avoir fait l'X pour y voir clair ;-)
>Je vous recommande la lecture de plusieurs milliers de messages du
>forum des Echos !
Euh... Si c'est du niveau de ce fil, je vais devoir passer. Je ne pige
pas la moitié de ce que je lis (et encore)...
>C'est la situation, qui est surréaliste !
C'est à dire? Que les prix pour l'immobilier (on va se limiter au
marché du logement) ne devraient pas être aussi élevés? Que tous ces
particuliers font une énorme boulette en achetant? Ou est-ce juste le
fait d'acheter _aujourd'hui_ qui est une bêtise?
En l'occurence, j'ai acheté en 1997, et les prix ont bp augmenté dans
mon coin, mais j'aimerais quand même comprendre dans quels cas la
location est plus intéressante que l'achat.
En parfait néophyte, les yoyos de la Bourse depuis la déréglementation
des années 80 ne rassure pas des masses, surtout pour un besoin aussi
fondamental que le logement (sans parler de la retraite, mais c'est un
autre sujet pour un autre fil.)
Joe.
Philippe
> C'est à dire? Que les prix pour l'immobilier (on va se limiter au
> marché du logement) ne devraient pas être aussi élevés? Que tous ces
> particuliers font une énorme boulette en achetant?
Ces calculs financier sont sans aucune valeur pour au moins deux raisons:
1- ils ne tiennent aucun compte du coté "assurance" de la propriété
(payée) de son logement.
2- ils ne prennent pas en compte les accidents de la vie.
> Ou est-ce juste le fait d'acheter _aujourd'hui_ qui est une bêtise?
C'est aussi mon "intime conviction".
> En l'occurence, j'ai acheté en 1997, et les prix ont bp augmenté dans
> mon coin, mais j'aimerais quand même comprendre dans quels cas la
> location est plus intéressante que l'achat.
A l'échelle d'une vie: jamais... Mais il faut se garder d'acheter trop cher
ou pas assez agréable.
Que du subjectif....
Mais l'économie est tout sauf une science, l'appellation "sciences
économiques" est une usurpation.
A+
--
Philippe Vessaire Ò¿Ó¬
philippe.vessaire@_No_Spam_tele2.fr
L. M.
> Justement, il faut rester sur les principes de base: les arbres ne
> montent pas jusqu'au ciel... Donc patienter un peu si les prix
> semblent trop élevés. Rien ne justifie des prix qui ont pour
> conséquence l'impossibilité de devenir propiétaire à 30 ans avec un
> salaire moyen d'ingénieur.
> Donc les prix reviendront à des niveaux acceptables, n'en déplaise aux
> éventuels vendeurs.
La population mondiale actuelle tient en supposant que chacun occupe une
place 25 x 50 cm sur un rectangle de 20 x 40 km. Toutes les familles du
monde, chacune avec une maison et un bout de jardin tiendraient dans le
Texas.
La population mondiale va continuer à augmenter. Chacun voudra une pièce
supplémentaire pour faire son télé-bureau.
Elle va vouloir se loger en évitant les déserts et les pôles.
Alors ??
J'ai le sentiment que tout justifie les prix sur le superbe territoire
français plus en habitation qu'en bureau. Au dela des soubressauts
techniques et à moins d'une épidémie ou d'une forte pollution qui décimerait
la terre , les prix ne reviendront pas en baisse n'en déplaise aux éventuels
acheteurs.
(D'autant que si l'augmentation des températures se confirme il risque d'y
avoir une remontée des populations du sud vers le tempéré)
Ceci n'est bien sur qu'un sentiment très subjectif, quel est votre avis ?
LM
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http://cerbermail.com/?LBYq8YUwyz
Joe
wrote:
>A l'échelle d'une vie: jamais... Mais il faut se garder d'acheter trop cher
>ou pas assez agréable.
Mmm... Pourtant, à lire les messages dans ce fil, j'avais l'impression
qu'il était _évident_ qu'il était plus intéressant de louer et de
placer ses économies ailleurs plutôt que d'acheter son logement. Ca
n'a pas l'air simple, cette histoire :-)
Joe.
Philippe
>
>> Justement, il faut rester sur les principes de base: les arbres ne
>> montent pas jusqu'au ciel... Donc patienter un peu si les prix
>> semblent trop élevés. Rien ne justifie des prix qui ont pour
>> conséquence l'impossibilité de devenir propiétaire à 30 ans avec un
>> salaire moyen d'ingénieur.
>> Donc les prix reviendront à des niveaux acceptables, n'en déplaise aux
>> éventuels vendeurs.
> J'ai le sentiment que tout justifie les prix sur le superbe territoire
> français plus en habitation qu'en bureau. Au dela des soubressauts
> techniques et à moins d'une épidémie ou d'une forte pollution qui
> décimerait la terre , les prix ne reviendront pas en baisse n'en déplaise
> aux éventuels acheteurs.
>
> (D'autant que si l'augmentation des températures se confirme il risque d'y
> avoir une remontée des populations du sud vers le tempéré)
>
> Ceci n'est bien sur qu'un sentiment très subjectif, quel est votre avis ?
Je me place sur le 3 à 10 années à venir, pas sur les deux à trois
générations....
Philippe
C'est une évidence qui oublie l'histoire. Dans le siècle dernier, les
valeurs mobilières sont passé par quasiment zéro trois fois:
guerre 14-18
crise de 1929
guerre 39-45
Ce pour l'Europe occidentale, les USA et le Canada.
L'immobilier a eu des variations de valeurs, mais a l'immense avantage
d'abriter son propriétaire...
La particularité, c'est de ne pas avoir connu de crise profonde depuis 1945.
Donc tout le monde pense que c'est gagné, ça n'arrivera plus....
Je n'y crois pas. L'histoire se répète même s'il y a des variations de
forme.
Joe
wrote:
>La particularité, c'est de ne pas avoir connu de crise profonde depuis 1945.
>Donc tout le monde pense que c'est gagné, ça n'arrivera plus....
>Je n'y crois pas. L'histoire se répète même s'il y a des variations de
>forme.
Mmm... Bon, en misant sur l'hypothèse qu'une guerre en Europe de
l'ouest ne se produira pas dans les 50 ans qui viennent, et qui de
toute façon, aura un impact sur _tous_ les investissements, pas
seulement l'immobilier... et en supposant qu'on n'achète des logements
que dans des zones recherchés (centre-villes des grandes
agglomérations)... est-ce que ça reste un meilleur placement que de
louer en plaçant son épargne dans des valeurs mobilières?
Vu la difficulté de se loger à Paris (et l'obligation d'y habiter pour
éviter des temps de transport pénibles), j'aurais instinctivement le
réflexe de penser qu'il vaut mieux acheter sa résidence principale.
Les questions sont donc : dans quel cas la location est-elle plus
rentable, et est-ce le cas actuellement?
Joe.
Anonyme de Webatou.net
Pour comprendre, on pourra profiter d'un week-end pour faire un tour dans
la campagne française. Les tas de pierres qu'on voit au milieu de la
végétation étaient des maisons, il y a 2 ou 3 générations.
On pourra aussi se rendre porte Maillot et emprunter la route qui mène à
Suresnes en traversant le bois de Boulogne. Le tas de pierres à l'orée du
bois était un restaurant il y a une dizaine d'années.
Un actif immobilier requiert une injection constante d'argent pour ne pas
perdre de valeur. Et plus il vieillit, plus il faut d'argent. On pourrait
parler du theta d'une maison, par analogie avec les options.
--
Penelope
Anonyme de Webatou.net
> valeurs mobilières sont passé par quasiment zéro trois fois:
> guerre 14-18
> crise de 1929
> guerre 39-45
> Ce pour l'Europe occidentale, les USA et le Canada.
> L'immobilier a eu des variations de valeurs, mais a l'immense avantage
> d'abriter son propriétaire...
C'est totalement faux et c'est même le contraire. La seule bourse
occidentale a être passée par zéro est la bourse allemande en 1945.
Par contre, l'immobilier est non seulement passé par zéro, mais y est
resté, pour tous ceux qui possèdaient des biens affectés par les
bombardements ou les confiscations dans TOUS les pays d'Europe
occidentale, et à plusieurs reprises: 14-18, 39-45 et cas particuliers
tels que guerre d'Espagne.
--
Penelope.
Philippe
> Sur 2 ou 3 générations, le prix d'un actif immobilier tend vers zéro.
Certains logements dans ma famille datent du XII° et du XVI° siecle. Il
serait inconvenant de prétendre chiffrer le cout de construction actuel de
murs de 120cm d'épais....Jamais les coût d'entretien n'atteignent le cout
de construction neuf
>
> Pour comprendre, on pourra profiter d'un week-end pour faire un tour dans
> la campagne française. Les tas de pierres qu'on voit au milieu de la
> végétation étaient des maisons, il y a 2 ou 3 générations.
Je connais ce mécanisme: maisons isolées, frappée de désintérêt. Pour sortir
le bien des propriétés bâties, le toit est démonté et la ruine survient
rapidement. Il y a quelques années, la seule vente des lauzes était une
bonne affaire. Ce n'est pas le cas de maisons similaires dans des lieux
moins isolés et plus adaptés à la vie de 2005. Il y a aussi quantité de
rénovations habitées.
> On pourra aussi se rendre porte Maillot et emprunter la route qui mène à
> Suresnes en traversant le bois de Boulogne. Le tas de pierres à l'orée du
> bois était un restaurant il y a une dizaine d'années.
Mais n'a-t-il pas été préempté lors d'une vente justement pour être démoli
pour des raisons diverses.
>
> Un actif immobilier requiert une injection constante d'argent pour ne pas
> perdre de valeur. Et plus il vieillit, plus il faut d'argent. On pourrait
> parler du theta d'une maison, par analogie avec les options.
Mais c'est inclus de la même façon dans un loyer. Un loueur n'est pas un
philantrope. Ce poste, l'entretien, est de toute façon dans la dépense
d'occupation pour le locataire comme pour le propriétaire.
Alors, tous ces gens sur toute la terre se trompent lorsqu'ils souhaitent
être propriétaire de leur logement?
Ou bien certaines bases sont oubliées de ceux qui voudraient que l'économie
soit une science?
Pour le logement, il y a un point fondamental: un propriétaire devient
autonome. Qauntités de détails dans les obligations d'un locataire sont
oubliés. Et dans le cas de logement individuel, c'est l'autonomie complète,
hors des assemblées qui décident à la majorité.
Philippe
> Mmm... Bon, en misant sur l'hypothèse qu'une guerre en Europe de
> l'ouest ne se produira pas dans les 50 ans qui viennent, et qui de
> toute façon, aura un impact sur _tous_ les investissements, pas
> seulement l'immobilier... et en supposant qu'on n'achète des logements
> que dans des zones recherchés (centre-villes des grandes
> agglomérations)... est-ce que ça reste un meilleur placement que de
> louer en plaçant son épargne dans des valeurs mobilières?
C'est plus l'effondrement des valeurs mobilières qui était la base de mon
propos. Les garde-corps réglementaires mis en place après la crise de 29
ont tous été supprimés dans les années 80. Le précipice est de nouveau
accessible.
L'achat de la dette américaine par les japonnais et les chinois n'est pas
non plus un signe réjouissant.
Pour revenir à l'immobilier: où est le rationnel quand les ventes dans les
zones recherchées se font à 15-20 ans de loyer alors que des zones oubliées
voient des prix à 5-10 ans de loyer et plus encore de déficit de locatif?
Avec un logement d'un bon niveau de confort, la location est assurée dans
presque tous les coins isolés.
Une fois de plus, le prix n'est que le reflet de ce qu'accepte de payer
l'aquéreur. Lorsque la classe moyenne, qui existe encore chez nous, ne peux
accéder à la propriété de son logement, le *gras* du marché n'existe plus.
Le marché lui même disparait de fait. Et le retour à la raison reviendra.
Je me répète: *personne*, hors les promoteurs, n'a intérêt à des prix
élevés.
Quand il faut 30 ans de durée sur un prêt pour payer un logement, il y a
maldonne et il est difficile de plumer deux fois un pigeon.
Anonyme de Webatou.net
> être propriétaire de leur logement?
> Ou bien certaines bases sont oubliées de ceux qui voudraient que l'économie
> soit une science?
D'abord, tout le monde ne souhaite pas être propriétaire. Cela dépend des
cultures. Par exemple, beaucoup d'allemands n'aiment pas être
propriétaires.
Ensuite, un investissement dans l'immobilier est comme tout
investissement. Il y a un prix auquel il est bon et un prix auquel il est
mauvais.
En pratique, il s'agit de calculer la valeur actuelle nette de
l'investissement. Le calcul de valeur actuelle nette est le socle de base
de la finance.
Dans le cas du choix location/achat immobilier, on compare les flux
financiers actualisés générés par chaque décision, et on retient la
solution la plus avantageuse.
Les résultats du calcul reposent sur une hypothèse importante, celle de
l'évolution des prix de l'immobilier. Il faut alors pratiquer comme le
recommandent les tenants de l'approche "value", en prenant une marge de
sécurité. Ou comme le recommandent les manuels de corporate finance, en
utilisant un hurdle rate, c'est-à-dire un taux d'actualisation élevé.
Il faut aussi acheter après une baisse des prix, pas après une hausse. Il
faut acheter quand tout le monde dit de vendre et vendre quand tout le
monde dit d'acheter. Il ne faut acheter qu'à des vendeurs en détresse:
divorce, chomage, mutation...
Il faut aussi prendre en compte tous les risques. Par exemple, en région
parisienne, on a une chance sur deux de divorcer, soit 50% de chance de
perdre son investissement immbilier si on est un homme marié. Dans la
majorité des cas, la femme garde les enfants et l'appartement, ce qui
explique que bien souvent c'est la femme qui pousse à l'acquisition.
C'est comme ça qu'on gagne de l'argent sur n'importe quel marché: calcul
actuariel sérieux, approche contrarienne et bonne compréhension des
risques.
L'application de cette méthode nous dit de ne pas acheter de l'immobilier
aujourd'hui.
> Pour le logement, il y a un point fondamental: un propriétaire devient
> autonome.
C'est le contraire. Le propiétaire devient prisonnier d'un lieu. Le
locataire peut se casser demain à l'étranger s'il le souhaite.
--
Penelope.
Philippe
>> Pour le logement, il y a un point fondamental: un propriétaire devient
>> autonome.
>
> C'est le contraire. Le propiétaire devient prisonnier d'un lieu. Le
> locataire peut se casser demain à l'étranger s'il le souhaite.
Nous n'avons pas la même conception de l'autonomie....
Mais c'est vrai que c'est souvent le choix de l'embaras, ou d'une autre
façon, le libre choix de ses chaînes...
Joe
wrote:
>Pour revenir à l'immobilier: où est le rationnel quand les ventes dans les
>zones recherchées se font à 15-20 ans de loyer alors que des zones oubliées
>voient des prix à 5-10 ans de loyer et plus encore de déficit de locatif?
Ben j'imagine qu'il faut aussi prendre en considération la contrainte
du travail. A moins d'être riche ou retraité, on n'est pas libre
d'habiter où l'on veut, et comme la France est un Etat
particulièrement centralisé...
Maintenant, pour ce qui concerne cette hausse, c'est sans doute dû à
la baisse des valeurs mobilières qui poussent les investisseurs
("capitalistes" est passé de mode, semble--t-il) à foncer sur
l'immobilier.
Mais la question demeure : comment déterminer le point d'inflexion où
il est plus rentable de louer ou d'acheter? N'y a-t-il aucun moyen
simple de le déterminer sans se plonger pendant des mois dans des
bouquins d'éco de haute volée?
>Je me répète: *personne*, hors les promoteurs, n'a intérêt à des prix
>élevés.
De fait, on n'entend pas beaucoup d'opinions négatives dans la presse.
Comme sur la pseudo-Constitution qu'on veut nous faire approuver ;-)
Joe.
oscar nügel
news: gk8i315p79mqbi2s2...@4ax.com...
> Les MBS sont des produits qui existent depuis au moins 30 ans. Elles
> n'ont rien à voir avec un financement sur le marché monétaire. Un
> financement de prêt immobilier à taux fixe sur le marché monétaire
> s'appelle "faire de la transformation". La transformation est un des
> métiers de base des banques.
> Mais celles-ci ne sont pas inconscientes.
> Elles ne vont pas s'amuser à s'exposer exagéremment sur la courbe.
> D'autant plus qu'elles ont des contraintes restreignant leur prise de
> à taux variable, soit à taux fixe avec un spread de plusieurs
> pourcents (ce qui revient à prêter à un taux obligataire).
je parle des banques françaises. elles prêtent sur euribor évidemment à taux
variables, avec une marge qui peut aller de 1,0 % à 1,7 ou 1,8 % avec un cap
à 2 %. si on veut un cap à 1 %, la marge est évidemment un peu supérieure.
si on veut un cap à 0 %, on est effectivement à taux fixe avec une marge
plus forte au départ.
moi qui emprunte en chf, c'est le même principe pour la marge mais le
support, c'est le libor chf, qui est actuellement 1,50 % en dessous du
euribor
oscar nügel
oscar nügel
j'ai récupéré ton message sur google à l'instant. désolé pour la mise en
page.je dis ça pour pas que tu crois que tes arguments me laissent sans
voix.>> pour moi aussi, c'est beaucoup. je ne les ai pas, c'est les sous de
>> caisse d'épargne que j'emprunte à 2,1 % capé 2 % sur 15 ans + 0,12 %
>> d'assurance sur K restant dû. et je les place à 9 % dont 7,5 % est payé
>> par
>> la caf. explique moi où est le problême.
>
> variable bloqué sur le cap, il est équivalent à ton taux fixe. donc le
> temps que ça dure, tant que mon variable est en dessous de ton fixe, je
> suis gagnant.bon, à part le taux variable, peux tu me dire où est le
> problème d'emprunter à 2 % pour placer à 9 % ? l'appartement que je suis
> en train d'acheter revient à moins de 1000 euros le m2, après travaux et
> avec le garage. peux tu me dire où le problème ?
> Tu oublies un petit détail, que je crois pourtant avoir déjà signalé plus
> haut : je n'ai AUCUNE intention d'acheter dans l'immobilier, ni quand
> c'est
> haut, ni quand c'est bas, car (j'ai un peu l'impression de me répéter)
> j'estime que c'est un marché opaque, illiquide, avec des frais
> exorbitants,
> n'est pas très transparent non plus. je ne comprends pas pourquoi tu
> préfères dans l'absolu (pas seulement à paris) l'opacité d'un loyer. quand
> à la fiscalité trop lourde, en tant que propriétaire occupant, il n'y a
> que la taxe foncière en plus. en tant que propriétaire bailleur, l'emprunt
> permet justement de réduire cette fiscalité.
>
>> mais tu n'as pas 400 000 balles à la bourse, arrête de dire n'importe
>> quoi.
>> tu les a donnés tes chiffres, je les ai vu, et il devrait t'être évident
>> que
>> je sais compter. retire plutôt 1 zéro, et on ne doit pas être loin.
>
> crédit mutuel, 1500 euros sur un livret A, 14000 euros de liquidités.
> Soient
> 64500 euros. Dont on défalque un endettement de zéro euros zéro centimes,
> pour moi. les chiffres que j'avais vu, c'était le 10/01/05 tes plus values
> sur 6 ans. j'avais compté 2 522 euros de pv réalisées sur 6 ans et comme
> je me disais "asp, il doit être bon à la bourse, il doit faire au moins 15
> % par an", donc je pensais que tu avais un tout petit portefeuille.en
> fait, en reprenant ton post du 10/01/05, en ajoutant les 6 351 de pv
> virtuelles, sur ton portaf de 34 643 au soir du 10/01/05, tu fesais en
> moyenne + 5 % par an, dividende compris, si j'ai bien compris. si on prend
> pas ta pv virtuelle, tu fais sur 6 ans + 1,6 % par an en moyenne.une fois
> je t'avais demandé si ce que tu gagnais en bourse te payait ton loyer. tu
> n'avais pas voulu répondre. maintenant tu as répondu : "en six en de
> bourse, j'ai gagné de quoi payer 10 semaines de loyer de mon petit
> appartement dans un quartier populaire". quand au temps passé, je vais te
> dire un truc, ton gain horaire est compétitif avec les thaïlandais.
>
>> locataire ou propriétaire, tu vis bien dans un appartement, non ? dont la
>> valeur d'usage te semble supérieure à celle d'une caravane, non ?
>
> façon parfaitement arbitraire, selon la mode du moment. Si demain, on
> venait
> à considérer que finalement l'immobilier c'est beaucoup de frais, d'impôts
> et de soucis, on pourrait fort bien voir le mètre carré descendre à cent
> coût de la construction qui se situe aux environ de 2 000 ou 2 500 eurs le
> m2. tout ce qui dépasse, c'est effectivement la valeur d'usage, qui elle
> peut effectivement descendre à zéro.> Si demain les caravanes étaient un
> vogue et qu'on appréciait le nomadisme et la vie dans la nature, leur prix
> s'envolerait. C'est de la pure spéculation.
>voiture. or les constructeurs automobile font déjà des millions de voitures
>par an. ils feraient très rapidement des millions de caravanes, leur prix
>ne peut s'envoler.
> Qu'est-ce qui détermine la valeur d'un appartement parisien ? Il y a plus
> d'un siècle que la construction est amortie, il ne reste que la valeur
> d'usage, c'est à dire, en définitive, le prix où l'acheteur et le vendeur
> se
> mettent d'accord pour faire l'affaire. Le seul fondamental, c'est le
> rendement locatif, et force nous est de constater qu'à cette aune,
> l'immobilier est largement surévalué. En tout cas, ça me semble être une
> rapport locatif, c'est à dire à paris, oui.sais tu qu'à seulement 150 km
> de chez toi, il y a la picardie, la champagne, la bourgogne, le centre, la
> normandie ?sais tu qu'à 300 km de chez toi, il y a le nord pas de calais,
> la lorraine, la franche comté, l'auvergne, le poitou charentes, les pays
> de la loire et la bretagne ? avec des rendements locatifs non pas de 4 %
> mais de 6 ou 8 ou 10 %je suis en train d'acheter un appartement de rapport
> locatif de 9 %, peux tu me dire où est le problème ?
> vaudrait,
> selon les agences, 280000 euros (non, j'ai pas mis un zéro de trop).tu as
> raison de ne pas acheter à paris à ce prix là. mais as tu raison de
> travailler et d'habiter à paris à ce prix là ?> Tout le
> monde n'est pas né avec des couches en soie, une tétine en argent dans la
> bouche et des papa-maman qui vous donnent dix briques pour démarrer dans
> la
> pour pas que je reste trop longtemps chez lui. pour ce qui est des
> couches, je ne sais pas, je ne me souviens pas, j'étais trop petit.> Par
> dans le pays enchanté de Walt Disney ? Par chez moi, avec les assurances,
> c'est plutôt dans les 4% (et tout le monde dit que
> quelques années j'emprunte en chf. va voir le libor chf, c'est pas à
> dysneyland, c'est sur www.boursorama.com oscar nügel
oscar nügel
<Utilisateur_anonyme_et_n...@anonyme.com> a écrit dans
le message de news: 39qcgdF...@individual.net...
>> oui, et depuis longtemps. or, les taux n'augmentent pas, c'est donc qu'il
>> y aussi quelque chose qui pousse à la baisse.
>> je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un
>> bon moment.
>
> Oscar, oscar... Les taux longs, ceux qui comptent pour l'immobilier,
> montent.
>
>
> http://cjoint.com/data/dqkI21n6v0.htm
>
> C'est une chute assez dramatique pour des obligations.
winnie, j'ai réfléchi à graphique aujourd'hui.
je ne suis pas sûr qu'il soit bien pertinent de regarder un graph
d'obligation pour en tirer une conclusion sur les taux.
effectivement, le cours des obligations dépend d'une fonction inverse des
taux, mais pas seulement. à mon sens, le cours des obligations dépend aussi
d'une autre fonction variable au cours du temps qui serait une sorte
d'aversion au risque des opérateurs avec le principe des vases communicants
avec le marché action.
pour faire une analogie, ce serait comme regarder une courbe des per sans
avoir une idée précise de l'évolution de la rentabilité des entreprises pour
en tirer une conclusion sur l'évolution du cours des actions.
en bref, pour tirer une conclusion sur l'évolution des taux, je regarde une
courbe des taux, et non pas une courbe des obligations. j'ai faux ?
d'autre part, de 112 en juin 04 à 117 en mars 05, n'a t'on pas une hausse
sensible des obligations ;-)
moi, je m'intéresse à euribor et à libor chf. les taux usd sont à mon avis
largement décoréllés, je regarde pas, seulement 3 fois par an.
oscar nügel
oscar nügel
> Ensuite, un investissement dans l'immobilier est comme tout
> investissement. Il y a un prix auquel il est bon et un prix auquel il est
> mauvais.
oui.
>
>
> Dans le cas du choix location/achat immobilier, on compare les flux
> financiers actualisés générés par chaque décision, et on retient la
> solution la plus avantageuse.
c'est à dire en n'oubliant pas l'inflation. sur 20 ans, c'est essentiel.
>
> Les résultats du calcul reposent sur une hypothèse importante, celle de
> l'évolution des prix de l'immobilier. Il faut alors pratiquer comme le
> recommandent les tenants de l'approche "value", en prenant une marge de
> sécurité. Ou comme le recommandent les manuels de corporate finance, en
> utilisant un hurdle rate, c'est-à-dire un taux d'actualisation élevé.
à l'inverse de ce que j'ai dit plus haut, il ne faut faire d'hypothèse trop
optimiste sur l'évolution de l'immobilier. je recommande de prendre celle ci
de l'ordre de grandeur de l'inflation ou de la croissance, c'est à dire 2 %
par an. actuellement, l'indice du coût de la construction va à 4,5 % et
plus. c'est bien évidemment une anomalie non reproductible sur le long
terme.
>
> Il faut aussi acheter après une baisse des prix, pas après une hausse. Il
> faut acheter quand tout le monde dit de vendre et vendre quand tout le
> monde dit d'acheter. Il ne faut acheter qu'à des vendeurs en détresse:
> divorce, chomage, mutation...
je dirais il faut acheter à moins de 40 ou 45 ans, il faut vendre à plus de
60 ou 65 ans. il est effectivement mieux d'acheter à des vendeurs pressés,
mais à vouloir acheter trop bas, on n'achète pas souvent. effectivement, les
prix sont relativement hauts là où je suis, et je commence à éprouver des
difficultés à trouver des biens pas chers (rendement locatif > 8 %).
>
> C'est comme ça qu'on gagne de l'argent sur n'importe quel marché: calcul
> actuariel sérieux, approche contrarienne et bonne compréhension des
> risques.
>
> L'application de cette méthode nous dit de ne pas acheter de l'immobilier
> aujourd'hui.
à paris et grandes villes de plus de 300 000 habitants, oui.
en fait, il ne faut jamais acheter les rendements locatifs inférieurs à 6 %
par an avec les taux et l'inflation actuels.
oscar nügel
oscar nügel
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
d1cpeu$19f$1...@apollon.grec.isp.9tel.net...
n'avais pas voulu répondre. maintenant tu as répondu : "en six ans en de
normandie ? sais tu qu'à 300 km de chez toi, il y a le nord pas de calais,
la lorraine, la franche comté, l'auvergne, le poitou charentes, les pays
de la loire et la bretagne ? avec des rendements locatifs non pas de 4 %
mais de 6 ou 8 ou 10 %. je suis en train d'acheter un appartement de
rapport
locatif de 9 %, peux tu me dire où est le problème ?
>>> mon premier appartement, acheté fin nonante six, que j'occupais pour
>>> résidence principale, je l'ai payé en 7 ans en rajouttant 1 000 Frs par
>>> mois
>>> à un loyer de 2 000 Frs qu'il aurait valu si j'avais été locataire. il
>>> est
>>> vrai avec 100 000 Frs d'apport personnel. à la fin des 7 ans, avec la
>>> baisse
>>> des taux je payais plus que 2 700 Frs par mois, alors que le loyer
>>> équivalent du locataire aurait été de 2 500 Frs. ce qui veut dire que
>>> l'effort supplémentaire du propriétaire par rapport au locataire était
>>> de 1
>>> 000 Frs par mois au début, et 300 Frs à la fin, et pendant 7 ans. il est
>>> vrai qu'il faut supporter la taxe foncière en plus, 2 000 Frs par an.
>>> appartement acheté 290 000 Frs frais de notaire en plus, vendu à 470 000
>>> Frs
>>> l'année dernière, sans impôt sur la plus value puisque résidence
>>> principale.
>>> j'ai eu la surprise de voir que le nouveau propriétaire le loue à 3 000
>>> Frs
>>> par mois, en meublé.
ah ! au fait, j'espère que tu as vu que en 7 ans, j'ai gagné beaucoup plus
d'argent avec ce simple appartement que toi avec la bourse. en y passant
qu'une quinzaine d'heure de gestion de présence aux assemblées générales, et
en payant environ 15 000 de taxes foncières.
Anonyme de Webatou.net
>>>> d'assurance sur K restant dû. et je les place à 9 % dont 7,5 % est payé
>>>> par
>>>> la caf. explique moi où est le problême.
Sur 15 ans, tu peut être sûr qu'un jour tu seras au cap.
C'est mathématique. Il suffit d'utiliser l'historique des taux d'intérêts
pour déterminer la probabilité d'atteindre 4,1% en partant de 2%.
Cette probabilité est proche de 100%. Pas en 15 ans, en 4 ou 5 ans.
Alors, tu paieras:
- 4.22% d'intérêt
- 2% pour l'entretien, la taxe foncière et les assurances (très optimiste)
Soit 6.22% par an.
> le prix du m2 ne peut pas descendre en dessous du
> coût de la construction qui se situe aux environ de 2 000 ou 2 500 eurs le
> m2.
Si, il peut, la preuve c'est que tu es en train d'acheter sous 1000
euros/m2.
Par contre, les loyers sont cappés par les revenus des locataires
potentiels. Or, les revenus des français ont baissé en 2004. Et ils n'ont
pas fini de baisser: pays socialiste soumis à la concurrence des pays
émergents, explosion des dépenses de retraites et de santé, hausse pérenne
des matières premières affectant coût du chauffage, de l'essence...
En outre, tu n'es pas certain de louer ton bien imédiatement. Et une fois
que tu as trouvé un locataire, tu n'es pas certain qu'il resteras
éternellement ou qu'il paiera son loyer. Dans un patelin de province, le
marché de l'immobilier locatif peut s'écrouler du jour au lendemain, si
par exemple l'employeur principal du coin fait faillite ou délocalise.
Alors, tes 9% de rendement locatif sont optimistes. Ils correspondent au
meilleur des cas possibles.
Fait l'hypothèse d'un intérêt cappé, d'un taux d'occupation de 80% sur la
durée de ton emprunt, et d'une baisse du rendement locatif à 7%, ce qui
reste très élevé. L'opération devient négative.
En plus, si j'ai bien compris, tu es exposé à un risque de change
swiss/euro. La parité peut évoluer en ta faveur comme en ta défaveur, mais
c'est un risque.
Harry Cover
Si on regarde le cas anglais la baisse serait dicté par une bulle marquée +
forte hausse des taux.
"Ulud" <*ul...@yahoo.fr> a écrit dans le message de news:4237117b$0$14316
> le point de rupture est où?
oscar nügel
"oscar nügel" <oscar...@nugel.org> a écrit dans le message de news:
d1cpeu$19f$1...@apollon.grec.isp.9tel.net...
n'avais pas voulu répondre. maintenant tu as répondu : "en six ans en de
normandie ? sais tu qu'à 300 km de chez toi, il y a le nord pas de calais,
la lorraine, la franche comté, l'auvergne, le poitou charentes, les pays
de la loire et la bretagne ? avec des rendements locatifs non pas de 4 %
mais de 6 ou 8 ou 10 %. je suis en train d'acheter un appartement de
rapport
locatif de 9 %, peux tu me dire où est le problème ?
>>> mon premier appartement, acheté fin nonante six, que j'occupais pour
>>> résidence principale, je l'ai payé en 7 ans en rajouttant 1 000 Frs par
>>> mois
>>> à un loyer de 2 000 Frs qu'il aurait valu si j'avais été locataire. il
>>> est
>>> vrai avec 100 000 Frs d'apport personnel. à la fin des 7 ans, avec la
>>> baisse
>>> des taux je payais plus que 2 700 Frs par mois, alors que le loyer
>>> équivalent du locataire aurait été de 2 500 Frs. ce qui veut dire que
>>> l'effort supplémentaire du propriétaire par rapport au locataire était
>>> de 1
>>> 000 Frs par mois au début, et 300 Frs à la fin, et pendant 7 ans. il est
>>> vrai qu'il faut supporter la taxe foncière en plus, 2 000 Frs par an.
>>> appartement acheté 290 000 Frs frais de notaire en plus, vendu à 470 000
>>> Frs
>>> l'année dernière, sans impôt sur la plus value puisque résidence
>>> principale.
>>> j'ai eu la surprise de voir que le nouveau propriétaire le loue à 3 000
>>> Frs
>>> par mois, en meublé.
ah ! au fait, j'espère que tu as vu que en 7 ans, j'ai gagné beaucoup plus
d'argent avec ce simple appartement que toi avec la bourse. en y passant
qu'une quinzaine d'heure de gestion de présence aux assemblées générales, et
en payant environ 15 000 de taxes foncières.
Ulud
winnie le fait,
l'approche contrarienne donne un indicateur flagrant,: mes connaissances
proches ou
amis (classe moyenne en couple avec salaire raisonnable de 3000 à 5000? à 2)
sont
tous entrain de parler d'immobilier et certains passent à l'acte avec des
arguments
"si on achète pas maintenant c'est foutu, de toutes façon la pierre c'est
sûr! ça va
encore monter......"
j'irai racheter leurs apparts quand ils seront à l'agonie...hein winnie lol
"Harry Cover" <Le Magicien> a écrit dans le message de news:
423ae0f6$0$843$8fcf...@news.wanadoo.fr...
oscar nügel
<Utilisateur_anonyme_et_n...@anonyme.com> a écrit dans
le message de news: 39vkorF...@individual.net...
>>>>> caisse d'épargne que j'emprunte à 2,1 % capé 2 % sur 15 ans + 0,12 %
>>>>> d'assurance sur K restant dû. et je les place à 9 % dont 7,5 % est
>>>>> payé par
>>>>> la caf. explique moi où est le problême.
>
> Sur 15 ans, tu peut être sûr qu'un jour tu seras au cap. C'est
> mathématique. Il suffit d'utiliser l'historique des taux d'intérêts pour
> déterminer la probabilité d'atteindre 4,1% en partant de 2%. Cette
> probabilité est proche de 100%. Pas en 15 ans, en 4 ou 5 ans.
>
> Alors, tu paieras:
>
> - 4.22% d'intérêt
> - 2% pour l'entretien, la taxe foncière et les assurances (très optimiste)
>
> Soit 6.22% par an.
salut winnie. sur les taux : j'ai fait évidemment une simulation avec excell
avec le taux bloqué sur son cap pendant toute la durée du prêt pour voir ce
que ça donne d'un point de vue flux de trésorerie, avec toute la fiscalité
(taxe foncière, crl, csg, irpp). pas de soucis, crois moi.
ton 2 % est pessimiste, car quand je calcule une rentabilité de 9 %, la taxe
foncière y est déjà. je ne vais pas la payer deux fois.
>
>> le prix du m2 ne peut pas descendre en dessous du
>> coût de la construction qui se situe aux environ de 2 000 ou 2 500 eurs
>> le
>> m2.
>
> Si, il peut, la preuve c'est que tu es en train d'acheter sous 1000
> euros/m2.
pour les 2 000 ou 2 500 euros le m2, je parlais de paris (je répondais à
asp). pour le prix que j'achète, c'est une situation un peu spéciale : le
couple de vendeur est en train de se séparer, la femme pousse à vendre. le
locataire est un marginal au rmi, avec une tête à faire peur à tous ceux qui
ont visité l'appartement. quelques uns ont même fait demi tour sans entrer
dans l'appartement, rien qu'à voir le locataire qui ouvre la porte. de 42
000 euros proposé au début, et cet appartement les vaut, on est passé à 33
000 euros, prix qui correspond à la rentabilité que j'en exige pour la
première année. comme je suis le seul acheteur, c'est moi qui fait le prix.
après, le jour où je suis propriétaire, j'augmente le loyer de 10 %. je peux
le faire car l'ancien propriétaire n'avait jamais augmenté le loyer. je vire
toutes les ruines du garage, j'installe une porte électrique pour 2 500
euros, et je loue le garage 60 euros par mois au boulanger à 80 mètres qui
cherche un garage (je le sais car il m'a déjà sollicité). donc en quelques
mois, j'augmente le revenu de cet appartement de 30 % environ.
le jour où le marginal part, je remets 1 500 euros sur mes fonds propres
pour raffraichir l'appartement et je le reloue à un autre niveau de prix.
en tant que propriétaire, le temps joue pour moi. au jour d'aujourd'hui, si
le taux est déjà bloqué sur son cap, je dois sortir de ma poche environ 50
euros par mois en comptant tous les impôts. mais : je vais augmenter le
loyer de 10 %, je vais louer en plus un garage, quand au taux, on verra
bien...
>
> Par contre, les loyers sont cappés par les revenus des locataires
> potentiels. Or, les revenus des français ont baissé en 2004. Et ils n'ont
> pas fini de baisser: pays socialiste soumis à la concurrence des pays
> émergents, explosion des dépenses de retraites et de santé, hausse pérenne
> des matières premières affectant coût du chauffage, de l'essence...
>
les revenus de mon locataire actuel sont garantis par l'état français : rmi
et apl. ces revenus là ne baissent pas.
> En outre, tu n'es pas certain de louer ton bien imédiatement.
il est déjà loué.
> Et une fois que tu as trouvé un locataire, tu n'es pas certain qu'il
> resteras éternellement ou qu'il paiera son loyer.
c'est la caf qui lui paye.
> Dans un patelin de province, le marché de l'immobilier locatif peut
> s'écrouler du jour au lendemain, si par exemple l'employeur principal du
> coin fait faillite ou délocalise.
l'employeur principal du coin, c'est la suisse, ça fait 40 ans que les
pessimistes prédisent la faillite de la suisse, on verra bien.
> Alors, tes 9% de rendement locatif sont optimistes. Ils correspondent au
> meilleur des cas possibles.
> Fait l'hypothèse d'un intérêt cappé, d'un taux d'occupation de 80% sur la
> durée de ton emprunt, et d'une baisse du rendement locatif à 7%, ce qui
> reste très élevé. L'opération devient négative.
>
> En plus, si j'ai bien compris, tu es exposé à un risque de change
> swiss/euro. La parité peut évoluer en ta faveur comme en ta défaveur, mais
> c'est un risque.
en fait, je travaille moi même en suisse, donc je n'ai pas ce risque de
change. d'autre part, mais de chiffres précis, je n'ai plus cette étude sous
les yeux, il est vrai que dans les années septante je chf gagnais 3 % par an
contre le frf, dans les années huitante, il gagnait 2 % par an, et dans les
années nonante 1 % par an. maintenant, il évolue beaucoup moins, de sorte
qu'un différentiel de taux de 1,50 % est très intéressant.
c'est une hypothèse, comme toutes les hypothèses, bien sûr. je ne pense pas
que ça soit une hypothèse idiote.
et là on n'a parlé que de flux de trésorerie, pas de variation de
patrimoine, ni même d'inflation sur 15 ans.
oscar nügel
Asp Explorer
"Lady Penelope" <penelope.cr...@ir.org> a écrit dans le message de
news: 06fq31p51vd1u0thb...@4ax.com...
> >j'irai racheter leurs apparts quand ils seront à l'agonie...hein winnie
lol
>
> pour rembourser leur dettes conduiront leur couple à la rupture, tu
> pourras coucher avec la femme de ton ami.
Pas besoin de rupture, l'éclatement de la bulle conduira nombre d'honnêtes
femmes à la prostitution et d'honnêtes hommes au proxénétisme. Lorsque les
femmes de bobos feront le trottoir pour payer les traites du F3, je leur
accorderai bien volontiers ma clientèle, à titre purement social bien sûr.
Candide
Encore mieux, comme les sacrifices excessifs qu'ils vont consentir
pour rembourser leur dettes conduiront leur couple à la rupture, tu
pourras coucher avec la femme de ton ami.
>>
Voyons voyons, Ulud, Winnie, comportez-vous des a présent en vrais
libéraux : couchez avec les femmes de vos amis.
A quoi servent les amis si ce n'est pour leur piquer leurs apparts et
leurs femmes ?
Anonyme de Webatou.net
Nounours arrive puis bientôt le marchand de sable.
Dans ma rue du IXeme, il y a un appartement à vendre 1.1 millions d'euros!
3eme étage sans ascenceur, 170 m2, pas de balcon, "à rafraichir".
Cette observation m'a projeté dans un état de réflexion profonde, sur la
condition humaine.
Les gens sont soumis à une pression familiale et sociale intense pour
conformer.
- Quoi, votre fille n'est pas encore mariée à 30 ans?
- Quand est-ce que j'aurai des petits-enfants?
- Quoi? Vous n'êtes pas propriétaires? Ce n'est pas sérieux avec des
enfants!
Je pense que la famille et les amis mettent cette pression, parce qu'ils
ont eux-même capitulé. Ils vivent une vie pourrie avec leurs seconde
moitié, leur mioches, leur appart-pompe-à-fric et leur montagne de dettes.
Ils ne sont pas libres. Alors, ils cherchent dans le comportement des
autres, la confirmation que leur état d'esclave est normal.
En réalité, ils sont morts. La plupart des gens sont morts à trente ans.
On n'a pas l'age de ses artères. On a l'age de ses rêves.
C'est pour ça que je ne m'entends bien qu'avec les gens de moins de 30
ans, qui n'ont pas encore totalement cédé sous la pression sociale. Je
m'entends bien aussi avec les vieux traders américains de plus de 60 ans.
Ils ont souffert dans leurs années de jeunesse, les années 1960, quand les
campus américains étaient rouges. Par nature, ils sont anticonformistes.
Par réaction aux persécutions de leur jeunesse, ils sont aussi devenus
tellement pro Ayn Rand et anti-état qu'ils sont anarchistes et contre
toute idée politiquement correcte.
Nous, les hommes libres, sommes une minorité.
En France, la situation est encore pire. Le nombre d'hommes libres y est
infinitésimal. Les français sont des trouillards, des petit-bourges qui ne
peuvent rien faire sans l'aide de maman état. Français, je vous méprise
tous (sauf les indépendants comme les artisans).
--
Penelope
Anonyme de Webatou.net
Elle vient de dire tout haut ce que je pense depuis un paquet
de temps....la France se meurt de conformisme social, familial,
salarial et essaye de vivre sur ses acquis au lieu de prendre du
recul et de se remettre en question!
c'est triste et c'est ce qui va me pousser à la quitter...sniffff
pour revenir aux femmes, comme tu le dis justement winnie,
subissant la pression sociale, familiale et biologique, elles ne
savent plus qui elles sont vraiment et sont complétement perdues.
Cela est valable pour les trentenaires surtout car c'est celles que je
fréquente biensur lol
ce monde se contrefout de l'Etre et glorifie l'Avoir.....dommage
ng_user
> Je pense que la famille et les amis mettent cette pression, parce
> ont eux-même capitulé. Ils vivent une vie pourrie avec leurs seconde
> moitié, leur mioches, leur appart-pompe-à-fric et leur montagne de
> dettes. Ils ne sont pas libres. Alors, ils cherchent dans le
> comportement des autres, la confirmation
Je suis du même avis.
Pour une partie de la génération d'avant c'est "J'en ai pris pour
30 ans d'emprunt. Pas de raison que tu n'y passes pas aussi".
D'autant plus que quelque part, il y a/avait le sentiment que c'est
le prix à payer pour que le "système", récursif, continue à fonctionner.
(sentiment peut-être pas faux). Donc le sacrifice était "légitime".
Les comportements déviants mettent la récursivité, et donc le système,
en péril. D'où la nécessité compréhensible d'essayer de les bannir.
PS: pour des endroits avec moins de pression, pas la peine
d'aller aux antipodes, 95% du territoire français est quasi-désert.
otium
observations :
- depuis longtemps je cherche la cause de tout ça, de ce gachis. y réfléchir
me
conduit à penser que l'origine est dans la structure
politique, pour faire simple : l'état soviétique ( français ). Ca ne fait
pas partie du paysage que de dire que notre Etat est de type soviétique,
pourtant c'est une telle évidence...
L'origine même de cet Etat se trouve bien plus loin, dans le millénaire de
construction du centralisme royal.
Il n'y a jamais eu au monde dans l'histoire aucune royauté aussi puissante
et autocratique que celle de France.
Un fait que l'on occulte à l'aide de l'épisode révolutionnaire, mais qui
perdure pourtant, sous de nouvelles formes...
Le génie de cette royauté c'est d'avoir combiné la force pure - le roi c'est
un prince territorial qui a bouffé les autres - et l'héritage romain, c'est
à dire le génie de l'administration.
Cet héritage là a donné le noyau des "nouvelles formes" de l'autocratie,
c'e'st pourquoi la France est bien le pays du "socialisme" soviétique. (
presque le dernier aujourd'hui )
- un avantage cependant, une chose qui était flagrante dans les ex pays
d'Europe de l'est, pour ceux qui connaissent : dans la population se
développe forcément une résistance, culturelle et intellectuelle. A la
marge, sans pouvoir social, des hommes pensent, pensent différemment.
Parfois des bouffées de génie en sortent, des savants émergent.
- ce qui pèse le plus dans le paysage, c'est à l'inverse, la défaite de la
pensée moyenne. Le discours ambiant, conformiste et stupide, la pravda...
Anonyme de Webatou.net
> fréquente biensur lol
Sur les trentenaires... J'ai un copain qui s'est inscrit à un club de
célibataires. C'est bourré de femmes trentenaires. Il m'en a dressé une
vision apocalyptique.
Elles ont toutes des antidépresseurs et des somnifères dans leur sac à
main.
Personnellement, je cible les nanas qui ne prennent pas de médicaments:
- moins de 30 ans ou mieux, moins de 25 ans.
- les scandinaves. A Paris, il y a 50% de divorces. En Suède et Norvège,
il y a 68% de divorces. Cela fait une masse de femmes désespérées à qui il
n'y a qu'à demander. Je sais, c'est une solution de facilité...
> ce monde se contrefout de l'Etre et glorifie l'Avoir.....dommage
J'y pensait aussi ce matin en écoutant BFM. Il y a avait une émission sur
les marques. On y découvre qu'en achetant une marque, les gens achètent
une image, un status, l'appartenance à un groupe, une identité...
Encore de la pression sociale qui conduit à gaspiller de l'argent. Les
gens sont vraiment bêtes.
Xavier
de Webatou.net) a osé poster :
>[pression familiale et sociale]
100% d'accord avec ton message, sauf qu'il ne faut pas croire, comme
tu le laisses supposer, que se défaire de la pression sociale est
facile !
oscar nügel
de news: 423de2e7$0$13769$79c1...@nan-newsreader-06.noos.net...
>
>
> Lorsque les
> femmes de bobos feront le trottoir pour payer les traites du F3, je leur
> accorderai bien volontiers ma clientèle, à titre purement social bien sûr.
>
>
des enfants, tu auras plus de satisfaction.
j'admire en tout cas ton incapacité à répondre à mes questions
oscar nügel
Anonyme de Webatou.net
> - moins de 30 ans ou mieux, moins de 25 ans.
ouaip ou les plus de 35-40ans lol, elles ont déjà un gros vécu sentimental
et ont
coupé le cordon depuis longtemps, donc plus détendues....
> - les scandinaves. A Paris, il y a 50% de divorces. En Suède et Norvège,
> il y a 68% de divorces. Cela fait une masse de femmes désespérées à qui il
> n'y a qu'à demander. Je sais, c'est une solution de facilité...
la facilité, le grand mal de ce siècle aussi....
> J'y pensait aussi ce matin en écoutant BFM. Il y a avait une émission sur
> les marques. On y découvre qu'en achetant une marque, les gens achètent
> une image, un status, l'appartenance à un groupe, une identité...
ouaip de plus en plus les gens n'arrivent pas à exister par eux-même, par
leurs
idées ou convictions, ils n'en ont plus!
du coup on essaye de s'accrocher aux repères que l'on peut ou bien à ceux
qui te fondent dans la masse.
Joe
(Yves) wrote:
>D'après cet article (en anglais):
>http://minilien.com/?uVD7LS7RDD
Merci pour le lien.
>Il y est vraiment pour rien, ce pauvre ministre, et c'est évident en
>consultant l'article ci-dessus, même en diagonale.
J'ai pas dit qu'il y était personnellement responsable, mais je trouve
un peu gonflée sa manière de ne pas aborder la question de fond, qui
est d'expliquer pourquoi l'offre ne suit pas la demande, plutôt que de
tourner autour du pot avec son 1% patronal etc.
Joe.
yahoocat
> condition humaine.
>
> Les gens sont soumis à une pression familiale et sociale intense pour
> conformer.
>
> - Quoi, votre fille n'est pas encore mariée à 30 ans?
> - Quand est-ce que j'aurai des petits-enfants?
> - Quoi? Vous n'êtes pas propriétaires? Ce n'est pas sérieux avec des
> enfants!
>
Dans le même style, conversation entendue au bistrot :
- T'as vu l'émission de Nicolas Hublot hier soir sur TF1, c'est
horrible ce réchauffement de la planète
- Ouaip, et l'augmentation du prix de l'essence ... mon Cayenne me
coûte vachement cher
- C'est comme moi, faut qu'je change les pneus de mon 4x4
> Je pense que la famille et les amis mettent cette pression, parce qu'ils
> ont eux-même capitulé. Ils vivent une vie pourrie avec leurs seconde
> moitié, leur mioches, leur appart-pompe-à-fric et leur montagne de dettes.
> Ils ne sont pas libres. Alors, ils cherchent dans le comportement des
> autres, la confirmation que leur état d'esclave est normal.
>
Le mimétisme est une caractéristique humaine ... d'où, en bourse,
avoir l'esprit contrarien peut-être utile ...
> En réalité, ils sont morts. La plupart des gens sont morts à trente ans.
> On n'a pas l'age de ses artères. On a l'age de ses rêves.
>
> C'est pour ça que je ne m'entends bien qu'avec les gens de moins de 30
> ans, qui n'ont pas encore totalement cédé sous la pression sociale. Je
> m'entends bien aussi avec les vieux traders américains de plus de 60 ans.
> Ils ont souffert dans leurs années de jeunesse, les années 1960, quand les
> campus américains étaient rouges. Par nature, ils sont anticonformistes.
> Par réaction aux persécutions de leur jeunesse, ils sont aussi devenus
> tellement pro Ayn Rand et anti-état qu'ils sont anarchistes et contre
> toute idée politiquement correcte.
Et Alan Greenspan, grand ami de Ayn Rand, tu le range dans la
catégorie des vieux traders (sur le dollar) ? :-))
>
> Nous, les hommes libres, sommes une minorité.
>
> En France, la situation est encore pire. Le nombre d'hommes libres y est
> infinitésimal. Les français sont des trouillards, des petit-bourges qui ne
> peuvent rien faire sans l'aide de maman état. Français, je vous méprise
> tous (sauf les indépendants comme les artisans).
>
C'est vrai de tous les pays et de toutes les époques ; de nos jours
les chaînes sont moins en acier qu'en argent (emprunts à rembourser)
:-))
Allez Pénélope, le printemps arrive, les mini-juppes sont de sortie
... il est des prisons plus sordides !
Yves
<just...@if.you.want.to.contact.me> wrote:
Bonjour,
>J'ignore toujours si c'est plus intéressant d'acheter son logement
>principal que de le louer, mais visiblement, beaucoup de gens ont du
>mal à louer dans les grandes villes.
D'après cet article (en anglais):
http://minilien.com/?uVD7LS7RDD
Il est plus intéressant de louer actuellement.
Les prix de l'immobilier en France seraient surévalués de 46 %.
>Médaille d'or à Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au Logement
>et à la Ville, pas fichu de répondre à _la_ question importante, à
>savoir pourquoi l'offre ne répond pas à cette demande, alors que le
>problème ne date pas d'hier... Offre/demande, c'est pourtant le B.a.ba
>de l'économie de marché.
Il y est vraiment pour rien, ce pauvre ministre, et c'est évident en
consultant l'article ci-dessus, même en diagonale.
--
Yves
otium
Il ne sait rien. Dans un cas comme ceci, il ne comprendrait même pas la
question.
Joe
>veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
Tiens, comme le fil se perd dans des considérations stratosphériques..
;-), article du "Liaisons sociales" de ce mois-ci intitulé "Se loger -
Une galère pour les salariés".
J'ignore toujours si c'est plus intéressant d'acheter son logement
principal que de le louer, mais visiblement, beaucoup de gens ont du
mal à louer dans les grandes villes.
Médaille d'or à Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au Logement
et à la Ville, pas fichu de répondre à _la_ question importante, à
savoir pourquoi l'offre ne répond pas à cette demande, alors que le
problème ne date pas d'hier... Offre/demande, c'est pourtant le B.a.ba
de l'économie de marché.
Joe.