Acheter un vieil immeuble, le rénover et revendre les appartements séparement

Xox00

unread,

Dec 21, 2009, 1:03:18 PM12/21/09

to

Bonjour � tous

Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.

On a tr�s peu d'apport donc l'argent investit sera le total des pr�ts
accord�s par la banque de chacun de nous.

Pour commencer, je voudrai juste savoir, tr�s sch�matiquement, combien
de chance a cette affaire d'�tre rentable ?

Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble
contenant 6 appartements/studios. Puis on le r�nove compl�tement (pour
un co�t estim� � 100ke je sais pas trop..).

- Combien valent (ou sont vendables plut�t) les appartements s'ils sont
vendus s�par�ment avant r�novation ? (Plus ou moins de 133ke ?)
- Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus s�par�ment
apr�s r�novation ?

Merci de vos r�ponses et d�sol� pour mon ignorance totale sur le sujet.

Message has been deleted

koumac

unread,

Dec 21, 2009, 1:51:06 PM12/21/09

to

"Xox00" <fdsj...@free.fr> a �crit dans le message de news:
4b2fb869$0$14576$426a...@news.free.fr...

Il faudrait savoir , combien vous etes , qui ferat la r�novation , vous ou
des artisans , si c'est vous les gens voudront t'ils un salaire pendant les
mois de travaux , comment aller vous financer ces salaires . comment assumer
les charges du cr�dit pendant la dur�e des travaux . Qu'entendez vous par
r�novation,lourde ou l�g�re. Par exemple un ami a r�nover une maison , en la
divisant en deux appartements cout total des travaux avec la modifications
de la charpente 50 k? .

oscar nügel

unread,

Dec 21, 2009, 1:52:34 PM12/21/09

to

Xox00 a �crit :

je dirais que l'affaire ne pr�sente que tr�s peu de risque car elle ne
se fera pas.

oscar n�

Xox00

unread,

Dec 21, 2009, 3:18:58 PM12/21/09

to

Benoit wrote:

> Xox00 <fdsj...@free.fr> wrote:
>
>> Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble

>> contenant 6 appartements/studios. Puis on le rï¿œnove complï¿œtement (pour
>> un coï¿œt estimï¿œ ï¿œ 100ke je sais pas trop..).
>
> Rï¿œponses simplistes :
>
>> - Combien valent (ou sont vendables plutï¿œt) les appartements s'ils sont
>> vendus sï¿œparï¿œment avant rï¿œnovation ? (Plus ou moins de 133ke ?)
>
> Un coup d'ï¿œil sur les sites de ventes de biens immobiliers
> donnera une idï¿œe du prix ï¿œ la prï¿œsentation. Un coup d'ï¿œil sur les prix
> de vente moyens qui sont donnï¿œs par les notaires donnera un point de vue
> un peu plus prï¿œcis. Un iste comme <http://www.immoprix.com/>, par
> exemple, permet d'avoir un dï¿œbut d'idï¿œe.
>
>> - Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus sï¿œparï¿œment
>> aprï¿œs rï¿œnovation ?
>
> cf ci-dessus.
>
> Tu te lances dans un mï¿œtier oï¿œ il est prï¿œfï¿œrable d'apprendre
> avant d'entreprendre, eu ï¿œgard aux montants en jeu. N'oublie pas que
> vous empruntez et que vous aurez donc des charges financiï¿œres avant
> d'espï¿œrer des gains.
>
> S'il suffit d'emprunter pour faire une rï¿œnovation et gagner de
> l'argent en vendant, il y aurait du monde ï¿œ le faire et ton immeuble
> aurait dï¿œjï¿œ ï¿œtï¿œ rachetï¿œ.
>
> En plus le marchï¿œ de l'immobilier n'est pas trï¿œs florissant et
> vous n'avez aucune garantie de revente.
>
>

Merci de votre rï¿œponse.
Si vous avez des livres intï¿œressants (et pas trop technique) ï¿œ me
conseiller je suis preneur :)

Raminagrobis

unread,

Dec 22, 2009, 3:37:56 AM12/22/09

to

Xox00 vient de nous annoncer :
> Bonjour ï¿œ tous

>
> Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.
>

> On a trï¿œs peu d'apport donc l'argent investit sera le total des prï¿œts
> accordï¿œs par la banque de chacun de nous.
>
> Pour commencer, je voudrai juste savoir, trï¿œs schï¿œmatiquement, combien de
> chance a cette affaire d'ï¿œtre rentable ?

Aucune si vous n'y connaissez rien.
Je dirais mï¿œme plus, elle a de forte change de causer votre
endettement, les divorces qui vont avec pour les mariï¿œs, la rupture
totale de votre amitiï¿œ.

J'imagine que vous avez tous le temps et les compï¿œtences pour rï¿œnover
vous mï¿œme les 6 appartements en mauvais ï¿œtat?

Le problï¿œme c'est que si vous aviez les compï¿œtences, je pense que vous
ne poseriez pas la question...

Vous y laisserez vos plumes, garanti d'avance.

edgar

unread,

Dec 22, 2009, 4:34:22 AM12/22/09

to

"Raminagrobis" <ram...@grosbis.com> a �crit dans le message de news:
4b308563$0$12665$426a...@news.free.fr...
>
> Le probl�me c'est que si vous aviez les comp�tences, je pense que vous ne

> poseriez pas la question...
>
> Vous y laisserez vos plumes, garanti d'avance.
>
>

je dirais meme qu'ils se retrouveront a poil

Droger Jean-Paul

unread,

Dec 22, 2009, 4:43:10 AM12/22/09

to

Raminagrobis avait ï¿œnoncï¿œ :

+1

--
Pour m'envoyer un mail, remplacer anti par droger et manama par
wanadoo; to send me directly a mail replace anti with droger and manama
with wanadoo;
anti.je...@manama.fr

_ _ vocatus

unread,

Dec 22, 2009, 6:58:51 AM12/22/09

to

"Xox00" <fdsj...@free.fr> a �crit ....
> Benoit wrote:
.
>>
>>
>
> Merci de votre r�ponse.
> Si vous avez des livres int�ressants (et pas trop technique) � me

> conseiller je suis preneur :)
>
>
>

- Le marteau piqueur pour les nuls
- Comment remonter la pente apres une faillitte
aux Editions de l'esp�rance
- Savoir negocier avec son banquier
aux Editions de l'entubage
- Comment selectionner ses associ�s
aux Editions Ripous( choux cailloux )
- Comment virer ses associ�s ( en cours de re�dition )
chez Cassetoiman
..
bon courage

:-))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

Victor>
>

jerome balti

unread,

Dec 22, 2009, 7:49:37 AM12/22/09

to

oscar n�gel a �crit :

> oscar n�gel

tiens, au lu de l'�nonc�, je m appretai a repondre exactement la m�me
chose ;-)

--
BD en ligne
http://www.plastikabul.fr

_ _ vocatus

unread,

Dec 22, 2009, 11:27:16 AM12/22/09

to

"Droger Jean-Paul" <anti.je...@manama.fr> a �crit dans le message de
news: mn.b2837d9cd...@manama.fr...
> Raminagrobis avait �nonc� :

>> Xox00 vient de nous annoncer :

>>> Bonjour � tous

>>>
>>> Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.
>>>

>>> On a tr�s peu d'apport donc l'argent investit sera le total des pr�ts
>>> accord�s par la banque de chacun de nous.
>>>
>>> Pour commencer, je voudrai juste savoir, tr�s sch�matiquement, combien
>>> de chance a cette affaire d'�tre rentable ?

>>
>> Aucune si vous n'y connaissez rien.

>> Je dirais m�me plus, elle a de forte change de causer votre endettement,
>> les divorces qui vont avec pour les mari�s, la rupture totale de votre
>> amiti�.
>>
>> J'imagine que vous avez tous le temps et les comp�tences pour r�nover
>> vous m�me les 6 appartements en mauvais �tat?
>>
>> Le probl�me c'est que si vous aviez les comp�tences, je pense que vous ne

>> poseriez pas la question...
>>
>> Vous y laisserez vos plumes, garanti d'avance.
>
> +1
>
> --

et m�me plus si le bien en cours de travaux qui durent mais qui durent .....
( on fait ce qu'on peut mon brave mossieur )
ne rencontrait l'allumette salvatrice d'un entrepreneur
de logement "social" :-((

Ca eut pay� mais ca paye plus

Victor

.

_ _ vocatus

unread,

Dec 22, 2009, 11:35:11 AM12/22/09

to

"_ _ vocatus" <6.to...@laposte.net> a �crit dans le message de news:
4b30f370$0$8235$426a...@news.free.fr...

>
> "Droger Jean-Paul" <anti.je...@manama.fr> a �crit dans le message de
> news: mn.b2837d9cd...@manama.fr...

.

>
> Ca eut pay� mais ca paye plus
>
> Victor
>

> oui c'est vrai ca paye encore on me souffle
1 si vous avez reussi � virer tous les commer�ants pour
int�grer les votres
2 positionn� les mauvaises tetes en permanence aux troquets
sur les pignons pour faire fuir les eventuels acqu�reurs de ce qui se lib�re

le quartier communautaire cela se nomme .
..tous les immeubles acquis � la petite semaine
et en toute l�galit�

l� vous pouvez y aller!!
votre projet trouvera tous les financements ...familiaux locaux

Victor
>
>

highvalue.fr

unread,

Dec 22, 2009, 11:37:04 AM12/22/09

to

jerome balti wrote:
> oscar n嚙篇el a 嚙箱rit :
>> je dirais que l'affaire ne pr嚙編ente que tr嚙編 peu de risque car elle
>> ne se fera pas.
>
> tiens, au lu de l'嚙緯onc嚙� je m appretai a repondre exactement la m嚙練e
> chose ;-)

je ne serais pas si pessimiste que vous. Il faut simplement que certaines
conditions soient r嚙線nies :

- pourquoi le vendeur ne r嚙窮lise-t-il pas lui m嚙練e la belle op嚙緝ation ?

- anguille sous roche ? evolution de l'environnement ? mise aux normes
diverses et vari嚙箴s...

- attention, des fonds monopolis嚙編 combien de temps sans rapport ? donc
treso previsonnelle..

- faire le choix du bon produit, au bon endroit au bon prix... au bon moment

- faire les travaux ? les faire faire ? dans quelle proportion...

- le + difficile : trouver des fonds qund on en n'a pas...

mais pour avoir investi dans l'ancien comme proprio occupant, je pense que
ce type d'op嚙緝ation est gratifiant

oscar nügel

unread,

Dec 22, 2009, 3:21:14 PM12/22/09

to

highvalue.fr a �crit :

> jerome balti wrote:
>> oscar n�gel a �crit :

>>> je dirais que l'affaire ne pr�sente que tr�s peu de risque car elle
>>> ne se fera pas.
>> tiens, au lu de l'�nonc�, je m appretai a repondre exactement la m�me

>> chose ;-)
>
> je ne serais pas si pessimiste que vous. Il faut simplement que certaines

> conditions soient r�unies :
>

pas la peine d'�num�rer tous les risques possibles.
il y a un fait qui s'impose � lui qui fait que cette op�ration ne
pr�sente aucun risque. d'ailleurs vous l'avez cit� vous m�me :

>
> - le + difficile : trouver des fonds qund on en n'a pas...

voil�, aucun banquier ne lui pr�tera. donc il ne court aucun risque avec
cette affaire, car il ne pourra la faire.

>
> mais pour avoir investi dans l'ancien comme proprio occupant, je pense que

> ce type d'op�ration est gratifiant
>
>

l'op�ration qu'il envisage n'est clairement pas la m�me que celle que
vous avez r�alis�.

oscar n�

Mayeute

unread,

Dec 23, 2009, 2:04:34 AM12/23/09

to

> Bonjour à tous

Bonjour

> Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.

Au vu du projet ce sera une SCI commerciale. Attention vous vous
retrouvez sous le statut de marchand de bien. Tous les travaux
doivent être couvert par une assurance dommage ouvrage (s'il y'a une
tolérance pour les particuliers, il n'y en a pas pour les pros).

> On a très peu d'apport donc l'argent investit sera le total des prêts
> accordés par la banque de chacun de nous.

Ca c'est un gros soucis. On se lance pas sur un projet de 800kE +
renovation lourde sans avoir de trésorerie.

> Pour commencer, je voudrai juste savoir, très schématiquement, combien
> de chance a cette affaire d'être rentable ?

Ben ça c'est pas possible de le dire sans savoir le prix d'achat et le
prix de vente!

>
> Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble

> contenant 6 appartements/studios. Puis on le rénove complètement (pour
> un coût estimé à 100ke je sais pas trop..).

Vous pensez que pour 100Ke vous allez rénover totalement un immeuble?
On compte environ 1000euros/m² au sol pour de la rénovation (et là on
est dans le basique, pas du standing), je sais pas quelle taille fait
l'immeuble mais avec ce budget vous aurez difficilement refait deux
appartements.

> - Combien valent (ou sont vendables plutôt) les appartements s'ils sont
> vendus séparément avant rénovation ? (Plus ou moins de 133ke ?)

Ca c'est pas possible de le dire par internet!

> - Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus séparément
> après rénovation ?

Idem, c'est pas un calcul mathématique qu'on fait sur excel ! Chaque
projet immo est un cas par cas.

> Merci de vos réponses et désolé pour mon ignorance totale sur le sujet.

Si c'est vraiment ce vers quoi vous vous orientez, renseignez vous au
maximum avant de commencer et commencez petit (un budget de plus de
1millions d'euros c'est pas sérieux pour "se faire la main")..

Mayeute

unread,

Dec 23, 2009, 2:08:10 AM12/23/09

to

> voilà, aucun banquier ne lui prêtera. donc il ne court aucun risque avec

> cette affaire, car il ne pourra la faire.

Pas si sur. Pour de l'investissement on n'a pas besoin d'apport. De
plus la banque peut flairer la bonne affaire (on endette des personne
viables financièrement, on les laisse rénover et on saisit les biens
immo en fin de chantier), ça arrive plus souvent qu'on pense...

_ _ vocatus

unread,

Dec 23, 2009, 3:01:53 AM12/23/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:
41644e94-99b6-4205...@e27g2000yqd.googlegroups.com...
> voil�, aucun banquier ne lui pr�tera. donc il ne court aucun risque avec

> cette affaire, car il ne pourra la faire.

Pas si sur. Pour de l'investissement on n'a pas besoin d'apport.

==>un minimum de garantie et de cautionnement car les aides energie, jeune
constructeur
et touti quanti ne realisent pas les 100% des apports

De
plus la banque peut flairer la bonne affaire (on endette des personne

viables financi�rement, on les laisse r�nover et on saisit les biens
immo en fin de chantier), �a arrive plus souvent qu'on pense...

.

==> Plus subtil
engager les jeunes h�ritiers d'un bien immobilier convoit�
dans une affaire agricole qu'on sait au d�part pip�e
( exemple culture de fraises )
Quelques ann�es plus tard quand arrive la fin des exon�rations
r�cup�rer les doigts dans le nez cette belle propri�t� du sud ouest
des ex heritiers salari�s � l'insu de leur plein gr�s du monde bancaire
leur tresorerie au ras des paquerettes
devenus air�mistes � plein temps ...enfin pas si sur encore qu'ils y aient
droit de suite

_ _ vocatus

unread,

Dec 23, 2009, 3:29:02 AM12/23/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit .
> Bonjour � tous

.

Vous pensez que pour 100Ke vous allez r�nover totalement un immeuble?
On compte environ 1000euros/m� au sol pour de la r�novation (et l� on

est dans le basique, pas du standing), je sais pas quelle taille fait
l'immeuble mais avec ce budget vous aurez difficilement refait deux
appartements.

et vous affichez des tarifs de pro � pro ,
pas de pro � particulier ...
.
.../...

Ca c'est pas possible de le dire par internet!

ben vrai.... faut un APS soign� et clair
et �tre adoub� par un architecte si vous voule evoluer dans ce milieu

..../...?

Idem, c'est pas un calcul math�matique qu'on fait sur excel !
ben...faudrait �tre c..pour s'en passer
Quand c'est sorti la calculette a rejoint le fond du tiroir
.

Chaque
projet immo est un cas par cas.

oui mais peut-�tre trait� par des petits logiciels pour le chiffrage
sans avoir recours � un gros logiciel saucisson d'architecte
et qui " fait tout "

Par la suite entre le chiffrage et la realit� humaine des travaux ...
vous d�couvrirez qu'il y a un canyon
un gouffre pour ceux qui perdent pied rapidement

> Merci de vos r�ponses et d�sol� pour mon ignorance totale sur le sujet.
lancez vous plutot dans le nettoyage sans eau des v�hicules
ou la fourniture de frites spiral�es
c'est porteur et ya moins de risques

.

Victor
.
.

Marauder

unread,

Dec 23, 2009, 4:04:40 AM12/23/09

to

"_ _ vocatus" :

>[...] entre le chiffrage et la realit� humaine des travaux ...
> vous d�couvrirez qu'il y a un canyon un gouffre [...]

;)

Deltaplan

unread,

Dec 23, 2009, 6:23:28 AM12/23/09

to

oscar n�gel <oscar...@nugel.org> wrote:

> > - le + difficile : trouver des fonds qund on en n'a pas...
>
> voil�, aucun banquier ne lui pr�tera. donc il ne court aucun risque avec
> cette affaire, car il ne pourra la faire.

Oui enfin, tout d�pend de ce qu'il raconte � la banque aussi... La
technique habituelle, c'est de passer sous silence le fait que
l'immeuble a besoin de travaux. On dit juste qu'on ach�te un
appartement, qu'on a un petit apport qui sert � financer l'acompte vers�
� la signature du compromis, du coup la banque voit juste que le prix au
m2 est plut�t bas (fatalement...) et il y a une chance assez forte pour
qu'elle accorde le pr�t. (bien s�r, on lui fait croire aussi qu'on
ach�te pour en faire une r�sidence principale... C'est ce qu'on
d�clarera aussi aux impots histoire de faire bon poids...)

Reste ensuite � financer les travaux... Le plus souvent �a implique le
recours � pas mal d'autres soci�t�s de cr�dit, et �a finit � la Banque
de France...

Mayeute

unread,

Dec 23, 2009, 12:01:31 PM12/23/09

to

> On compte environ 1000euros/m² au sol pour de la rénovation (et là on

> est dans le basique, pas du standing), je sais pas quelle taille fait
> l'immeuble mais avec ce budget vous aurez difficilement refait deux
> appartements.

> et vous affichez des tarifs de pro à pro ,
> pas de pro à particulier ...

En l'occurence on parle plus haut d'une activité de marchand de bien,
donc la question ne se pose meme pas. Obligation d'une dommage ouvrage
= obligation de pros

> Ca c'est pas possible de le dire par internet!

> ben vrai.... faut un APS soigné et clair
> et être adoubé par un architecte si vous voule evoluer dans ce milieu

Au minimum une de bonnes connaissances techniques, juridiques et
financières.

> Idem, c'est pas un calcul mathématique qu'on fait sur excel !
> ben...faudrait être c..pour s'en passer

> Quand c'est sorti la calculette a rejoint le fond du tiroir

J'ai mal précisé cette phrase. Y'a plein de gugus qui bricolent sur
excel des calculs de rentabilité et se prouvent à eux meme qu'ils vont
faire la culbute du siecle...
Un peu comme des créateurs d'entreprise qui font un business plan ou
la société va éclater en chiffre d'affaires dès la première année, ...

Sinon c'est clair que excel est un excellent outil (indispensable),
encore faut-il lui rentrer des données correctes au départ.

> Chaque projet immo est un cas par cas.

> oui mais peut-être traité par des petits logiciels pour le chiffrage
> sans avoir recours à un gros logiciel saucisson d'architecte
> et qui " fait tout "

Oui encore faut-il savoir faire le chiffrage...

> Par la suite entre le chiffrage et la realité humaine des travaux ...
> vous découvrirez qu'il y a un canyon

> un gouffre pour ceux qui perdent pied rapidement

Exactement.

> lancez vous plutot dans le nettoyage sans eau des véhicules
> ou la fourniture de frites spiralées

> c'est porteur et ya moins de risques

;-)

oscar nügel

unread,

Dec 23, 2009, 12:43:25 PM12/23/09

to

Mayeute a �crit :
>> voil�, aucun banquier ne lui pr�tera. donc il ne court aucun risque avec

>> cette affaire, car il ne pourra la faire.
>
> Pas si sur. Pour de l'investissement on n'a pas besoin d'apport.

cette op�ration n'est pas une op�ration d'investissement, c'est une
op�ration de marchand de bien.
pour l'instant, il n'y a aucun loyer qui rentre, et pourtant, il faut
d�j� au mieux payer les int�r�ts sur 800 000 euros, si pr�t in fine. il
faut trouver 40 000 euros par an rien que pour payer les travaux et
pendant tout le temps des travaux, avant de vendre ou louer quelque chose.

De
> plus la banque peut flairer la bonne affaire (on endette des personne

> viables financi�rement, on les laisse r�nover et on saisit les biens
> immo en fin de chantier), �a arrive plus souvent qu'on pense...
>

dans le cas pr�sent, les 100 000 euros d'apport serviront tout juste �
payer les frais de notaires, les int�r�ts qui courent d�s le premier
jour de possession, les premiers honoraires de l'architecte pour le
d�p�t du permis de construire. il serait �tonnant que les travaux
commencent un jour avec seulement 100 000 euros. donc je vois pas
l'int�r�t pour une banque, m�me machiav�lique, de financer une telle
op�ration, elle se retrouverait elle m�me avec un immeuble non r�nov� en
fin de partie.
aucune banque ne pr�tera, l'affaire ne pr�sente donc aucun risque.

oscar n�

_ _ vocatus

unread,

Dec 23, 2009, 1:35:25 PM12/23/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:

ac201772-d32e-4379...@j4g2000yqe.googlegroups.com...
> On compte environ 1000euros/m� au sol pour de la r�novation (et l� on

> est dans le basique, pas du standing), je sais pas quelle taille fait
> l'immeuble mais avec ce budget vous aurez difficilement refait deux
> appartements.

> et vous affichez des tarifs de pro � pro ,
> pas de pro � particulier ...

En l'occurence on parle plus haut d'une activit� de marchand de bien,

donc la question ne se pose meme pas. Obligation d'une dommage ouvrage
= obligation de pros

.../...
ce n'est pas parce qu'elle est cit�e que cette activit� est effective
et doit s'appliquer au debut du projet

un particulier ou groupement de particuliers peut r�nover un immeuble
existant
en nom propre au pas � pas sans adopter un statut de pro
Ce qui se faisait :
branchements collectifs , eau , gaz , electricit� - reception
amenagement d'un appartement qui sert de base dortoir /cuisine/atelier
amenagement des communs et tremies sans la finition
amenagement autre appart ..mise en loc
etc
finition des communs et sous-sols/greniers

les nourrices chauffage, tiges cuisines etc.. peuvent �tre r�ceptionn�es
appartements non finis
les appartements peuvent aussi �tre vendus '" pret � finir "
sdb et cuisine nues ( juste les alim et evac ),
pas de papier peint , elec tir�e et non cabl�e ( schema fourni)
placards non rayonn�s et sans portes

le point mort de financement de l'installation n' a pas obligation
d'�tre fixe

Victor

Mayeute

unread,

Dec 23, 2009, 2:54:32 PM12/23/09

to

> En l'occurence on parle plus haut d'une activité de marchand de bien,

> donc la question ne se pose meme pas. Obligation d'une dommage ouvrage
> = obligation de pros

> ce n'est pas parce qu'elle est citée que cette activité est effective

> et doit s'appliquer au debut du projet

Sur le post de départ c'est pourtant ce qui est indiqué. Acquisition
immeuble et revente en lots renovés ou non rénovés.

> un particulier ou groupement de particuliers peut rénover un immeuble existant

Oui

> en nom propre au pas à pas sans adopter un statut de pro

S'il revends plusieurs lots:
- marchand de bien

S'il loue plusieurs apparts:
- loueur professionnel

Faut pas prendre le fisc pour un imbécile, une mutation d'un immeuble
de 6 appartements ça attire l'attention...

> Ce qui se faisait : branchements collectifs , eau , gaz , electricité - reception

> amenagement d'un appartement qui sert de base dortoir /cuisine/atelier
> amenagement des communs et tremies sans la finition
> amenagement autre appart ..mise en loc
> etc
> finition des communs et sous-sols/grenier

Ouaip

> les nourrices chauffage, tiges cuisines etc.. peuvent être réceptionnées
> appartements non finis
> les appartements peuvent aussi être vendus '" pret à finir "

> sdb et cuisine nues ( juste les alim et evac ),

> pas de papier peint , elec tirée et non cablée ( schema fourni)
> placards non rayonnés et sans portes

> le point mort de financement de l'installation n' a pas obligation

> d'être fixe

Et les apparts en pret à finir tu les vends donc. Donc tu es un
marchand de bien...
D'autant plus risqué que vendre du non terminé (6lots) c'est la
certitude d'un acquéreur de bonne ou mauvaise foi mécontent et qui va
se faire un plaisir d'utiliser la voie judiciaire...

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oscar nügel

unread,

Dec 23, 2009, 3:15:10 PM12/23/09

to

Isa a ï¿œcrit :
> oscar nï¿œgel a dactylographiï¿œ :
>> Mayeute a ï¿œcrit :
> {...]
>> aucune banque ne prï¿œtera, l'affaire ne prï¿œsente donc aucun risque.
>
> j'ai pourtant des connaissances qui vivent de ï¿œa depuis des annï¿œes. Ils
> ont commencï¿œ ï¿œ 2 en achetant une vieille maison en ruine qu'ils ont
> retapï¿œe et revendue joliment puis rachetï¿œ, retapï¿œ, revendu, etc. Il faut
> aussi aimer vivre dans une ruine :-)
>

acheter une rï¿œsidence principale, y vivre en la rï¿œnovant et la revendre
en ï¿œchappant ï¿œ l'impï¿œt sur la plus value n'est pas du tout ce qu'il
envisage de faire.
je connais quelqu'un qui fait ï¿œa aussi. son travail, c'est artisan du
bï¿œtiment, il travaille pour lui ï¿œ l'annï¿œe et change de rï¿œsidence
principale tous les 2 ou 3 ans.
lï¿œ, je suis sï¿œr qu'on a affaire ï¿œ quelqu'un qui rï¿œve en pensant gagner
de l'argent en posant du papier peint le samedi matin et de la moquette
le samedi aprï¿œs midi.

oscar nï¿œgel

> Je dirais donc au posteur initial que c'est possible si chacun des
> sociï¿œtaires a de rï¿œelles compï¿œtences et des tï¿œches prï¿œcises ï¿œ exï¿œcuter
> et surtout, qu'ils se connaissent bien et s'entendent bien car le risque
> majeur dans ce genre d'entreprise c'est la prise de bec et le capotage
> du projet. Je ne parle pas de finance, le pb a dï¿œjï¿œ ï¿œtï¿œ soulevï¿œ...
>
> Avis : commencez par qq chose de petit pour tester votre habiletï¿œ en la
> matiï¿œre...
>

jerome balti

unread,

Dec 23, 2009, 4:54:03 PM12/23/09

to

> acheter une r�sidence principale, y vivre en la r�novant et la revendre en
> �chappant � l'imp�t sur la plus value n'est pas du tout ce qu'il envisage de
> faire.

oui, je connais plusieurs personnes qui ont fait ou font �a , des gens
comp�tents pour les travaux , doncs avec un minimum de d�penses

dans ces cas l� financi�rement , on s en sort toujours , la variable d
ajustement c est le temps de travail ,et des fois �a peut �tre l enfer
� ce niveau l� quand m�me

j ai pass� une bonne partie de mon enfance dans des barraques ent
ravaux , un truc que j ai appris tres t�t donc , c'est que les dur�es
pr�vues des travaux sont (quasi) toujours sous estim�es , et souvent
m�me tr�s largement sous estim�es

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 3:36:12 AM12/24/09

to

> oui, je connais plusieurs personnes qui ont fait ou font ça , des gens
> compétents pour les travaux , doncs avec un minimum de dépenses
> dans ces cas là financièrement , on s en sort toujours , la variable d
> ajustement c est le temps de travail ,et des fois ça peut être l enfer
> à ce niveau là quand même

Oui si

- on a pas acheté trop cher au départ
- on a la capacité physique, morale et financière de finir le projet

> j ai passé une bonne partie de mon enfance dans des barraques ent
> ravaux , un truc que j ai appris tres tôt donc , c'est que les durées
> prévues des travaux sont (quasi) toujours sous estimées , et souvent
> même très largement sous estimées

Oui c'est vrai. Meme en tant que pro ou sous estime souvent la durée
d'un chantier, surtout dans de la rénovation.

Message has been deleted

_ _ vocatus

unread,

Dec 24, 2009, 6:02:39 AM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:
937accc2-4862-48f5...@b32g2000yqd.googlegroups.com...
..../...

S'il revends plusieurs lots:
- marchand de bien

S'il loue plusieurs apparts:
- loueur professionnel

Faut pas prendre le fisc pour un imb�cile, une mutation d'un immeuble
de 6 appartements �a attire l'attention...

mutation ? c'est quoi ici ?
Dans ma famille yavait un immeuble de famille comme cela
locataires ag�s ....au fil du temps vers le cimeti�re
appartements lib�r�s renov�s, il restait un papy tout seul
changements de locataires
loyers toujours d�clar�s comme revenus sur la feuille d'impots

o� voyez vous du truandage ?;-)

.../...

.
Et les apparts en pret � finir tu les vends donc. Donc tu es un
marchand de bien...

le temps de la vente , bon si on est baptis� ainsi pourquoi pas..
On obtient une medaille , un diplome ? ;-)

D'autant plus risqu� que vendre du non termin� (6lots) c'est la
certitude d'un acqu�reur de bonne ou mauvaise foi m�content et qui va

se faire un plaisir d'utiliser la voie judiciaire...

Ben il y a des specialistes pour formater les contrats de vente ....
ca existe dej� ..du moins en pavillonnaire

Je ne vois pas quelle opposition on pourrait avancer lors que c'est
l'acqu�reur
qui sollicite les branchements les parties communes ayant �t� receptionn�es
Beaucoup de jeunes menages aiment bien le non termin�
car possedant de reelles competences technique et dou�s en bricolage
ils realisent d'importantes economies et surtout ils �laborent � leur d�sir
et � leur besoin r�el ( les temps changent )
En appart c'est la MO finition qui "taxe " le plus

dans le non termin� vous pouvez aussi negocier des " options" avec un
acqu�reur
identifi� comme ferme et qui a provisionn� une avance
c'est plus souple que d'avoir � recasser dans un appartement fini pour
ajuster
le mobilier issu de l'heritage par exemple

Les inconvenients pourraient venir par la suite de problemes li�s aux
amenagement interf�rants entre locataires
...mais � partir du moment ou le contrat de vente a tout pr�vu...
( comme dans les HLM )
ou se situe le probl�me ?
Les grincheux yen aura toujours

Victor

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 6:04:17 AM12/24/09

to

> > là, je suis sûr qu'on a affaire à quelqu'un qui rêve en pensant gagner de

> > l'argent en posant du papier peint le samedi matin et de la moquette le

> > samedi après midi.
> T'es dur là :-))) mais peut-être pas si éloigné de la vérité...

Non là c'est "moi et quelques amis"

Dans le lot y'a celui qui se tape tout et le(s) mecs qui viennent le
samedi matin (vers 11h la tête en vrac) pour "aider" à poser la
moquette (et fumer les chutes ;-)

Les associations de potes pour faire des travaux c'est souvent ça...
Au début sur excel tout le monde va bosser et faire fortune. Une fois
le bien acquis, quand faut retrousser les manches sur la durée c'est
autre chose...

Quand on bosse sur de la rénovation, même en étant pro, il y'a
toujours un imprévu qui plombe le délai/budget. Par exemple
augmentation des couts des matériaux, vol sur le chantier (quand tu as
tiré toute ton électricité, et qu'on vient te piquer tout ton cablage
en arrachant tout par exemple... Quand tu te fais piquer toutes tes
fenetres en sur mesure et que tu as 2 mois de délai pour en avoir de
nouvelles, ... Quand tu te blesses...

_ _ vocatus

unread,

Dec 24, 2009, 6:20:49 AM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:

8503357a-565d-42a4...@a21g2000yqc.googlegroups.com...
.(quand tu as
tir� toute ton �lectricit�, et qu'on vient te piquer tout ton cablage

en arrachant tout par exemple...

ben l� c'est pas du vol mais du r�glement de compte
comme les billes dans les conduites
;-)
lourd , ya plus subtil pour pieger sans degats colateraux
une installation

Quand tu te fais piquer toutes tes
fenetres en sur mesure

ben faut les sceller ....

Mais vous demontrez une r�elle d�sorganisation du chantier
La porte blind�e de chantier cela existe
et le permanent log� de garde le WE aussi
yen a plein les rues dans nos villes ne ce moment

Victor

et que tu as 2 mois de d�lai pour en avoir de

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 6:22:23 AM12/24/09

to

> Faut pas prendre le fisc pour un imbécile, une mutation d'un immeuble
> de 6 appartements ça attire l'attention...

> mutation ? c'est quoi ici ?

ben le mec veut revendre en lots, donc mutation (revente) de 6
apparts

> Dans ma famille yavait un immeuble de famille comme cela

> locataires agés ....au fil du temps vers le cimetière
> appartements libérés renovés, il restait un papy tout seul
> changements de locataires
> loyers toujours déclarés comme revenus sur la feuille d'impots

Oui mais c'est un immeuble de famille. Rien à voir avec une
association de personnes qui achetent un bien dans le but de faire une
activité spéculative.

> où voyez vous du truandage ?;-)

C'est pas la meme chose. Là c'est un bien de famille.

> Et les apparts en pret à finir tu les vends donc. Donc tu es un
> marchand de bien...
> le temps de la vente , bon si on est baptisé ainsi pourquoi pas..

> On obtient une medaille , un diplome ? ;-)

Non, c'est simplement que vis à vis du fisc tu n'es plus dans le cas
d'une vente privée, mais dans une activité commerciale et donc les
barêmes d'imposition et les lois à respecter ne sont plus les mêmes.

Lorsque tu achète une bagnole à un particulier, on considère que le
particulier n'étant pas du métier, l'acheteur a peu de recours en cas
de problèmes.
Lorsque tu achètes une bagnole à un pro, on considère que le gars est
du métier et donc engage sa responsabilité (il est assuré en
responsabilité civile pour celà).
En immobilier c'est pareil. Un particulier qui vends son bien immo, tu
as peu de recours contre lui en cas de litige. Par contre une
association de gars qui achetent un immeuble pour revendre 6
appartements avec une plus value tu avouera que c'est plutot une
activité commerciale que la gestion classique d'un patrimoine privé...
Donc ces personnes seront reconsidérées par l'administration fiscale
pour des professionnels (surtout qu'en ce moment personne n'est sans
savoir qu'elle cherche ou y'a des sous à récupérer...)

Reconsidérés pour pro (et donc marchand de bien, qui n'est pas à
proprement parler un statut juridique précis) ils vont devoir
s'acquitter des leurs obligations de pro (ursaaf, impots, ...) et
surtout ne peuvent se dedouaner de leur responsabilité de
professionnels (assurance responsabilité civile, et dommage ouvrage
sur la vente). D'ailleurs ce n'est pas impossible qu'un notaire
empeche la vente du bien du fait de l'absence de dommage ouvrage lors
de la vente.

> D'autant plus risqué que vendre du non terminé (6lots) c'est la
> certitude d'un acquéreur de bonne ou mauvaise foi mécontent et qui va

> se faire un plaisir d'utiliser la voie judiciaire...
> Ben il y a des specialistes pour formater les contrats de vente ....

> ca existe dejà ..du moins en pavillonnaire

Oui mais tu le dis toi meme: des spécialistes. On revient au sujet de
départ, c'est un METIER!

> Je ne vois pas quelle opposition on pourrait avancer lors que c'est

> l'acquéreur qui sollicite les branchements les parties communes ayant été receptionnées

Dans un immeuble faut déjà avoir de bonnes connaissances techniques
pour préparer les réseaux (edf/ptt/eau/etc.) aux normes pour que les
installateurs acceptent la pose.

> Beaucoup de jeunes menages aiment bien le non terminé
> car possedant de reelles competences technique et doués en bricolage
> ils realisent d'importantes economies et surtout ils élaborent à leur désir
> et à leur besoin réel ( les temps changent )

Oui. Mais encore faut-il que le gros oeuvre soit réalisé dans les
règles de l'art.

> En appart c'est la MO finition qui "taxe " le plus

> dans le non terminé vous pouvez aussi negocier des " options" avec un
> acquéreur
> identifié comme ferme et qui a provisionné une avance
> c'est plus souple que d'avoir à recasser dans un appartement fini pour

> ajuster
> le mobilier issu de l'heritage par exemple

> Les inconvenients pourraient venir par la suite de problemes liés aux
> amenagement interférants entre locataires
> ...mais à partir du moment ou le contrat de vente a tout prévu...

> ( comme dans les HLM )

> ou se situe le problème ?

Dans 99% des cas tout se passe bien. Tu tombes sur un type qui veut
t'embeter, t'as intéret à être blindé juridiquement...

> Les grincheux yen aura toujours

Oui et c'est pour cela que je parlais d'être totalement en règle vis à
vis de la loi.

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 6:34:00 AM12/24/09

to

> .(quand tu as
> tir toute ton lectricit , et qu'on vient te piquer tout ton cablage
> en arrachant tout par exemple...
> ben l c'est pas du vol mais du r glement de compte
> comme les billes dans les conduites
> ;-)

Ca arrive en ce moment une fois par semaine à un ami électricien. Pas
un réglement de compte, simplement des bandes organisées.

> Quand tu te fais piquer toutes tes
> fenetres en sur mesure
> ben faut les sceller ....

Pareil un ami maçon. Petit hameau campagne calme. Les ouvrants dans le
camion. A peine le temps d'en poser une (une demi heure), les autres
ont été embarquées sans un seul bruit.

> Mais vous demontrez une r elle d sorganisation du chantier

A vous lire je relate des faits isolés. C'est actuellement une des
principales plaies dans le batiment. Les mecs viennent la nuit piquer
les cables des grues, ils s'enferment dans les entrepots pour sortir
des semis remorque entier de matos, mais bon on doit être
desorganisés...

> La porte blind e de chantier cela existe

J'ai un cas ou les mecs ont détuilé pour rentrer... On a pas affaire
à des petits rigolos, mais des gars organisés et asser pointus et
équipés. Les mecs t'embarquent une pelle de 13tonnes en plein jour
devant tous les passants.

> et le permanent log de garde le WE aussi
> yen a plein les rues dans nos villes ne ce moment

Ouaip sauf que souvent c'est un arrangement entre "jeune du quartier"
et le gardiennage te coute le prix du vol....

Je vais pas relancer un débat sur le vol, j'alertais simplement de pas
négliger ce facteur vol qui peut vite representer une augmentation des
délais et du cout d'un chantier...

_ _ vocatus

unread,

Dec 24, 2009, 6:44:56 AM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit .

.

En immobilier c'est pareil. Un particulier qui vends son bien immo, tu
as peu de recours contre lui en cas de litige. Par contre une
association de gars qui achetent un immeuble pour revendre 6
appartements avec une plus value tu avouera que c'est plutot une

activit� commerciale que la gestion classique d'un patrimoine priv�...
Donc ces personnes seront reconsid�r�es par l'administration fiscale

pour des professionnels (surtout qu'en ce moment personne n'est sans

savoir qu'elle cherche ou y'a des sous � r�cup�rer...)

ok

Reconsid�r�s pour pro (et donc marchand de bien, qui n'est pas �
proprement parler un statut juridique pr�cis) ils vont devoir

s'acquitter des leurs obligations de pro (ursaaf, impots, ...) et

surtout ne peuvent se dedouaner de leur responsabilit� de
professionnels (assurance responsabilit� civile, et dommage ouvrage
sur la vente).

D'ailleurs ce n'est pas impossible qu'un notaire
empeche la vente du bien du fait de l'absence de dommage ouvrage lors
de la vente.

....le batiment qui tomberait en ruine suite � abandon?
Bon il prennent une p'tite assurance pour des locaux innoccup�s
et qui ne devrait donc pas d�passer la pr�c�dente et qui donc doit �tre
inscrite
dans le pr�visionnel
j'ai bon ?
Si les travaux ne se realisent pas de suite et ca tourne en ruine
c'est le Maire , qui prend l'arret� de mise en peril , non ?
.

Oui mais tu le dis toi meme: des sp�cialistes. On revient au sujet de
d�part, c'est un METIER!
oui mais � partir du moment ou la personne a �t� pay�e
on n'a plus besoin de son "metier"... mais de ses papiers
.

Dans un immeuble faut d�j� avoir de bonnes connaissances techniques
pour pr�parer les r�seaux (edf/ptt/eau/etc.) aux normes pour que les
installateurs acceptent la pose.
C'est la partie ( subventionn�e ? ) � sous-traiter
Rattraper la tr�mie ne pose pas de probleme mais idem les forages
et percements peuvent aussi �tre sous-trait�s

> Beaucoup de jeunes menages aiment bien le non termin�
> car possedant de reelles competences technique et dou�s en bricolage
> ils realisent d'importantes economies et surtout ils �laborent � leur
> d�sir

> et � leur besoin r�el ( les temps changent )

Oui. Mais encore faut-il que le gros oeuvre soit r�alis� dans les
r�gles de l'art.

ben il existe... c'est de l'ancien
Ils ont deja les diagnostics � l'achat ..ca aide pas mal et ca le " valide "
mais cette op�ration a-t-elle besoin d'�tre avalis�e par les autorit�s
avant le premier coup de pioche puisque tout ou presque est int�rieur ?
.
.
ok
j'ai lu trop vite et j'�tais parti sur un type avec apport du bien qui
voulait
s'associer pour la renovation
.

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 7:04:35 AM12/24/09

to

> D'ailleurs ce n'est pas impossible qu'un notaire
> empeche la vente du bien du fait de l'absence de dommage ouvrage lors
> de la vente.

> ....le batiment qui tomberait en ruine suite à abandon?

Le batiment reste propriété des vendeurs, c'est à eux de se
débrouiller (nul n'est sensé ignorer la loi).

> Bon il prennent une p'tite assurance pour des locaux innoccupés
> et qui ne devrait donc pas dépasser la précédente et qui donc doit être
> inscrite
> dans le prévisionnel
> j'ai bon ?

Non, en tant que pro, l'assurance obligatoire, c'est l'assurance
dommage-ouvrage. Elle ne peut être prise qu'avant de démarrer les
travaux.

> Si les travaux ne se realisent pas de suite et ca tourne en ruine

> c'est le Maire , qui prend l'arreté de mise en peril , non ?

Non faut que les vendeurs attendent 10ans avant de vendre (10ans après
achevement des travaux), cela permet de ne plus avoir besoin de
l'assurance decenale.

> Oui mais tu le dis toi meme: des spécialistes. On revient au sujet de
> départ, c'est un METIER!
> oui mais à partir du moment ou la personne a été payée

> on n'a plus besoin de son "metier"... mais de ses papiers

En vente immobilière, les notaires s'intéressent quand meme aux
"papiers" :-)

> Dans un immeuble faut déjà avoir de bonnes connaissances techniques
> pour préparer les réseaux (edf/ptt/eau/etc.) aux normes pour que les
> installateurs acceptent la pose.
> C'est la partie ( subventionnée ? ) à sous-traiter
> Rattraper la trémie ne pose pas de probleme mais idem les forages
> et percements peuvent aussi être sous-traités

Si tu touches à une trémie, tu touches à la structure du batiment =
responsabilité decenale.

> Oui. Mais encore faut-il que le gros oeuvre soit réalisé dans les
> règles de l'art.

> ben il existe... c'est de l'ancien

> Ils ont deja les diagnostics à l'achat ..ca aide pas mal et ca le " valide "
> mais cette opération a-t-elle besoin d'être avalisée par les autorités
> avant le premier coup de pioche puisque tout ou presque est intérieur ?

Oui vendre en etat d'achevement, ça s'appelle du VEFA, et c'est très
encadré (il faut une assurance spécifique de garantie financière).
Grosso modo 'quelques potes sans apport et sans expérience" n'auront
jamais cette garantie qui est très très dure à obtenir.

_ _ vocatus

unread,

Dec 24, 2009, 10:51:25 AM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:

4e6bbbfb-8461-43dd...@a32g2000yqm.googlegroups.com...

.

> Bon il prennent une p'tite assurance pour des locaux innoccup�s
> et qui ne devrait donc pas d�passer la pr�c�dente et qui donc doit �tre
> inscrite
> dans le pr�visionnel

> j'ai bon ?

Non, en tant que pro, l'assurance obligatoire, c'est l'assurance

dommage-ouvrage. Elle ne peut �tre prise qu'avant de d�marrer les
travaux.

C'est donc l'assurance du notaire qui couvre les biens en vente ?
succession r�gl�e ou pas

> Si les travaux ne se realisent pas de suite et ca tourne en ruine

> c'est le Maire , qui prend l'arret� de mise en peril , non ?

Non faut que les vendeurs attendent 10ans avant de vendre (10ans apr�s

achevement des travaux), cela permet de ne plus avoir besoin de
l'assurance decenale.

je causais : avant les travaux ;-)

> Oui mais tu le dis toi meme: des sp�cialistes. On revient au sujet de
> d�part, c'est un METIER!
> oui mais � partir du moment ou la personne a �t� pay�e

> on n'a plus besoin de son "metier"... mais de ses papiers

En vente immobili�re, les notaires s'int�ressent quand meme aux
"papiers" :-)
A-t-on obligation de leur communiquer ce document ?
C'est "technico-contractuel" entre vendeur et acheteur
Le notaire a juste � noter que ce contrat de prestations existe

.
> Dans un immeuble faut d�j� avoir de bonnes connaissances techniques

> pour pr�parer les r�seaux (edf/ptt/eau/etc.) aux normes pour que les
> installateurs acceptent la pose.

> C'est la partie ( subventionn�e ? ) � sous-traiter

> Rattraper la tr�mie ne pose pas de probleme mais idem les forages
> et percements peuvent aussi �tre sous-trait�s

Si tu touches � une tr�mie, tu touches � la structure du batiment =
responsabilit� decenale.
.en g�n�ral les forages vers la tremie se font depuis l'appartement
;-)
mais on pourrait aussi demander � la sous-traitance de realiser
les piquages depuis la tr�mie au droit des parois internes del'appart en vis
� vis
ce serait alors la decennale ouvrage du sous-traitant tremieuriste qui
agirait
non ?

.
Oui vendre en etat d'achevement, �a s'appelle du VEFA, et c'est tr�s
encadr� (il faut une assurance sp�cifique de garantie financi�re).

Les installations sont achev�es, pas op�rationnelles mais achev�es
dans la limite contractuelle .
garantir qui et contre quoi ?
Grosso modo 'quelques potes sans apport et sans exp�rience" n'auront
jamais cette garantie qui est tr�s tr�s dure � obtenir.

Et s'ils veulent s'en passer?
ce sont leurs sous ou bien ceux du banquier dans la balance une fois les
sommes
vers�es sur leur compte ?

_ _ vocatus

unread,

Dec 24, 2009, 11:01:59 AM12/24/09

to

.
..../...

> et le permanent log de garde le WE aussi
> yen a plein les rues dans nos villes ne ce moment

Ouaip sauf que souvent c'est un arrangement entre "jeune du quartier"
et le gardiennage te coute le prix du vol....

Je vais pas relancer un d�bat sur le vol, j'alertais simplement de pas
n�gliger ce facteur vol qui peut vite representer une augmentation des
d�lais et du cout d'un chantier...

d'accord mais dans l'exemple ce sont six appartements
En mettant une barre sur la porte du porche , tous les volets
condamn�s itou
et le remiste serieux en retour d'activit�
chauff�, nourri log�, TV � l'etage avec son toutou et deux portables
faudrait �tre con et tres dou� pour voler

parfois ya des voleux qui passent par la fen�tre du haut en croyant
ruser
manque de bol ya plus de plancher � l'etage et les volets entrouverts
sont curieusement ceux justes au dessus de la tremie de l'escalier ...absent
cela se nomme une visite immobili�re non organis�e sur trois niveaux

c'est pas bien, c'est pas moral mais c'est pas interdit ...

Victor

.

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 11:41:27 AM12/24/09

to

> Non, en tant que pro, l'assurance obligatoire, c'est l'assurance

> dommage-ouvrage. Elle ne peut être prise qu'avant de démarrer les

> travaux.
> C'est donc l'assurance du notaire qui couvre les biens en vente ?

> succession réglée ou pas

Non. Le notaire lors de la préparation de la vente s'assure que le
vendeur est bien en règle vis à vis de ses obligations.
On parle ici d'une vente réalisée par un professionnel de
l'immobilier, les obligations sont différentes de celles d'un
particulier qui vends son bien. Pour la dommage ouvrage en cas de
travaux par exemple, elle est obligatoire pour un particulier, mais
son absence est non sanctionnée, ce qui n'est pas le cas pour un
professionnel qui vends.

> Si les travaux ne se realisent pas de suite et ca tourne en ruine

> c'est le Maire , qui prend l'arreté de mise en peril , non ?
> Non faut que les vendeurs attendent 10ans avant de vendre (10ans après

> achevement des travaux), cela permet de ne plus avoir besoin de
> l'assurance decenale.
> je causais : avant les travaux ;-)

Tant que personne ne vends et ça ne risque rien pour le voisinage, le
type fait ce qu'il veut chez lui.

> En vente immobilière, les notaires s'intéressent quand meme aux

> "papiers" :-)
> A-t-on obligation de leur communiquer ce document ?

Oui pour un professionnel.

> C'est "technico-contractuel" entre vendeur et acheteur

> Le notaire a juste à noter que ce contrat de prestations existe

Un notaire ça ne fait pas que noter. Ca defends les intérets de
l'acheteur et du vendeur

> Si tu touches à une trémie, tu touches à la structure du batiment =
> responsabilité decenale.
> .en général les forages vers la tremie se font depuis l'appartement
> ;-)

Ca change rien. La dalle de l'appartement est une partie commune de
l'immeuble. Pas une partie privative.

> mais on pourrait aussi demander à la sous-traitance de realiser
> les piquages depuis la trémie au droit des parois internes del'appart en vis
> à vis

> ce serait alors la decennale ouvrage du sous-traitant tremieuriste qui
> agirait
> non ?

Du moment ou l'on touche un mur porteur ou une dalle porteuse, c'est
un problème de partie commune et non privatif.

> Les installations sont achevées, pas opérationnelles mais achevées

> dans la limite contractuelle .
> garantir qui et contre quoi ?

Tout le clos couvert. Donc etancheité et solidité et des toits, murs,
sol, menuiseries, ...

> Grosso modo 'quelques potes sans apport et sans expérience" n'auront
> jamais cette garantie qui est très très dure à obtenir.

> Et s'ils veulent s'en passer?

Et bien voir plus haut, ça peut déjà bloquer chez le notaire. Si ça
passe et qu'un acquéreur fait une action en justice pour un soucis, le
défaut d'assurance risque de leur couter très très très cher....

> ce sont leurs sous ou bien ceux du banquier dans la balance une fois les

> sommes versées sur leur compte ?

C'est auprès d'eux qu'on ira chercher quelque chose. Le banquier
prette des sous, il se fiche de savoir qu'il y'a un litige sur un
bien.

Je vais prendre un exemple qui n'est pas du tout abstrait, le cas est
plus fréquent qu'on ne le croit.
Un immeuble avec des toitures terrasse (le truc qui amène à coup sur
un jour des soucis...)

- L'immeuble est rénové, on refait la disposition des volumes à
l'intérieur.
- vente par lots des appartements
- lors de la refection de la toiture terrasse, tout est bien fait sauf
le trop plein d'évacuation qui est bouché par je ne sais qui
- il neige...
- le poids de la neige sur la terrasse fait fissurer la dalle
- les acquéreurs font un recours en justice (expertises, ...)
Bon faut tout recasser, reloger les gens, refairer un controle
structurel du batiment, refaire les appartements sinistrés, ...
C'est à ce moment là que t'as intéret à avoir fait tout dans les
règles professionnelles, assurances, ... car les assureurs eux ils
trouveront bien quelque chose au dossier pour ne pas payer...

Quand on bricole pour soi, on prends ses risques. Quand on renove pour
les autres, ce n'est pas le même risque et enjeux.

Mayeute

unread,

Dec 24, 2009, 11:43:30 AM12/24/09

to

> parfois ya des voleux qui passent par la fenêtre du haut en croyant
> ruser
> manque de bol ya plus de plancher à l'etage et les volets entrouverts

> sont curieusement ceux justes au dessus de la tremie de l'escalier ...absent

> cela se nomme une visite immobilière non organisée sur trois niveaux

>
> c'est pas bien, c'est pas moral mais c'est pas interdit ...

toute façon y'a une dalle béton à couler après... ça fera economiser
un peu de matériau...

_ _ vocatus

unread,

Dec 24, 2009, 12:01:21 PM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:

a35289c9-e8da-45b5...@d21g2000yqn.googlegroups.com...
> parfois ya des voleux qui passent par la fen�tre du haut en croyant
> ruser
> manque de bol ya plus de plancher � l'etage et les volets entrouverts

> sont curieusement ceux justes au dessus de la tremie de l'escalier
> ...absent

> cela se nomme une visite immobili�re non organis�e sur trois niveaux

>
> c'est pas bien, c'est pas moral mais c'est pas interdit ...

toute fa�on y'a une dalle b�ton � couler apr�s... �a fera economiser
un peu de mat�riau...

on n'est pas des sauvages tout de m�me
yavait le tas de sable pour le mortier des murs de refent au sous sol
mais c'est pas de notre faute si le ou les types se sont plant�s sur les
morceaux
de verre du carreau qu'ils ont d�gomm� pour tourner l'espagnolette
:-))
s'ils nous lisent
salut les gas � la prochaine .... en plus subtil

Victor

Alabenne

unread,

Dec 24, 2009, 3:57:06 PM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:

ae00e22a-3baf-4113...@g26g2000yqe.googlegroups.com...

> Oui c'est vrai. Meme en tant que pro ou sous estime souvent la dur�e
> d'un chantier, surtout dans de la r�novation.

je vous rappelle la loi d'Hofstader, que vous avez manifestement oubli�e
:

Loi de Hofstader : "Il faut toujours plus de temps que pr�vu, m�me en
tenat compte de la loi d'Hoftsader."

jerome balti

unread,

Dec 24, 2009, 11:36:15 PM12/24/09

to

> Loi de Hofstader : "Il faut toujours plus de temps que pr�vu, m�me en
> tenat compte de la loi d'Hoftsader."

mais j ai la chance de travailler sur des sujets qui parfois s
autosimplifient et sont avec chance r�gl�s bien plus vite que l
estimation de d�part aussi pr�cise que possible

�a a l avantage de compenser les projets foireux qui s eternisent ;-)

Alabenne

unread,

Dec 24, 2009, 3:57:06 PM12/24/09

to

"Mayeute" <mpi...@free.fr> a �crit dans le message de news:
ae00e22a-3baf-4113...@g26g2000yqe.googlegroups.com...

> Oui c'est vrai. Meme en tant que pro ou sous estime souvent la dur�e
> d'un chantier, surtout dans de la r�novation.

je vous rappelle la loi d'Hofstader, que vous avez manifestement oubli�e
:

Loi de Hofstader : "Il faut toujours plus de temps que pr�vu, m�me en

circolloco

unread,

Dec 25, 2009, 8:40:01 AM12/25/09

to

On 21 déc, 19:52, oscar nügel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
> Xox00 a écrit :
>
>
>
>
>
> > Bonjour à tous
>
> > Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.
>
> > On a très peu d'apport donc l'argent investit sera le total des prêts
> > accordés par la banque de chacun de nous.
>
> > Pour commencer, je voudrai juste savoir, très schématiquement, combien
> > de chance a cette affaire d'être rentable ?
>
> > Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble
> > contenant 6 appartements/studios. Puis on le rénove complètement (pour
> > un coût estimé à 100ke je sais pas trop..).
>
> > - Combien valent (ou sont vendables plutôt) les appartements s'ils sont
> > vendus séparément avant rénovation ? (Plus ou moins de 133ke ?)
> > - Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus séparément
> > après rénovation ?
>
> > Merci de vos réponses et désolé pour mon ignorance totale sur le sujet.
>
> je dirais que l'affaire ne présente que très peu de risque car elle ne
> se fera pas.
>
> oscar nügel- Masquer le texte des messages précédents -
>
> - Afficher le texte des messages précédents -

ne jamais emprunter à un banquier en donnant des surêtés:tous des
voleurs!
en cas de non remboursement minime vous allez droit vers une saisie
vente
conclusion:ça part en les mains du jex et c'est distribué à la
juifaille et francs-maçons
vous investissez pour la juifaille

circolloco

unread,

Dec 25, 2009, 8:54:40 AM12/25/09

to

On 21 déc, 19:52, oscar nügel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
> Xox00 a écrit :
>
>
>
>
>
> > Bonjour à tous
>
> > Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.
>
> > On a très peu d'apport donc l'argent investit sera le total des prêts
> > accordés par la banque de chacun de nous.
>
> > Pour commencer, je voudrai juste savoir, très schématiquement, combien
> > de chance a cette affaire d'être rentable ?
>
> > Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble
> > contenant 6 appartements/studios. Puis on le rénove complètement (pour
> > un coût estimé à 100ke je sais pas trop..).
>
> > - Combien valent (ou sont vendables plutôt) les appartements s'ils sont
> > vendus séparément avant rénovation ? (Plus ou moins de 133ke ?)
> > - Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus séparément
> > après rénovation ?
>
> > Merci de vos réponses et désolé pour mon ignorance totale sur le sujet.
>
> je dirais que l'affaire ne présente que très peu de risque car elle ne
> se fera pas.
>
> oscar nügel- Masquer le texte des messages précédents -
>
> - Afficher le texte des messages précédents -

ne jamais rien emprunter aux banquiers :tous des voleurs
surtout ne jamais donner aucune surêté pour couvrir l'inexécution du
débiteur défaillant.
quelques mesualités impayées et vous bénéficier d'une bnelle
procédure d'éxécution):saisie vente
rendez-vous devant le jex
celà fini dans les mains de la juifaille et des Francs maçons qui
récupèrent nos biens au franc symbolique

oscar nügel

unread,

Dec 25, 2009, 11:10:02 AM12/25/09

to

circolloco a �crit :
> On 21 d�c, 19:52, oscar n�gel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
>> Xox00 a �crit :
>>
>>
>>
>>
>>
>>> Bonjour � tous

>>> Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.

>>> On a tr�s peu d'apport donc l'argent investit sera le total des pr�ts
>>> accord�s par la banque de chacun de nous.
>>> Pour commencer, je voudrai juste savoir, tr�s sch�matiquement, combien
>>> de chance a cette affaire d'�tre rentable ?

>>> Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble

>>> contenant 6 appartements/studios. Puis on le r�nove compl�tement (pour
>>> un co�t estim� � 100ke je sais pas trop..).
>>> - Combien valent (ou sont vendables plut�t) les appartements s'ils sont
>>> vendus s�par�ment avant r�novation ? (Plus ou moins de 133ke ?)
>>> - Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus s�par�ment
>>> apr�s r�novation ?
>>> Merci de vos r�ponses et d�sol� pour mon ignorance totale sur le sujet.
>> je dirais que l'affaire ne pr�sente que tr�s peu de risque car elle ne
>> se fera pas.
>>
>> oscar n�gel- Masquer le texte des messages pr�c�dents -
>>
>> - Afficher le texte des messages pr�c�dents -
>
> ne jamais emprunter � un banquier en donnant des sur�t�s:tous des

> voleurs!
> en cas de non remboursement minime vous allez droit vers une saisie
> vente

> conclusion:�a part en les mains du jex et c'est distribu� � la
> juifaille et francs-ma�ons

> vous investissez pour la juifaille

alors � qui emprunter si ce n'est aux banquiers ?
ou alors comment emprunter sans donner de garanties ?

quand � vos propos sur la juifaille, ce n'est pas parce que vous avez
�t� suffisamment con pour investir dans un truc non rentable et que vous
�tes fait saisir que les juifs en sont responsables.

oscar n�

edgar

unread,

Dec 25, 2009, 3:05:57 PM12/25/09

to

"circolloco" <circo...@yahoo.fr> a �crit dans le message de news:
9f66fc01-4d5b-471d...@e27g2000yqd.googlegroups.com...

ne jamais emprunter � un banquier en donnant des sur�t�s:tous des

voleurs!
en cas de non remboursement minime vous allez droit vers une saisie
vente

conclusion:�a part en les mains du jex et c'est distribu� � la
juifaille et francs-ma�ons

vous investissez pour la juifaille

Monsieur ou Madame
J'ai l'honneur de vous signaler que vous avez gagn�, et sans m�me participer
� un tirage au sort, et sans avoir � me fournir votre adresse mail ni
postale.
Recevez, Monsieur ou Madame, mes sentiments irrespectueux

Xox00

unread,

Dec 25, 2009, 4:55:42 PM12/25/09

to

Merci � tous pour vos r�ponses m�me si la plupart ont �t� dures :)

Pour info on est 6 associ�s et je suis celui qui s'y connait le moins,
j'�tais venu ici pour avoir une id�e de la faisabilit� du projet... On a
aussi un petit r�seau de personnes bien plac�es dans le circuit de
l'investissement immo.

Finalement on s'est mit d'accord pour commencer avec un simple
appartement (ou pourquoi pas une petite maison ?) beaucoup moins cher et
surtout moins complexe � faire.

Je pense que le plus dur est de trouver la perle rentable. Ensuite si
les �tapes suivantes se passent bien jusqu'� la revente, on devrait
forc�ment �tre b�n�ficiaire. Je reste optimiste :)

Xox00

unread,

Dec 25, 2009, 4:56:55 PM12/25/09

to

Xox00 a �crit :

> Merci � tous pour vos r�ponses m�me si la plupart ont �t� dures :)
>
> Pour info on est 6 associ�s et je suis celui qui s'y connait le moins,
> j'�tais venu ici pour avoir une id�e de la faisabilit� du projet... On a
> aussi un petit r�seau de personnes bien plac�es dans le circuit de
> l'investissement immo.
>
> Finalement on s'est mit d'accord pour commencer avec un simple
> appartement (ou pourquoi pas une petite maison ?) beaucoup moins cher et
> surtout moins complexe � faire.
>
> Je pense que le plus dur est de trouver la perle rentable. Ensuite si
> les �tapes suivantes se passent bien jusqu'� la revente, on devrait
> forc�ment �tre b�n�ficiaire. Je reste optimiste :)

Et joyeux No�l biensur !

Mayeute

unread,

Dec 25, 2009, 5:23:42 PM12/25/09

to

> Pour info on est 6 associés et je suis celui qui s'y connait le moins,
> j'étais venu ici pour avoir une idée de la faisabilité du projet... On a
> aussi un petit réseau de personnes bien placées dans le circuit de

> l'investissement immo.
> Finalement on s'est mit d'accord pour commencer avec un simple
> appartement (ou pourquoi pas une petite maison ?) beaucoup moins cher et

> surtout moins complexe à faire.

> Je pense que le plus dur est de trouver la perle rentable. Ensuite si

> les étapes suivantes se passent bien jusqu'à la revente, on devrait
> forcément être bénéficiaire. Je reste optimiste :)

6 associés sur un projet immo, c'est la quasi certitude de se
planter.........

Meme si l'activité ne porte que sur 1 seul appart, s'il y'a gain (ce
qui semble le minimum...) on est dans le domaine d'une activité de
marchand de bien.
Ne pas écouter les "bricolo du droit" qui vont dire "ben on va monter
une sci comme ça ça passe". La sci c'est soit une sci de famille (ce
qui n'est ici pas le cas). Soit une sci commerciale (et donc on
revient sur l'activité de marchand de bien).

Personnellement si je trouve la bonne affaire (ce qui n'est en effet
pas évident), je n'ai pas l'intérêt d'aller partager le gain en 6...
Encore moins si la personne n'apporte pas de valeur ajoutée. Si
l'affaire est réellement bonne et que tu sais ou tu vas, un banquier
te suivra.

J'ai des très bons amis, je ne fais pas d'affaires immobilières avec,
c'est la meilleur façon de se facher.

circolloco

unread,

Dec 27, 2009, 4:37:20 PM12/27/09

to

On 25 déc, 17:10, oscar nügel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
> circolloco a écrit :

>
>
>
>
>
> > On 21 déc, 19:52, oscar nügel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
> >> Xox00 a écrit :
>

> >>> Bonjour à tous

> >>> Moi et quelques amis, on est partant pour monter ce projet via une SCI.

> >>> On a très peu d'apport donc l'argent investit sera le total des prêts
> >>> accordés par la banque de chacun de nous.
> >>> Pour commencer, je voudrai juste savoir, très schématiquement, combien
> >>> de chance a cette affaire d'être rentable ?

> >>> Exemple simpliste : nous achetons 800ke un vieil et petit immeuble

> >>> contenant 6 appartements/studios. Puis on le rénove complètement (pour
> >>> un coût estimé à 100ke je sais pas trop..).
> >>> - Combien valent (ou sont vendables plutôt) les appartements s'ils sont
> >>> vendus séparément avant rénovation ? (Plus ou moins de 133ke ?)
> >>> - Combien sont vendables les appartements s'ils sont vendus séparément
> >>> après rénovation ?

> >>> Merci de vos réponses et désolé pour mon ignorance totale sur le sujet.
> >> je dirais que l'affaire ne présente que très peu de risque car elle ne
> >> se fera pas.
>

> >> oscar nügel- Masquer le texte des messages précédents -
>
> >> - Afficher le texte des messages précédents -
>

> > ne jamais emprunter à un banquier en donnant des surêtés:tous des

> > voleurs!
> > en cas de non remboursement minime vous allez droit vers une saisie
> > vente

> > conclusion:ça part en les mains du jex et c'est distribué à la
> > juifaille et francs-maçons

> > vous investissez pour la juifaille
>

> alors à qui emprunter si ce n'est aux banquiers ?

> ou alors comment emprunter sans donner de garanties ?
>

> quand à vos propos sur la juifaille, ce n'est pas parce que vous avez
> été suffisamment con pour investir dans un truc non rentable et que vous
> êtes fait saisir que les juifs en sont responsables.
>
> oscar nügel- Masquer le texte des messages précédents -
>
> - Afficher le texte des messages précédents -

je n'ai jamaimais été arnaqué par un sion
ils sont trop nul
ils n'ont aucun talent

circolloco

unread,

Dec 27, 2009, 4:41:37 PM12/27/09

to

On 25 déc, 17:10, oscar nügel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
> circolloco a écrit :
>
>
>
>
>

> > On 21 déc, 19:52, oscar nügel <oscar.nu...@nugel.org> wrote:
> >> Xox00 a écrit :
>