volontairement, le titre est accrocheur, voir raccoleur en ces temps où l'on commence à entendre une joyeuse cacophonie entre les haussiers et les baissiers.
déjà, j'aimerais qu'on définisse le krach : une baisse du nombre des transactions ou du nombre de mise en chantier ou de livraison de logements n'est pas un krach. un krach, c'est une baisse des prix. d'abord très certainement des prix du neuf, et qui peut ensuite se propager avec une grande probabilité à l'ancien. j'espère également que les baissiers qui sont dépités d'annoncer depuis 2 ou 3 ans le krach en vain auront l'honnêté intellectuelle de ne pas considérer que l'on a un krach si la situation suivante se présente : tel bien ou tel programme immobilier complêt qui était à un moment donné proposé à la vente à 7 000 euros le m2 en dehors de toute logique si le prix du quartier est à 5 000 euros est ensuite proposé à 5 500 euros ou 5 000 euros. il serait malhonnête de conclure à une baisse du prix de 30 %.
en fait, je ne sais pas quand aura lieu le krach immobilier, et je ne sais même pas s'il aura lieu. je vois actuellement fleurir des arguments qui essaient de faire croire que le krach est déjà là. je vais donc livrer ici quelques réflexion dans l'autre sens.
"les taux remontent donc les prix vont baisser". l'argument est en général un peu plus développé, en expliquant la notion de solvabilité des emprunteurs. je pense que cette idée est maintenant rentrée dans la tête de bon nombres de personnes (pas de tout le monde, malheureusement), je ne développerai pas davantage. le problème, c'est cette affirmation est fausse. non pas que le mécanisme ne soit pas celui là, mais tout simplement parceque les taux ne montent pas actuellement. pour s'en convaincre, il suffit de regarder une courbe de l'euribor sur www.boursorama.com (ne pas s'attarder sur les forums de boursoramas). par exemple, l'euribor 3 mois, avec un recul de 2 ans. depuis juin 03, les taux sont très stables, compris entre 2,05 % et 2,18 %. prière de ne pas dire que depuis fin mars 04 à aujourd'hui les taux sont montés de 1,95 % à 2,15 %, car je vous demanderai si les 4 derniers du mois de mars où l'euribor 3 mois était à 1,95 % sont significatifs en terme de nombre de vente dans l'année 04.
le fait que les "taux soit historiquement bas" soit strictement synonyme de "les taux remonteront un jour", je l'ai déjà dit de nombreuses fois ici, ne donne aucune indication permettant de dater ce "un jour". personne ne peut dire aujourd'hui quand l'euribor remontera. et je vous livre une exclusivité : il existe encore plusieurs arguments pour une baisse des taux. - des déficits publics non maitrisés dans plusieurs pays de la zone euro, comment font les états pour rembourser si les taux remontent ? - un euro de plus en plus fort face au dollar, ce qui pénalise l'économie européenne sur les marchés à l'export. - sans même aller jusqu'au japon, regardez seulement les taux libor du chf (prière de ne pas me dire que les taux suisses ont monté en passant de 0,25 % à 0,75 %) et considérez que le libor chf peut revenir à 0,25 %, et que l'écart de taux avec l'euro peut rester constant. je considère donc comme possible que l'euribor puisse encore descendre de 0,50 %, et c'est comme ça que je défini mon plancher possible pour l'euribor. je suis incapable de donner une probabilité à cette hypothèse, ni mbien sûr une échéance. mais si je considère qu'il possible que l'euribor descende encore de 0,50 %, c'est je considère qu'il n'est pas évident que l'euribor remonte de 0,50 % ou 1,00 % dans les 6 ou 12 mois qui viennent.
ce chapitre un peu long, c'était pour les taux, c'est ce qui sera effectivement l'élément déclenchant d'une baisse de l'immobilier, je ne vais pas le contredire.
maintenant, il y a d'autre arguments qui me font penser que le krach n'est pas pour ce printemps, et encore moins pour la semaine prochaine. "le dispositif fiscal robien a eu beaucoup de succès et tous les appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser". oui bof, rien de nouveau par rapport à "le dispositif fiscal besson a eu beaucoup de succès et tous les appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser", qui n'avait non plus rien de nouveau par rapport à "le dispositif fiscal perissol a eu beaucoup de succès et tous les appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser".
en ce moment, l'indice du coût de construction qui fixe l'évolution des loyers a tendance à s'emballer, en étant proche de 4,5 % par an. ce n'est pas spéculatif, c'est justifié : d'une part, il a fallu encaisser le choc des 35 heures dans l'industrie du bâtiment. une hausse du salaire horaire de 10 % alors que cette activité n'est pas délocalisable en chine ou au viet nam, c'est forcément répercuté sur les prix de vente. de plus, grace au taux bas qui tire la demande de construction, les entreprises ont plus de commande et augmentent leurs marges. à l'adresse du gouvernement, il ne faut surtout pas agir dans ce domaine car le mécanisme porte en lui même sa force de rappel. l'indice va actuellement à 4,5 % par an, tout le monde doit être conscient que ça ne durera pas. je vois sur certains forums que certains font des calculs à 15 ans avec une revalorisation annuelle de 3 % par an, j'affirme que sur 15 ans, c'est irréalisable. ceux qui font ces paris auront des déconvenues. j'ai toujours dit ici de prendre pour hypothèse 2 % par an et une fois j'ai dit "si vous êtes optimiste, prennez 2,5 %".
je n'ai vu sur aucun forum rappeller le fait suivant, que peut être tout le monde a oublié, mais dont les conséquences ne sont pas anodines et n'ont peut être pas toutes été déjà tirées : je veux parler de la loi sru en l'an 00, qui stipule que désormais les chambres de bonnes de moins de 9 m2 sont indécentes et qu'il est interdit de les louer. ça doit quand même représenter quelques dizaines de milliers de logements qui ont été retirés administrativement du marché, renforçant la pénurie dans les grandes villes. et on ne peut les relouer qu'en fesant des travaux lourds, qui touchent au gros oeuvre, puisqu'on doit percer des murs pour fusionner des appartements trop petits. tout ça demande du temps, je ne suis pas certain du tout que ce problème soit aujourd'hui réglé.
j'ai invité plus haut le gouvernement à ne rien faire pour ne pas perturber le marché immobilier. mais c'est trop tard, il a fait une annonce concernant un projet de loi pour modifier les modalités de révision des loyers afin de l'atténuer. combien de milliers de personnes cette simple annonce a t'elle dissuadé de lancer un projet de construction ou de rénovation locative si il y a la menace de ne plus pouvoir augmenter les loyers comme avant. et si le gouvernement passe à l'acte, combien de dizaines de milliers de logements ne seront effectivements pas construits ? renforçant bien entendu la pénurie. en situation de pénurie, il faut augmenter l'offre, pas réglementer et pénaliser ceux qui ont été clairvoyants pour être du bon coté de la barrière.
voilà ce qui me vient à l'esprit pour l'instant. pour conclure, selon un monsieur jmkdb qui intervient sur fmdi, il n'existe pas actuellement un stock de bien à vendre qui ne trouvent pas preneur qui va en grossissant, les transactions sont à peu près stables depuis de nombreuses années à 600 000 par an. une baisse des ventes de 5 000 unités sur un mois n'annonce pas un krach immobilier, c'est peut être tout simplement que ce mois ci il y avait un jour ouvrable de moins que dans le mois précédant.
Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ?
Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais entendus. Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six mois que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement des prix se multiplient.
En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France, l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour de nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse ont rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à faire confiance aux seconds.
mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec un témoin de jéhovah.
> Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ? > Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ? > Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les > connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais > entendus. > Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six > mois > que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement > des prix se multiplient.oui, les indices ont les connait : les prix ont > baissé de 1 % à londres en sept 04. si on poursuit la baisse à ce rythme > pendant 4 ans, ça fait 50 % de baisse (car souvent ils ne savent pas non > plu manier la calculette).ce qui est dommage, c'est quand la stat > d'octobre 04 sort, il n'y a plus personne pour commenter. > En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France, > l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour > de > nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est > particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par > hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse ont > rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à > faire confiance aux seconds.la thèse du complot pour venir à ton secours. > j'aurais préféré une critique argumentée des arguments que j'ai > présentés.à défaut de critique, es tu d'accord avec moi pour dire qu'il ne > sont pas sans fondement ?quand à la hausse ou à la baisse, je n'en n'ai > rien à faire, car à 33 ans, je suis acheteur. et quand j'aurai de 55 à 65 > ans, je serai vendeur, que le marché soit en hausse ou en baisse à ce > moment là.oscar nügel
mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec un témoin de jéhovah.
> Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ? > Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ? > Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les > connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais > entendus. > Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six > mois > que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement > des prix se multiplient.oui, les indices ont les connait : les prix ont > baissé de 1 % à londres en sept 04. si on poursuit la baisse à ce rythme > pendant 4 ans, ça fait 50 % de baisse (car souvent ils ne savent pas non > plu manier la calculette).ce qui est dommage, c'est quand la stat > d'octobre 04 sort, il n'y a plus personne pour commenter. > En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France, > l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour > de > nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est > particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par > hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse ont > rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à > faire confiance aux seconds.la thèse du complot pour venir à ton secours. > j'aurais préféré une critique argumentée des arguments que j'ai > présentés.à défaut de critique, es tu d'accord avec moi pour dire qu'il ne > sont pas sans fondement ?quand à la hausse ou à la baisse, je n'en n'ai > rien à faire, car à 33 ans, je suis acheteur. et quand j'aurai de 55 à 65 > ans, je serai vendeur, que le marché soit en hausse ou en baisse à ce > moment là.oscar nügel
mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec un témoin de jéhovah.
> Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ? > Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ? > Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les > connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais > entendus. > Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six > mois > que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement > des prix se multiplient.oui, les indices ont les connait : les prix ont > baissé de 1 % à londres en sept 04. si on poursuit la baisse à ce rythme > pendant 4 ans, ça fait 50 % de baisse (car souvent ils ne savent pas non > plu manier la calculette).ce qui est dommage, c'est quand la stat > d'octobre 04 sort, il n'y a plus personne pour commenter. > En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France, > l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour > de > nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est > particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par > hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse ont > rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à > faire confiance aux seconds.la thèse du complot pour venir à ton secours. > j'aurais préféré une critique argumentée des arguments que j'ai > présentés.à défaut de critique, es tu d'accord avec moi pour dire qu'il ne > sont pas sans fondement ?quand à la hausse ou à la baisse, je n'en n'ai > rien à faire, car à 33 ans, je suis acheteur. et quand j'aurai de 55 à 65 > ans, je serai vendeur, que le marché soit en hausse ou en baisse à ce > moment là.oscar nügel
> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi > même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec > un témoin de jéhovah. >> Pourquoi le krach immobilier ne se produira pas en 2005 ?
>> Euh... parce qu'il a commencé fin 2004 ?
>> Les baissiers dépités d'annoncer le krach depuis 2 ou 3 ans, je ne les >> connais pas, je ne les ai jamais entendu. Personne ne les a jamais >> entendus. >> Pour la bonne et simple raison qu'ils n'existaient pas. Moi ça fait six >> mois >> que je suis l'affaire, et comme par hasard, les indices d'un effondrement >> des prix se multiplient. > oui, les indices ont les connait : les prix ont baissé de 1 % à londres en > sept 04. si on poursuit la baisse à ce rythme pendant 4 ans, ça fait 50 % > de baisse (car souvent ils ne savent pas non plus manier la calculette).ce > qui est dommage, c'est quand la stat d'octobre 04 sort, il n'y a plus > personne pour commenter.
>> En tout cas une chose est sûre, c'est que dans notre beau pays de France, >> l'information transparente est un concept frisant la science-fiction pour >> de >> nombreux professionnels, et qu'à ce titre, le monde de l'immobilier est >> particulièrememnt mafieux. Ceux qui annoncent la hausse sont, comme par >> hasard, ceux qui ont intérêt à la hausse. Ceux qui annoncent la baisse >> ont >> rarement un intérêt à la baisse. Voici pourquoi j'aurais plus tendance à >> faire confiance aux seconds. > la thèse du complot pour venir à ton secours. j'aurais préféré une > critique argumentée des arguments que j'ai présentés.à défaut de critique, > es tu d'accord avec moi pour dire qu'il ne sont pas sans fondement ?quand > à la hausse ou à la baisse, je n'en n'ai rien à faire, car à 33 ans, je > suis acheteur. et quand j'aurai de 55 à 65 ans, je serai vendeur, que le > marché soit en hausse ou en baisse à ce moment là. > oscar nügel
oui m'enfin, moi ce qui m'inquiète ou me réjouis (n'étant pas encore proprio de mon appart) c'est que ces taux bas entretiennent cette hausse, hausse qui est tenue à mon avis maintenant par des ménages à la limite de la solvabilité et qui empruntent sur des durées aberrantes (25-30ans devenant courant maintenant).
le point de rupture est où? quand un ménage au hasard va se rendre compte (heureusement pour eux) qu'ils sont tellement limite (on dépasse d'un commun accord avec la banque les 33% d'endettement pour les porter à 40%, un prêt sur 30ans,....) qu'ils décident de ne pas acheter....
à un moment donné, il va falloir que les taux baissent encore si on veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
"oscar nügel" <oscar.nu...@nugel.org> a écrit dans le message de news: d1295b$b...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
> volontairement, le titre est accrocheur, voir raccoleur en ces temps où > l'on commence à entendre une joyeuse cacophonie entre les haussiers et les > baissiers.
> déjà, j'aimerais qu'on définisse le krach : > une baisse du nombre des transactions ou du nombre de mise en chantier ou > de livraison de logements n'est pas un krach. > un krach, c'est une baisse des prix. d'abord très certainement des prix du > neuf, et qui peut ensuite se propager avec une grande probabilité à > l'ancien. > j'espère également que les baissiers qui sont dépités d'annoncer depuis 2 > ou 3 ans le krach en vain auront l'honnêté intellectuelle de ne pas > considérer que l'on a un krach si la situation suivante se présente : tel > bien ou tel programme immobilier complêt qui était à un moment donné > proposé à la vente à 7 000 euros le m2 en dehors de toute logique si le > prix du quartier est à 5 000 euros est ensuite proposé à 5 500 euros ou 5 > 000 euros. il serait malhonnête de conclure à une baisse du prix de 30 %.
> en fait, je ne sais pas quand aura lieu le krach immobilier, et je ne sais > même pas s'il aura lieu. je vois actuellement fleurir des arguments qui > essaient de faire croire que le krach est déjà là. je vais donc livrer ici > quelques réflexion dans l'autre sens.
> "les taux remontent donc les prix vont baisser". l'argument est en général > un peu plus développé, en expliquant la notion de solvabilité des > emprunteurs. je pense que cette idée est maintenant rentrée dans la tête > de bon nombres de personnes (pas de tout le monde, malheureusement), je ne > développerai pas davantage. le problème, c'est cette affirmation est > fausse. non pas que le mécanisme ne soit pas celui là, mais tout > simplement parceque les taux ne montent pas actuellement. pour s'en > convaincre, il suffit de regarder une courbe de l'euribor sur > www.boursorama.com (ne pas s'attarder sur les forums de boursoramas). par > exemple, l'euribor 3 mois, avec un recul de 2 ans. depuis juin 03, les > taux sont très stables, compris entre 2,05 % et 2,18 %. prière de ne pas > dire que depuis fin mars 04 à aujourd'hui les taux sont montés de 1,95 % à > 2,15 %, car je vous demanderai si les 4 derniers du mois de mars où > l'euribor 3 mois était à 1,95 % sont significatifs en terme de nombre de > vente dans l'année 04.
> le fait que les "taux soit historiquement bas" soit strictement synonyme > de "les taux remonteront un jour", je l'ai déjà dit de nombreuses fois > ici, ne donne aucune indication permettant de dater ce "un jour". personne > ne peut dire aujourd'hui quand l'euribor remontera. et je vous livre une > exclusivité : il existe encore plusieurs arguments pour une baisse des > taux. > - des déficits publics non maitrisés dans plusieurs pays de la zone euro, > comment font les états pour rembourser si les taux remontent ? > - un euro de plus en plus fort face au dollar, ce qui pénalise l'économie > européenne sur les marchés à l'export. > - sans même aller jusqu'au japon, regardez seulement les taux libor du chf > (prière de ne pas me dire que les taux suisses ont monté en passant de > 0,25 % à 0,75 %) et considérez que le libor chf peut revenir à 0,25 %, et > que l'écart de taux avec l'euro peut rester constant. je considère donc > comme possible que l'euribor puisse encore descendre de 0,50 %, et c'est > comme ça que je défini mon plancher possible pour l'euribor. je suis > incapable de donner une probabilité à cette hypothèse, ni mbien sûr une > échéance. mais si je considère qu'il possible que l'euribor descende > encore de 0,50 %, c'est je considère qu'il n'est pas évident que l'euribor > remonte de 0,50 % ou 1,00 % dans les 6 ou 12 mois qui viennent.
> ce chapitre un peu long, c'était pour les taux, c'est ce qui sera > effectivement l'élément déclenchant d'une baisse de l'immobilier, je ne > vais pas le contredire.
> maintenant, il y a d'autre arguments qui me font penser que le krach n'est > pas pour ce printemps, et encore moins pour la semaine prochaine. > "le dispositif fiscal robien a eu beaucoup de succès et tous les > appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser". oui bof, rien > de nouveau par rapport à "le dispositif fiscal besson a eu beaucoup de > succès et tous les appartements vont arriver sur le marché et le > déstabiliser", qui n'avait non plus rien de nouveau par rapport à "le > dispositif fiscal perissol a eu beaucoup de succès et tous les > appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser".
> en ce moment, l'indice du coût de construction qui fixe l'évolution des > loyers a tendance à s'emballer, en étant proche de 4,5 % par an. ce n'est > pas spéculatif, c'est justifié : d'une part, il a fallu encaisser le choc > des 35 heures dans l'industrie du bâtiment. une hausse du salaire horaire > de 10 % alors que cette activité n'est pas délocalisable en chine ou au > viet nam, c'est forcément répercuté sur les prix de vente. de plus, grace > au taux bas qui tire la demande de construction, les entreprises ont plus > de commande et augmentent leurs marges. à l'adresse du gouvernement, il ne > faut surtout pas agir dans ce domaine car le mécanisme porte en lui même > sa force de rappel. > l'indice va actuellement à 4,5 % par an, tout le monde doit être conscient > que ça ne durera pas. je vois sur certains forums que certains font des > calculs à 15 ans avec une revalorisation annuelle de 3 % par an, j'affirme > que sur 15 ans, c'est irréalisable. ceux qui font ces paris auront des > déconvenues. j'ai toujours dit ici de prendre pour hypothèse 2 % par an et > une fois j'ai dit "si vous êtes optimiste, prennez 2,5 %".
> je n'ai vu sur aucun forum rappeller le fait suivant, que peut être tout > le monde a oublié, mais dont les conséquences ne sont pas anodines et > n'ont peut être pas toutes été déjà tirées : je veux parler de la loi sru > en l'an 00, qui stipule que désormais les chambres de bonnes de moins de 9 > m2 sont indécentes et qu'il est interdit de les louer. ça doit quand même > représenter quelques dizaines de milliers de logements qui ont été retirés > administrativement du marché, renforçant la pénurie dans les grandes > villes. et on ne peut les relouer qu'en fesant des travaux lourds, qui > touchent au gros oeuvre, puisqu'on doit percer des murs pour fusionner des > appartements trop petits. tout ça demande du temps, je ne suis pas certain > du tout que ce problème soit aujourd'hui réglé.
> j'ai invité plus haut le gouvernement à ne rien faire pour ne pas > perturber le marché immobilier. mais c'est trop tard, il a fait une > annonce concernant un projet de loi pour modifier les modalités de > révision des loyers afin de l'atténuer. combien de milliers de personnes > cette simple annonce a t'elle dissuadé de lancer un projet de construction > ou de rénovation locative si il y a la menace de ne plus pouvoir augmenter > les loyers comme avant. et si le gouvernement passe à l'acte, combien de > dizaines de milliers de logements ne seront effectivements pas construits > ? renforçant bien entendu la pénurie. en situation de pénurie, il faut > augmenter l'offre, pas réglementer et pénaliser ceux qui ont été > clairvoyants pour être du bon coté de la barrière.
> voilà ce qui me vient à l'esprit pour l'instant. pour conclure, selon un > monsieur jmkdb qui intervient sur fmdi, il n'existe pas actuellement un > stock de bien à vendre qui ne trouvent pas preneur qui va en grossissant, > les transactions sont à peu près stables depuis de nombreuses années à 600 > 000 par an. une baisse des ventes de 5 000 unités sur un mois n'annonce > pas un krach immobilier, c'est peut être tout simplement que ce mois ci il > y avait un jour ouvrable de moins que dans le mois précédant.
"oscar nügel" <oscar.nu...@nugel.org> a écrit dans le message de news: d170nn$74...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi > même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec un > témoin de jéhovah.
Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer, alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir de la pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans mon approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends quand c'est haut. J'ai 34 ans, je ne suis pas acheteur de l'immobilier, et je ne le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes ses économies dans un seul actif. En particulier un actif illiquide, dont la valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter sur 30 ans pour entrer sur le marché.
> oui m'enfin, moi ce qui m'inquiète ou me réjouis (n'étant pas > encore proprio de mon appart) c'est que ces taux bas entretiennent > cette hausse, hausse qui est tenue à mon avis maintenant par des > ménages à la limite de la solvabilité et qui empruntent sur des > durées aberrantes (25-30ans devenant courant maintenant).
> le point de rupture est où? quand un ménage au hasard va se rendre > compte (heureusement pour eux) qu'ils sont tellement limite > (on dépasse d'un commun accord avec la banque les 33% d'endettement > pour les porter à 40%, un prêt sur 30ans,....) qu'ils décident de ne pas > acheter....
> à un moment donné, il va falloir que les taux baissent encore si on > veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent, point. personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de remboursement) soit moins lourd. l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
> "oscar nügel" <oscar.nu...@nugel.org> a écrit dans le message de news: > d170nn$74...@aphrodite.grec.isp.9tel.net... >> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi >> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec > un >> témoin de jéhovah.
> Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas > celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément > l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
oui, ben en ce moment, c'est une petite bêtise de 38 000 euros, pas bien grave...
> alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir de > la > pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans mon > approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends quand > c'est haut.
non, tu n'achètes pas quand c'est bas, car tu te refuse à emprunter. donc tu n'achètes pas tout court. et puisque tu n'achètes pas, tu ne vends pas.
> J'ai 34 ans, je ne suis pas acheteur de l'immobilier, et je ne > le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes > ses > économies dans un seul actif.
ce que tu ne comprends pas, et ce n'est pas faute de te l'avoir répété, c'est que dans l'immobilier, il ne faut pas y mettre ses économies, il faut y mettre l'argent du banquier, et on rembourse le banquier avec l'argent qu'on donnait avant à son propriétaire (ou avec l'argent de ses locataires).
> En particulier un actif illiquide, dont la > valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter sur > 30 > ans pour entrer sur le marché.
la valeur d'usage d'un appartement, c'est pas fondamental ? tu vis dans une caravane ? il existe des biens qui nécessitent de s'endetter sur 15 ans. je te donnes un tuyau : c'est ceux là qu'il faut choisir.
> "oscar nügel" <oscar.nu...@nugel.org> a écrit dans le message de news: > d170nn$74...@aphrodite.grec.isp.9tel.net... >> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi >> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec > un >> témoin de jéhovah.
> Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas > celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément > l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
asp explorer, est ce que tu veux que je sois cruel avec toi ?
> "Asp Explorer" <azpexpl_remplacer_z_pa...@noos.fr> a écrit dans le message > de news: 423726cf$0$2956$79c14__BEGIN_MASK_n#9g02mG7!__...__END_MASK_i?a63jfAD$z__@nan-newsreader-06.noos.net... > > "oscar nügel" <oscar.nu...@nugel.org> a écrit dans le message de news: > > d170nn$74...@aphrodite.grec.isp.9tel.net... > >> mon pauvre asp explorer, toujours dans ton délire auto entretenu par toi > >> même. il est très difficile de discuter avec toi, aussi difficile qu'avec > > un > >> témoin de jéhovah.
> > Oui, eh bien j'ai la vague impression que le plus obtus des deux n'est pas > > celui qu'on pense. Tu as le comportement de quelqu'un qui a confusément > > l'impression d'avoir fait une grosse bêtise et qui cherche à se rassurer,
> oui, ben en ce moment, c'est une petite bêtise de 38 000 euros, pas bien > grave...
Ravi de savoir que ta situation financière te le permet. Pour la plupart des gens, 38 ke, c'est quand même une somme.
> > alors si tu veux voir de la hausse, vois de la hausse. Si tu veux voir de > > la > > pénurie, vois de la pénurie. Moi, je suis quelqu'un d'assez bêta dans mon > > approche des investissements : j'achète quand c'est bas et je vends quand > > c'est haut.
> non, tu n'achètes pas quand c'est bas, car tu te refuse à emprunter. donc tu > n'achètes pas tout court. et puisque tu n'achètes pas, tu ne vends pas.
En l'occurrence, je croyais m'être exprimé clairement : je ne parlais pas QUE d'immobilier.
> > J'ai 34 ans, je ne suis pas acheteur de l'immobilier, et je ne > > le serai jamais car je trouve particulièrement stupide de mettre toutes > > ses > > économies dans un seul actif.
> ce que tu ne comprends pas, et ce n'est pas faute de te l'avoir répété, > c'est que dans l'immobilier, il ne faut pas y mettre ses économies, il faut > y mettre l'argent du banquier, et on rembourse le banquier avec l'argent > qu'on donnait avant à son propriétaire (ou avec l'argent de ses
locataires).
J'ai bien compris ce que tu m'as expliqué. Je n'y souscris pas car je pense que c'est des absurdités, je crois que tu as de bonnes chances de finir ruiné, et même si tu gagnes au final (ce qui est possible), ce sera au prix d'une prise de risque que je ne souhaite pas assumer pour ma part. En effet, j'aime bien mon petit confort, et chaque soir, je vais me coucher avec la ferme intention de dormir. Et j'ai noté qu'il m'était plus facile de m'endormir en sachant que j'ai quarante briques à la bourse plutôt qu'en sachant que j'ai trois cent briques de dettes et un bâton de traite à sortir à la fin du mois.
> > En particulier un actif illiquide, dont la > > valeur ne repose sur aucun fondamental et qui nécessite de s'endetter sur > > 30 > > ans pour entrer sur le marché.
> la valeur d'usage d'un appartement, c'est pas fondamental ? tu vis dans une > caravane ?
J'aimerais que tu m'expliques pour quelle raison la valeur d'usage des appartements parisiens était moitié moins élevée il y a dix ans. En termes simples, car tu l'as noté, je suis un peu simplet.
> il existe des biens qui nécessitent de s'endetter sur 15 ans. je te donnes > un tuyau : c'est ceux là qu'il faut choisir.
C'est très vrai, c'est ceux là qu'il faut choisir pour se ruiner, ou au moins, pour bouffer des nouilles pendant quinze ans en évitant de passer devant les agences immobilières pour ne pas voir l'appartement du voisin perdre de la valeur de mois en mois. Pour ma part, je pense que pour gagner de l'argent, la meilleure méthode consiste à pratiquer l'avarice, placer sou après sou sur des valeurs diversifiées, rentables et peu risquées, être patient, faire la chasse aux frais de garde et de courtage, et ne jamais prendre un liard de dette. Il faut, surtout, rester sur des marchés liquides, où l'on liquider ses positions en 24 heures, et où l'information circule un minimum.
J'estime qu'en l'état actuel du marché, l'investissement immobilier ne relève pas de l'analyse financière mais de la psychiatrie clinique.
Même si ce que tu dis s'avère vrai, en lo'ccurence qu'il n'y aura pas de krach, on peut néanmoins constater un fléchissement des prix, (en tout cas sur paris.)
très intéressante contribution étayée en tout cas.
"oscar nügel" <oscar.nu...@nugel.org> a écrit dans le message de news: d1295b$b...@aphrodite.grec.isp.9tel.net...
> volontairement, le titre est accrocheur, voir raccoleur en ces temps où > l'on commence à entendre une joyeuse cacophonie entre les haussiers et les > baissiers.
> déjà, j'aimerais qu'on définisse le krach : > une baisse du nombre des transactions ou du nombre de mise en chantier ou > de livraison de logements n'est pas un krach. > un krach, c'est une baisse des prix. d'abord très certainement des prix du > neuf, et qui peut ensuite se propager avec une grande probabilité à > l'ancien. > j'espère également que les baissiers qui sont dépités d'annoncer depuis 2 > ou 3 ans le krach en vain auront l'honnêté intellectuelle de ne pas > considérer que l'on a un krach si la situation suivante se présente : tel > bien ou tel programme immobilier complêt qui était à un moment donné > proposé à la vente à 7 000 euros le m2 en dehors de toute logique si le > prix du quartier est à 5 000 euros est ensuite proposé à 5 500 euros ou 5 > 000 euros. il serait malhonnête de conclure à une baisse du prix de 30 %.
> en fait, je ne sais pas quand aura lieu le krach immobilier, et je ne sais > même pas s'il aura lieu. je vois actuellement fleurir des arguments qui > essaient de faire croire que le krach est déjà là. je vais donc livrer ici > quelques réflexion dans l'autre sens.
> "les taux remontent donc les prix vont baisser". l'argument est en général > un peu plus développé, en expliquant la notion de solvabilité des > emprunteurs. je pense que cette idée est maintenant rentrée dans la tête > de bon nombres de personnes (pas de tout le monde, malheureusement), je ne > développerai pas davantage. le problème, c'est cette affirmation est > fausse. non pas que le mécanisme ne soit pas celui là, mais tout > simplement parceque les taux ne montent pas actuellement. pour s'en > convaincre, il suffit de regarder une courbe de l'euribor sur > www.boursorama.com (ne pas s'attarder sur les forums de boursoramas). par > exemple, l'euribor 3 mois, avec un recul de 2 ans. depuis juin 03, les > taux sont très stables, compris entre 2,05 % et 2,18 %. prière de ne pas > dire que depuis fin mars 04 à aujourd'hui les taux sont montés de 1,95 % à > 2,15 %, car je vous demanderai si les 4 derniers du mois de mars où > l'euribor 3 mois était à 1,95 % sont significatifs en terme de nombre de > vente dans l'année 04.
> le fait que les "taux soit historiquement bas" soit strictement synonyme > de "les taux remonteront un jour", je l'ai déjà dit de nombreuses fois > ici, ne donne aucune indication permettant de dater ce "un jour". personne > ne peut dire aujourd'hui quand l'euribor remontera. et je vous livre une > exclusivité : il existe encore plusieurs arguments pour une baisse des > taux. > - des déficits publics non maitrisés dans plusieurs pays de la zone euro, > comment font les états pour rembourser si les taux remontent ? > - un euro de plus en plus fort face au dollar, ce qui pénalise l'économie > européenne sur les marchés à l'export. > - sans même aller jusqu'au japon, regardez seulement les taux libor du chf > (prière de ne pas me dire que les taux suisses ont monté en passant de > 0,25 % à 0,75 %) et considérez que le libor chf peut revenir à 0,25 %, et > que l'écart de taux avec l'euro peut rester constant. je considère donc > comme possible que l'euribor puisse encore descendre de 0,50 %, et c'est > comme ça que je défini mon plancher possible pour l'euribor. je suis > incapable de donner une probabilité à cette hypothèse, ni mbien sûr une > échéance. mais si je considère qu'il possible que l'euribor descende > encore de 0,50 %, c'est je considère qu'il n'est pas évident que l'euribor > remonte de 0,50 % ou 1,00 % dans les 6 ou 12 mois qui viennent.
> ce chapitre un peu long, c'était pour les taux, c'est ce qui sera > effectivement l'élément déclenchant d'une baisse de l'immobilier, je ne > vais pas le contredire.
> maintenant, il y a d'autre arguments qui me font penser que le krach n'est > pas pour ce printemps, et encore moins pour la semaine prochaine. > "le dispositif fiscal robien a eu beaucoup de succès et tous les > appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser". oui bof, rien > de nouveau par rapport à "le dispositif fiscal besson a eu beaucoup de > succès et tous les appartements vont arriver sur le marché et le > déstabiliser", qui n'avait non plus rien de nouveau par rapport à "le > dispositif fiscal perissol a eu beaucoup de succès et tous les > appartements vont arriver sur le marché et le déstabiliser".
> en ce moment, l'indice du coût de construction qui fixe l'évolution des > loyers a tendance à s'emballer, en étant proche de 4,5 % par an. ce n'est > pas spéculatif, c'est justifié : d'une part, il a fallu encaisser le choc > des 35 heures dans l'industrie du bâtiment. une hausse du salaire horaire > de 10 % alors que cette activité n'est pas délocalisable en chine ou au > viet nam, c'est forcément répercuté sur les prix de vente. de plus, grace > au taux bas qui tire la demande de construction, les entreprises ont plus > de commande et augmentent leurs marges. à l'adresse du gouvernement, il ne > faut surtout pas agir dans ce domaine car le mécanisme porte en lui même > sa force de rappel. > l'indice va actuellement à 4,5 % par an, tout le monde doit être conscient > que ça ne durera pas. je vois sur certains forums que certains font des > calculs à 15 ans avec une revalorisation annuelle de 3 % par an, j'affirme > que sur 15 ans, c'est irréalisable. ceux qui font ces paris auront des > déconvenues. j'ai toujours dit ici de prendre pour hypothèse 2 % par an et > une fois j'ai dit "si vous êtes optimiste, prennez 2,5 %".
> je n'ai vu sur aucun forum rappeller le fait suivant, que peut être tout > le monde a oublié, mais dont les conséquences ne sont pas anodines et > n'ont peut être pas toutes été déjà tirées : je veux parler de la loi sru > en l'an 00, qui stipule que désormais les chambres de bonnes de moins de 9 > m2 sont indécentes et qu'il est interdit de les louer. ça doit quand même > représenter quelques dizaines de milliers de logements qui ont été retirés > administrativement du marché, renforçant la pénurie dans les grandes > villes. et on ne peut les relouer qu'en fesant des travaux lourds, qui > touchent au gros oeuvre, puisqu'on doit percer des murs pour fusionner des > appartements trop petits. tout ça demande du temps, je ne suis pas certain > du tout que ce problème soit aujourd'hui réglé.
> j'ai invité plus haut le gouvernement à ne rien faire pour ne pas > perturber le marché immobilier. mais c'est trop tard, il a fait une > annonce concernant un projet de loi pour modifier les modalités de > révision des loyers afin de l'atténuer. combien de milliers de personnes > cette simple annonce a t'elle dissuadé de lancer un projet de construction > ou de rénovation locative si il y a la menace de ne plus pouvoir augmenter > les loyers comme avant. et si le gouvernement passe à l'acte, combien de > dizaines de milliers de logements ne seront effectivements pas construits > ? renforçant bien entendu la pénurie. en situation de pénurie, il faut > augmenter l'offre, pas réglementer et pénaliser ceux qui ont été > clairvoyants pour être du bon coté de la barrière.
> voilà ce qui me vient à l'esprit pour l'instant. pour conclure, selon un > monsieur jmkdb qui intervient sur fmdi, il n'existe pas actuellement un > stock de bien à vendre qui ne trouvent pas preneur qui va en grossissant, > les transactions sont à peu près stables depuis de nombreuses années à 600 > 000 par an. une baisse des ventes de 5 000 unités sur un mois n'annonce > pas un krach immobilier, c'est peut être tout simplement que ce mois ci il > y avait un jour ouvrable de moins que dans le mois précédant.
> "Ulud" <*u...@yahoo.fr> a écrit dans le message de news: > 4237117b$0$14316$636a1...@news.free.fr... > > oui m'enfin, moi ce qui m'inquiète ou me réjouis (n'étant pas > > encore proprio de mon appart) c'est que ces taux bas entretiennent > > cette hausse, hausse qui est tenue à mon avis maintenant par des > > ménages à la limite de la solvabilité et qui empruntent sur des > > durées aberrantes (25-30ans devenant courant maintenant).
> > le point de rupture est où? quand un ménage au hasard va se rendre > > compte (heureusement pour eux) qu'ils sont tellement limite > > (on dépasse d'un commun accord avec la banque les 33% d'endettement > > pour les porter à 40%, un prêt sur 30ans,....) qu'ils décident de ne pas > > acheter....
> > à un moment donné, il va falloir que les taux baissent encore si on > > veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
> personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent, > point. > personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est > possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone > et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de > remboursement) soit moins lourd.
Ca ne coïncide pas avec les dernières déclarations de Trichet qui s'inquiète d'un excès de liquidités dans la zone euro, ayant un effet sur l'immobilier et pouvant entraîner des faillites personnelles et même institutionnelles. Ce n'est bien sûr pas dit clairement, mais il me semble qu'il a sous-entendu qu'il s'autoriserait à remonter les taux même si la situation économique n'est pas folichone. Et il me semble que Trichet est homme à placer la bonne régulation des flux monétaires, bonheur égoïste de la BCE, au-dessus du "bonheur collectif" que représente la croissance économique. En gros, comme les entreprises ne profitent pas des taux bas pour investir vu qu'elles investissent hors zone euro, et vu que ces taux bas servent à de l'investissement non générateur de croissance économique et amenant un excès dangereux de liquidité, pourquoi Trichet se soucierait de la croissance économique en zone euro (qui ne viendra pas quels que soient les taux) pour monter les taux? Ce qui l'en empêche, c'est le cours du dollar. Mais à force de hausse des taux de la fed, la bce va bien finir par en accrocher le wagon, dès qu'il y aura une parité euro/dollar acceptable pour Trichet. Qu'en pensez-vous?
> Pour l'immobilier de bureau, il suffit de descendre le boulevard > Haussman et de compter les bureaux à louer. C'est effrayant.
> L'immobilier de bureau va chuter de façon spectaculaire, s'il ne l'a > déjà fait.
Il paraît qu'on est en bas de cycle sur l'immobilier de bureau (donc les affaires ont été mauvaises ces dernières années, on est contents de l'apprendre enfin). A la Défense, il suffit de se promener un peu pour voir :
- Opus 13, anciennement Crédit Lyonnais, entièrement rénové, vide depuis six mois. - Defense plaza, neuf livré il y a trois mois, 37000 m2, totalement vide. - Ile de France, 8700 m2 à louer depuis plus d'un an. - Le CNIT, la moitié des surfaces commerciales est vide.
A voir ça on se demande ce qu'on va bien pouvoir loger dans la tour cyclopéenne dont on vient de finir le gros oeuvre (derrière Coeur Def'), et dans le nouvel immeuble que Bouygues vient de commencer. Les réfugiés de la tour Montparnasse ?
Mais il n'y a pas de surcapacité dans l'immo de bureau, mais non mais non...
oscar nügel wrote: > "Ulud" <*u...@yahoo.fr> a écrit dans le message de news: > 4237117b$0$14316$636a1...@news.free.fr...
>>oui m'enfin, moi ce qui m'inquiète ou me réjouis (n'étant pas >>encore proprio de mon appart) c'est que ces taux bas entretiennent >>cette hausse, hausse qui est tenue à mon avis maintenant par des >>ménages à la limite de la solvabilité et qui empruntent sur des >>durées aberrantes (25-30ans devenant courant maintenant).
>>le point de rupture est où? quand un ménage au hasard va se rendre >>compte (heureusement pour eux) qu'ils sont tellement limite >>(on dépasse d'un commun accord avec la banque les 33% d'endettement >>pour les porter à 40%, un prêt sur 30ans,....) qu'ils décident de ne pas >>acheter....
>>à un moment donné, il va falloir que les taux baissent encore si on >>veut maintenir les prix à ce niveau.....et ça ce n'est pas d'actualité
> personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent, > point. > personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est > possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone > et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de > remboursement) soit moins lourd. > l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
toutes les indications [ de la bce] pointent vers une hausse des taux
<fonzy_x98BANQUEDUS...@yahoo.fr> wrote: >Ca ne coïncide pas avec les dernières déclarations de Trichet qui s'inquiète >d'un excès de liquidités dans la zone euro, ayant un effet sur l'immobilier >et pouvant entraîner des faillites personnelles et même institutionnelles.
Je vais peut-être poser une question stupide mais... plutôt que de remonter le taux d'intérêt et affecter tous les secteurs économiques sans distinction... ne serait-il pas possible de laisser le taux où il est afin de ne pas plomber d'autres secteurs où les taux de croissance sont faibles, et plutôt modifier les lois sur l'immobilier pour mettre un terme à cette bulle spéculative, par exemple en augmentant le taux d'apport personnel ou les impôts sur les plus-values?
> >Mais il n'y a pas de surcapacité dans l'immo de bureau, mais non mais non...
> Mouais...
> Dans un des articles du Monde cités plus haut, on décrouvre au détour > d'une phrase que les loyers ont chuté de 30%.
> Comme ça... Comme si c'était un détail... Une anecdote... Rien de > grave... Dans un marché qui vit sur les rendements locatifs.
Mais non, c'est normal, tout va bien. La hausse de l'immobilier n'est que le résultat de la fulgurante croissance économique de ces dernières années, il n'y a pas de bulle. C'est parfaitement normal que des cadres supérieurs soient obligés de s'endetter sur 30 ans pour se loger dans un taudis de 60m2, dans un mauvais quartier et avec des travaux. Et ça va continuer à grimper ! L'âge des primo-accédants va simplement descendre jusqu'à 10-15 ans pour permettre l'augmentation des crédits, et ça va le faire.
Tiens, ça me rappelle Nokia en 2000, et tous ces gens qui étaient persuadés qu'en 2010, tout le monde achèterait trois téléphones UMTS par an pour justifier une progression de 30% par an.
Joe wrote: > On Tue, 15 Mar 2005 22:53:58 +0100, "Fonzy" > <fonzy_x98BANQUEDUS...@yahoo.fr> wrote:
>>Ca ne coïncide pas avec les dernières déclarations de Trichet qui s'inquiète >>d'un excès de liquidités dans la zone euro, ayant un effet sur l'immobilier >>et pouvant entraîner des faillites personnelles et même institutionnelles.
> Je vais peut-être poser une question stupide mais... plutôt que de > remonter le taux d'intérêt et affecter tous les secteurs économiques > sans distinction... ne serait-il pas possible de laisser le taux où il > est afin de ne pas plomber d'autres secteurs où les taux de croissance > sont faibles, et plutôt modifier les lois sur l'immobilier pour mettre > un terme à cette bulle spéculative, par exemple en augmentant le taux > d'apport personnel ou les impôts sur les plus-values?
l'augmentation des impots sur les plus-values amplifient la bulle [voir japon annees 80, u.k recemment ]
On Wed, 16 Mar 2005 06:49:39 +0000, moxzilla <dogzi...@nospam.com> wrote:
>l'augmentation des impots sur les plus-values amplifient la bulle [voir >japon annees 80, u.k recemment ]
Pourquoi? J'avais plutôt compris que la bulle au Japon était le résultat de taux faible et d'une libéralisation trop importante (comme aux US, on pouvait emprunter en mettant ses propriétés immobilières en collatéral... ce qui ne faisait qu'entretenir la hausse.)
"moxzilla" <dogzi...@nospam.com> a écrit dans le message de news: 39p8d7F63mj0...@individual.net...
> oscar nügel wrote: >> personne ne veut maintenir les prix à ce niveau, les prix se constatent, >> point. >> personne ne baissera les taux pour soutenir l'immobilier, mais il est >> possible que les taux baissent pour relancer l'activité économique atone >> et/ou pour que le service de la dette (je ne parle même pas de >> remboursement) soit moins lourd. >> l'immobilier en profitera alors, même si ce n'est pas l'effet recherché.
> toutes les indications [ de la bce] pointent vers une hausse des taux
oui, et depuis longtemps. or, les taux n'augmentent pas, c'est donc qu'il y aussi quelque chose qui pousse à la baisse. je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un bon moment.
> oui, et depuis longtemps. or, les taux n'augmentent pas, c'est donc qu'il y > aussi quelque chose qui pousse à la baisse. > je ne dis pas qu'ils vont baisser, je dis qu'ils peuvent rester stable un > bon moment.
Oscar, oscar... Les taux longs, ceux qui comptent pour l'immobilier, montent.
En moins de 3 mois le bund est passé de 121 à 117.
C'est une chute assez dramatique pour des obligations.
Il y a au moins 3 raisons pour la hausse des taux longs:
- ils étaient très bas au plan historique ===> reversion to the mean. - la hausse des matières premières a des implications inflationniste. - les USA sont très endettés, et pas que les USA, la France est encore pire avec une dette atteignant 65% du PIB. Pour que les asiatiques acceptent de financer l'effort de guerre américain et les socialisme français, il faudra leur payer des taux de plus en plus élevés.
-- Penelope.
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