Почему не надо закрывать ипотеку ?

[Mikhail Kimmelman]

Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
не надо. А которая по 3.4 % ?
Можете ещё раз объяснить почему ?

Миша

[999Vulcan]

это каждый решает сам, исходя из двух соображений

1. liquidity
2. opportunity cost

некоторые особо иррациональные люди примешивают ещё эмоции
типа "it feels good to be debt free"
в этом тоже есть определённый смысл, особенно если они вместо инвестирования потратят, если не выплатят

[Ilya L]

On 11/1/17 10:16 AM, 999Vulcan wrote:
> On Wednesday, November 1, 2017 at 1:09:00 PM UTC-4, Mikhail Kimmelman wrote:
>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
>> не надо. А которая по 3.4 % ?
>> Можете ещё раз объяснить почему ?
>
> это каждый решает сам, исходя из двух соображений
>
> 1. liquidity
> 2. opportunity cost
>

Оба соображения are in favor of keeping the mortgage.

Risk-free return of 3.4% это аргумент in favor of paying it off.

[999Vulcan]

On Wednesday, November 1, 2017 at 2:06:04 PM UTC-4, Ilya L wrote:
> On 11/1/17 10:16 AM, 999Vulcan wrote:
> > On Wednesday, November 1, 2017 at 1:09:00 PM UTC-4, Mikhail Kimmelman wrote:
> >> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
> >> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
> >> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
> >> не надо. А которая по 3.4 % ?
> >> Можете ещё раз объяснить почему ?
> >
> > это каждый решает сам, исходя из двух соображений
> >
> > 1. liquidity
> > 2. opportunity cost
> >
>
> Оба соображения are in favor of keeping the mortgage.
>
> Risk-free return of 3.4% это аргумент in favor of paying it off.

ну от как бы понятно изначально
Миша же уже пишет, что он бы даже под 0.9% не стал выплачивать, так что, видимо, под 0% и подавно

соответственно, как и попросил Миша, я привожу соображения почему можно решить, что и под 3.4% не надо

[SB]

Во-первых, проценты по ней не облагаются налогом. Так что оно из 3.4
превращается во что-нибудь типа 2.3. Во-вторых, рынок акций нам дает
гораздо более высокий доход.

-СБ

[999Vulcan]

вообще говоря, expected returns рынка акций на следующие 10 лет не намного выше, чем проценты по мишиной ипотеке

https://www.cnbc.com/2017/05/07/get-ready-for-dramatically-lower-stock-market-returns-over-the-next-decade.html

Enjoy the stock indexes riding at record highs for now, but get ready for much stingier markets in the years to come.
...
Research Affiliates, a quantitative and "smart beta" fund manager, projects that U.S. stocks might only offer one percent a year for the next decade, after inflation. This is based largely on the so-called Shiller P/E, a ratio of the S&P 500 index to its trailing ten-year average earnings, which is now above 29 and higher than any period aside from the run-up to the 1929 and 2000 market peaks.

1 процент после inflation - это где-то 2.5-3% nominal
а если ещё в портфеле и бонды есть - то вообще туши свет

And with risk-free 10-year government debt yielding a skimpy 2.3 percent (nominal - C.V.) in the U.S. and far less elsewhere, all other financial assets have repriced for skimpier future returns as well.

[Ilya L]

On 11/1/17 11:11 AM, 999Vulcan wrote:
> On Wednesday, November 1, 2017 at 2:06:04 PM UTC-4, Ilya L wrote:
>> On 11/1/17 10:16 AM, 999Vulcan wrote:
>>> On Wednesday, November 1, 2017 at 1:09:00 PM UTC-4, Mikhail Kimmelman wrote:
>>>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
>>>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
>>>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
>>>> не надо. А которая по 3.4 % ?
>>>> Можете ещё раз объяснить почему ?
>>>
>>> это каждый решает сам, исходя из двух соображений
>>>
>>> 1. liquidity
>>> 2. opportunity cost
>>>
>>
>> Оба соображения are in favor of keeping the mortgage.
>>
>> Risk-free return of 3.4% это аргумент in favor of paying it off.
>
> ну от как бы понятно изначально
> Миша же уже пишет, что он бы даже под 0.9% не стал выплачивать, так что, видимо, под 0% и подавно
>

Ты меня не понял.

"Закрытие ипотеки", по которой ты платишь 3.4% очень похоже на
инвестирование в государственный бонд с такой же maturity date.

"Похоже" а не "то же самое" потому что, да, у бонда есть ликвидность --
его можно продать и это не то же самое, что HELOC.

10 year yield нынче 2.3-2.4%. Когда я выплачивал свою ипотеку, оно было
ниже 2%. Налоги в арифметике сравния %% по ипотеке и интерес по бондам
не важны, естественно.

> соответственно, как и попросил Миша, я привожу соображения почему можно решить, что и под 3.4% не надо
>

Надо быть Fair and Balanced (tm).

ilya

[999Vulcan]

On Wednesday, November 1, 2017 at 7:31:17 PM UTC-4, Ilya L wrote:
> On 11/1/17 11:11 AM, 999Vulcan wrote:
> > On Wednesday, November 1, 2017 at 2:06:04 PM UTC-4, Ilya L wrote:
> >> On 11/1/17 10:16 AM, 999Vulcan wrote:
> >>> On Wednesday, November 1, 2017 at 1:09:00 PM UTC-4, Mikhail Kimmelman wrote:
> >>>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
> >>>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
> >>>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
> >>>> не надо. А которая по 3.4 % ?
> >>>> Можете ещё раз объяснить почему ?
> >>>
> >>> это каждый решает сам, исходя из двух соображений
> >>>
> >>> 1. liquidity
> >>> 2. opportunity cost
> >>>
> >>
> >> Оба соображения are in favor of keeping the mortgage.
> >>
> >> Risk-free return of 3.4% это аргумент in favor of paying it off.
> >
> > ну от как бы понятно изначально
> > Миша же уже пишет, что он бы даже под 0.9% не стал выплачивать, так что, видимо, под 0% и подавно
> >
>
> Ты меня не понял.
>
> "Закрытие ипотеки", по которой ты платишь 3.4% очень похоже на
> инвестирование в государственный бонд с такой же maturity date.

да нет, конечно, понял
mortgage is a negative bond
но это, вроде как, и Мише понятно?

[SB]

On 11/01/2017 04:19 PM, 999Vulcan wrote:
> On Wednesday, November 1, 2017 at 5:36:16 PM UTC-4, SB wrote:
>> On 11/01/2017 10:08 AM, Mikhail Kimmelman wrote:
>>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
>>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
>>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
>>> не надо. А которая по 3.4 % ?
>>> Можете ещё раз объяснить почему ?
>>
>> Во-первых, проценты по ней не облагаются налогом. Так что оно из 3.4
>> превращается во что-нибудь типа 2.3. Во-вторых, рынок акций нам дает
>> гораздо более высокий доход.
>
> вообще говоря, expected returns рынка акций на следующие 10 лет не намного выше, чем проценты по мишиной ипотеке
>
> https://www.cnbc.com/2017/05/07/get-ready-for-dramatically-lower-stock-market-returns-over-the-next-decade.html
>
> Enjoy the stock indexes riding at record highs for now, but get ready for much stingier markets in the years to come.
> ...
> Research Affiliates, a quantitative and "smart beta" fund manager, projects that U.S. stocks might only offer one percent a year for the next decade, after inflation. This is based largely on the so-called Shiller P/E, a ratio of the S&P 500 index to its trailing ten-year average earnings, which is now above 29 and higher than any period aside from the run-up to the 1929 and 2000 market peaks.

Это очень вряд ли. Не говоря уже о том, что в этих 1929 и 2000 возвраты
в среднем за несколько лет были куда выше 3%. Я же вроде когда-то уже
показывал табличку?

-СБ

[999Vulcan]

Сток маркет всё: Серёга высказался

[Const]

Потому что, например, у нас до сих пор было возможно
эти проценты списывать с налогов.
То есть, реально это было не 3.4, а 2.26.
Что меньше, чем те же деньги заработают на рынке.

---
Const

[Const]

999Vulcan <z...@vulakh.us> wrote:
> On Wednesday, November 1, 2017 at 5:36:16 PM UTC-4, SB wrote:

> > On 11/01/2017 10:08 AM, Mikhail Kimmelman wrote:^M

> > > Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
> > > досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
> > > Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
> > > не надо. А которая по 3.4 % ?
> > > Можете ещё раз объяснить почему ?
> >
> > Во-первых, проценты по ней не облагаются налогом. Так что оно из 3.4
> > превращается во что-нибудь типа 2.3. Во-вторых, рынок акций нам дает
> > гораздо более высокий доход.

> вообще говоря, expected returns рынка акций на следующие 10 лет не намного выше, чем проценты по мишиной ипотеке

> https://www.cnbc.com/2017/05/07/get-ready-for-dramatically-lower-stock-market-returns-over-the-next-decade.html

Это те же люди, которые были уверены в победе Клинтон
или какие-то другие ?

> 1 процент после inflation - это где-то 2.5-3% nominal
> а если ещё в портфеле и бонды есть - то вообще туши свет

Т возьми и имей свои 6%.

---
Const

[Mikhail Kimmelman]

"999Vulcan" wrote in message
news:491cdbd4-0a29-4dfd...@googlegroups.com...

>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
>> не надо. А которая по 3.4 % ?
>> Можете ещё раз объяснить почему ?
>
> это каждый решает сам, исходя из двух соображений

> 1. liquidity
> 2. opportunity cost
>
> некоторые особо иррациональные люди
> примешивают ещё эмоции
> типа "it feels good to be debt free"
> в этом тоже есть определённый смысл,
> особенно если они вместо инвестирования потратят,
> если не выплатят

Спасибо.

Миша

[Mikhail Kimmelman]

"999Vulcan" wrote in message
news:611ae3ff-2ef2-47a0...@googlegroups.com...

>> "Закрытие ипотеки", по которой ты платишь 3.4% очень похоже на
>> инвестирование в государственный бонд с такой же maturity date.
>
> да нет, конечно, понял
> mortgage is a negative bond
> но это, вроде как, и Мише понятно?

Нет, не было понятно.
Про облигации было хорошее замечание.
Спасибо.

Миша

[Alexei Rezanov]

Хмм, сомнения у меня что все так радужно.
Процент тот не сложный, случаем? Т.е. взяв 100К под 3%, в итоге
выплачиваешь не 103, а ~160К.
И еще: платежи поначалу списываются в основном с процентов, и выплатив
из того долга 10К, остаешься должен не 90, а где-то 96К.

Все числа, понятно, сильно неточные

[DvD]

Взяв на твоих условиях 100К на 30 лет, заплатишь за это время 225K
(интерес + property taxes, с потолка)
Налогооблагаемый доход твой уменьшится за эти 30 лет на 125К, т.е.
где-то 25K экономии.

Т.е. если ты не ожидаешь на рынке за 30 лет сделать из 100 штук 200 (и
больше), то выгоднее конечно сразу зарыть эти деньги в дом. Мне правда
кажется, что это дикий пессимизм.

--
Д

[Const]

sergiy...@gmail.com wrote:
> > Налогооблагаемый доход твой уменьшится за эти 30 лет на 125К, т.е.
> > где-то 25K экономии.

> брехня канеша
> я после 8 лет не файлю итемайзед, патамуша не выгодно

> и оттте вашы "Так что оно из 3.4 превращается во что-нибудь типа 2.3" - тоже какая то особая хаха-москоффско-вузовская мотематега.

Ты просто живешь в жопе.

А, как было указано, нищебродам, живущим в жопах,
трамповский кодекс очень выгоден.

Что на самом деле крайне забавно оттеняет демократический
вой про то, как пострадает средний класс.
С тут же приводимыми примерами Нью-Йорка и СФ с прямо
приводимыми ценами этого самого предполагаемого
среднеклассового жилья по 800к+.
Страдальцы за народ, мля.

---
Const

[TAZ]

On 11/3/2017 9:51 AM, Alexei Rezanov wrote:
> On 11/01/2017 20:44, Const wrote:
>> Mikhail Kimmelman <mikhail....@gmail.com> wrote:
>>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
>>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
>>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
>>> не надо. А которая по 3.4 % ?
>>> Можете ещё раз объяснить почему ?
>>
>> Потому что, например, у нас до сих пор было возможно
>> эти проценты списывать с налогов.
>> То есть, реально это было не 3.4, а 2.26.
>> Что меньше, чем те же деньги заработают на рынке.
>
> Хмм, сомнения у меня что все так радужно.
> Процент тот не сложный, случаем? Т.е. взяв 100К под 3%, в итоге
> выплачиваешь не 103, а ~160К.

Конечно сложные ;) И самое интересное, что это именно тот калькулятор,
который пишется после Hello World практически в этой эхе всеми. Вообщем
с добрым утром, товарищ. За тридцать лет $151777

> И еще: платежи поначалу списываются в основном с процентов, и выплатив
> из того долга 10К, остаешься должен не 90, а где-то 96К.
>
> Все числа, понятно, сильно неточные

А это как договришься, от вроде неплохой калькулятор
https://www.mortgageloan.com/calculator/arm-fixed-rate-mortgage-calculator

(страшным шопотом) Самый-пресамый выгодный инвестмент, это покупка в
кредит шыти апартмент комплекса лет на пьять-шесть с автоматическим
инвестированием дохода (рента) с него в Фиделити экаунт. Если ты еще там
и живешь, и можешь чего-то простенько чинить, так и вообще озолотица
можно :)

Татьяна
PS. Ха, красиво - "Надо быть Fair and Balanced (tm). " :)

[Mikhail Kimmelman]

"Const" wrote in message news:otjal5$lj8$6...@aspen.stu.neva.ru...

> С тут же приводимыми примерами Нью-Йорка и СФ с прямо
> приводимыми ценами этого самого предполагаемого
> среднеклассового жилья по 800к+.

Недорого. В Тель-Авиве в среднем три спальни стоят > $900К
И ничего, народ у нас на работе покупает.

https://www.madlan.co.il/local/%D7%AA%D7%9C%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91%20%D7%99%D7%A4%D7%95

Миша

[Mikhail Kimmelman]

"TAZ" wrote in message news:f64tp0...@mid.individual.net...

> Конечно сложные ;) И самое интересное, что это именно тот калькулятор,
> который пишется после Hello World практически в этой эхе всеми. Вообщем
> с добрым утром, товарищ. За тридцать лет $151777

30 лет это как-то немного чересчур, нет ?

> (страшным шопотом) Самый-пресамый выгодный инвестмент, это покупка
> в кредит шыти апартмент комплекса лет на пьять-шесть с автоматическим
> инвестированием дохода (рента) с него в Фиделити экаунт. Если ты еще там
> и живешь, и можешь чего-то простенько чинить, так и вообще озолотица
> можно :)

Так почему бы и не ?

Миша

[Alexei Rezanov]

Есть у меня такие знакомые, начинали с апартментов, сейчас 3 дома,
миллиона 2.5 общей стоимостью. Берут APR/1 с самым низким рейтом, и
неважно что потом вырастет. С principal вообще не списывают: цена на
дома растет быстрее. Все свободные деньги идут отнюдь не в Фиделити, а
откладываются для покупки очередного дома.

С интересом слежу за их опытом. Пока у них все работает.

[Alexei Rezanov]

On 11/03/2017 10:05, DvD wrote:
> On 11/3/2017 12:51 PM, Alexei Rezanov wrote:
>> On 11/01/2017 20:44, Const wrote:
>>> Mikhail Kimmelman <mikhail....@gmail.com> wrote:
>>>> Тут обсуждалось, что ипотечную ссуду
>>>> досрочно выплачивать одним куском -- не надо.
>>>> Ну допустим, ту ссуду, которая под 0.9%, наверное,
>>>> не надо. А которая по 3.4 % ?
>>>> Можете ещё раз объяснить почему ?
>>>
>>> Потому что, например, у нас до сих пор было возможно
>>> эти проценты списывать с налогов.
>>> То есть, реально это было не 3.4, а 2.26.
>>> Что меньше, чем те же деньги заработают на рынке.
>>
>> Хмм, сомнения у меня что все так радужно.
>> Процент тот не сложный, случаем? Т.е. взяв 100К под 3%, в итоге
>> выплачиваешь не 103, а ~160К.
>> И еще: платежи поначалу списываются в основном с процентов, и выплатив
>> из того долга 10К, остаешься должен не 90, а где-то 96К.
>>
>> Все числа, понятно, сильно неточные
>
> Взяв на твоих условиях 100К на 30 лет, заплатишь за это время 225K
> (интерес + property taxes, с потолка)

А propery tax разве не одинаковы в обоих случаях?

> Налогооблагаемый доход твой уменьшится за эти 30 лет на 125К, т.е.
> где-то 25K экономии.

> Т.е. если ты не ожидаешь на рынке за 30 лет сделать из 100 штук 200 (и
> больше), то выгоднее конечно сразу зарыть эти деньги в дом. Мне правда
> кажется, что это дикий пессимизм.

Я тут подрыгал калькуляторами
Платежи:
http://www.bankrate.com/calculators/home-equity/additional-mortgage-payment-calculator.aspx
Инвестиции:
http://www.bankrate.com/calculators/retirement/roi-calculator.aspx

Допустим, наш гипотетический домовладелец берет ипотеку на 100К, 30 лет,
3%. Его месячный платеж $422.
Допустим еще, что у него ежемесячно образуются другие $422, которые он
волен вложить под 5% годовых или списать с горы^H pincipal-а.

Вариант 1: вложить.
Согласно калькулятору, через 30 лет у него набегут 290К (20% налогов,
инфляция для простоты 0), отнимем 152К выплаченных за дом, получаем 138К
прибыли.
С выплаченных 51К interest наш грамотный домовладелец списал 20% с
налогов, получив дополнительно 10К, итого 148К.

Вариант 2: списать.
Долг будет выплачен за 12 лет, всего заплачено 119К. Остальные 18 лет он
сможет вкладывать освободившиеся 422*2 под теx же условия что и в
варианте 1, получив $265К. Прибыль составит $146К. Плюс 4К списанных с
налогов, получим $150К.

Т.е. если факторы учтены правильно, то списывать выгоднее, но не
настолько, чтобы этим вообще заморачиваться.

Тут в дело вступают другие факторы, вроде досрочной продажи или риска
потери/уменьшения дохода. А может, желания иметь свободные средства (не
зарытые в дом).

[999Vulcan]

да, там вся фишка в cheap leverage

[SB]

On 11/04/2017 01:32 PM, Alexei Rezanov wrote:

>> (страшным шопотом) Самый-пресамый выгодный инвестмент, это покупка в
>> кредит шыти апартмент комплекса лет на пьять-шесть с автоматическим
>> инвестированием дохода (рента) с него в Фиделити экаунт. Если ты еще
>> там и живешь, и можешь чего-то простенько чинить, так и вообще
>> озолотица можно :)
> Есть у меня такие знакомые, начинали с апартментов, сейчас 3 дома,
> миллиона 2.5 общей стоимостью. Берут APR/1 с самым низким рейтом, и
> неважно что потом вырастет. С principal вообще не списывают: цена на
> дома растет быстрее. Все свободные деньги идут отнюдь не в Фиделити, а
> откладываются для покупки очередного дома.
>
> С интересом слежу за их опытом. Пока у них все работает.

Я знаю людей, которые так купили второй дом, а потом оказалось что рейт
вырос, денег его платит нету, банкротство.

-СБ

[Const]

Mikhail Kimmelman <mikhail....@gmail.com> wrote:
> "TAZ" wrote in message news:f64tp0...@mid.individual.net...

> > Конечно сложные ;) И самое интересное, что это именно тот калькулятор,
> > который пишется после Hello World практически в этой эхе всеми. Вообщем
> > с добрым утром, товарищ. За тридцать лет $151777

> 30 лет это как-то немного чересчур, нет ?

Это стандартный ипотечный срок.

---
Const

[Const]

Неудивительно, что Вы на Европу смотрите вожделеющими глазами.

---
Const

[Const]

Я не вполне понимаю, что ты считаешь и почему.
И откуда берутся такие цифры как 100к.

Вот, ознакомься, как это выглядит на самом деле:

-- Year # 1, principal = 360000.00
Yearly interest: 13745.98
Yearly payment: 20252.52
New principal: 353493.47
Missing income: 2931.50/yr, 244.29/mo (on 90000.00 down and 0.00 fix)
Expenses (mortgage+hoa+prop+homeins): 31972.52/yr, 2664.38/mo
Deductible mortgage interest: 13745.98/yr, 1145.50/mo
Deductible state tax: 10517.50/yr, 876.46/mo
Deductible property tax: 10000/yr, 833.33/mo
Fed deductions total: 34263.48/yr

На ую я видал вашего Трампа с его подходцами.

---
Const

[Ilya L]

Почему банкротство а не foreclosure?

[Mikhail Kimmelman]

"Const" wrote in message news:otm5gj$l6v$5...@aspen.stu.neva.ru...

>>> С тут же приводимыми примерами Нью-Йорка и СФ с прямо
>>> приводимыми ценами этого самого предполагаемого
>>> среднеклассового жилья по 800к+.

>> Недорого. В Тель-Авиве в среднем три спальни стоят > $900К
>> И ничего, народ у нас на работе покупает.

>> https://www.madlan.co.il/local/%D7%AA%D7%9C%20%D7%90%D7%91%D7%99%D7%91%20%D7%99%D7%A4%D7%95

> Неудивительно, что Вы на Европу смотрите вожделеющими глазами.

Нелогично. Тогда уж надо вожделеть Нью-Джерси. У вас дома бесплатные.
А в Европе просто приятно. Хотя недешёво, наверное.

Миша

[Const]

Логично.
То, что ближе.
А Джерси вожделеть - это как на супер-модель дрочить.
А спать идти к страшной пьяной соседке.

> А в Европе просто приятно. Хотя недешёво, наверное.

Посещать - безусловно офигительно приятно.
Хотя и недешево.

---
Const

[Mikhail Kimmelman]

"Const" wrote in message news:otmbsg$sa3$2...@aspen.stu.neva.ru...

>>> Неудивительно, что Вы на Европу смотрите вожделеющими глазами.

>> Нелогично. Тогда уж надо вожделеть Нью-Джерси. У вас дома бесплатные.

> Логично.
> То, что ближе.
> А Джерси вожделеть - это как на супер-модель дрочить.

:)

Ну не скажите. Когда-то давно мне посчастливилось
немножко потрогать Вашу супер-модель.
Когда ездил к заказчику в Ист-Рутерфорд и потом,
когда ездил в Нью-Йорк из EWR на автобусе.

> А спать идти к страшной пьяной соседке.

Миша

[SB]

А они разве не вместе идут?

-СБ

[999Vulcan]

и вот так у Бабкина всё

[DvD]

А зачем на автобусе? Чтоб продлить удовольствие от езды? Там же прямая
электричка в город.

--
Д

[DvD]

Ты только что наконец озвучил свою зарплату? ;)

--
Д

[Const]

Это Вы видели задний проход нашей супер-модели.
Совершенно ужасный, признаю.

---
Const

[Const]

DvD <m...@duginov.com> wrote:
> > И откуда берутся такие цифры как 100к.
> >
> > Вот, ознакомься, как это выглядит на самом деле:
> >
> > -- Year # 1, principal = 360000.00
> > Yearly interest: 13745.98
> > Yearly payment: 20252.52
> > New principal: 353493.47
> > Missing income: 2931.50/yr, 244.29/mo (on 90000.00 down and 0.00 fix)
> > Expenses (mortgage+hoa+prop+homeins): 31972.52/yr, 2664.38/mo
> > Deductible mortgage interest: 13745.98/yr, 1145.50/mo
> > Deductible state tax: 10517.50/yr, 876.46/mo

> Ты только что наконец озвучил свою зарплату? ;)

Ну, пусть попотеет, посчитает.

---
Const

[Alexei Rezanov]

Вопрос был куда домовладельцу девать лишнюю денежку: вложить, или
списать с principal.

> И откуда берутся такие цифры как 100к.

Это было гипотетическое упражнение. Показавшее тщетность суеты.

> Вот, ознакомься, как это выглядит на самом деле:
> -- Year # 1, principal = 360000.00
> Yearly interest: 13745.98
> Yearly payment: 20252.52
> New principal: 353493.47

T.e. ~68% платежа пропадает (идет в interest), и только меньше трети
списывается с principal? Как-то сурово.

> Missing income: 2931.50/yr, 244.29/mo (on 90000.00 down and 0.00 fix)

Это непонятно откуда. От не инвестированных 90К?

> Expenses (mortgage+hoa+prop+homeins): 31972.52/yr, 2664.38/mo
Mortgage учтена, а остальное инвариантно. У нас еще есть такая
неприятная штука как Mello-Roos, но она тоже инвариантна.

> Deductible mortgage interest: 13745.98/yr, 1145.50/mo

Тут понятно

> Deductible state tax: 10517.50/yr, 876.46/mo
> Deductible property tax: 10000/yr, 833.33/mo

А тут непонятно почему меньше 13745. Cap? Так он включается при суммах
больше миллиона.

> Fed deductions total: 34263.48/yr
>
> На ую я видал вашего Трампа с его подходцами.

Там самое неприятное - salt, а остальное переживем.

[Const]

Alexei Rezanov <gdet...@gdetotam.org> wrote:
> >> варианте 1, получив $265К. Прибыль составит $146К. Плюс 4К списанных с
> >> налогов, получим $150К.
> >
> >> Т.е. если факторы учтены правильно, то списывать выгоднее, но не
> >> настолько, чтобы этим вообще заморачиваться.
> >
> > Я не вполне понимаю, что ты считаешь и почему.
> Вопрос был куда домовладельцу девать лишнюю денежку: вложить, или
> списать с principal.

Это зависит от тыщи факторов.

> > И откуда берутся такие цифры как 100к.
> Это было гипотетическое упражнение. Показавшее тщетность суеты.

Well, гипотетика была корявая, потому что при 100к доме
и налогах на него ситуация совершенно другая, чем
при 500к доме и 15к налогов на него.

> > Вот, ознакомься, как это выглядит на самом деле:
> > -- Year # 1, principal = 360000.00
> > Yearly interest: 13745.98
> > Yearly payment: 20252.52
> > New principal: 353493.47
> T.e. ~68% платежа пропадает (идет в interest), и только меньше трети
> списывается с principal? Как-то сурово.

Просто math.

> > Missing income: 2931.50/yr, 244.29/mo (on 90000.00 down and 0.00 fix)
> Это непонятно откуда. От не инвестированных 90К?

Да.

> > Expenses (mortgage+hoa+prop+homeins): 31972.52/yr, 2664.38/mo
> Mortgage учтена, а остальное инвариантно. У нас еще есть такая
> неприятная штука как Mello-Roos, но она тоже инвариантна.

В каком таком смысле "инвариантно" ?

> > Deductible mortgage interest: 13745.98/yr, 1145.50/mo
> Тут понятно

> > Deductible state tax: 10517.50/yr, 876.46/mo
> > Deductible property tax: 10000/yr, 833.33/mo
> А тут непонятно почему меньше 13745. Cap? Так он включается при суммах
> больше миллиона.

Потому что это местный налог на собственность.
Который в моём случае равен приблизительно 10к.

> > Fed deductions total: 34263.48/yr
> >
> > На ую я видал вашего Трампа с его подходцами.
> Там самое неприятное - salt, а остальное переживем.

Вот именно SALT-изменения и идут нах.
Потому что 34к много больше 12к.

---
Const

[Alexei Rezanov]

On 11/05/2017 20:51, Const wrote:
> Alexei Rezanov <gdet...@gdetotam.org> wrote:
>>>> варианте 1, получив $265К. Прибыль составит $146К. Плюс 4К списанных с
>>>> налогов, получим $150К.
>>>
>>>> Т.е. если факторы учтены правильно, то списывать выгоднее, но не
>>>> настолько, чтобы этим вообще заморачиваться.
>>>
>>> Я не вполне понимаю, что ты считаешь и почему.
>> Вопрос был куда домовладельцу девать лишнюю денежку: вложить, или
>> списать с principal.
>
> Это зависит от тыщи факторов.
>
>>> И откуда берутся такие цифры как 100к.
>> Это было гипотетическое упражнение. Показавшее тщетность суеты.
>
> Well, гипотетика была корявая, потому что при 100к доме
> и налогах на него ситуация совершенно другая, чем
> при 500к доме и 15к налогов на него.

Но ведь методика одинаковая?
Пересчитал для 500К, получилось 783К при списывании, против 742 при
инвестировании.
41К на 30 лет, несущественно.

>>> Вот, ознакомься, как это выглядит на самом деле:
>>> -- Year # 1, principal = 360000.00
>>> Yearly interest: 13745.98
>>> Yearly payment: 20252.52
>>> New principal: 353493.47
>> T.e. ~68% платежа пропадает (идет в interest), и только меньше трети
>> списывается с principal? Как-то сурово.
> Просто math.

В тех что я видел, было 60:40. Хотя видел я, должен признать, немного.

>>> Expenses (mortgage+hoa+prop+homeins): 31972.52/yr, 2664.38/mo
>> Mortgage учтена, а остальное инвариантно. У нас еще есть такая
>> неприятная штука как Mello-Roos, но она тоже инвариантна.
> В каком таком смысле "инвариантно" ?

В предлагаемом упражнении дом имеется в обоих случаях, так что все эти
затраты присутствуют в обоих вариантах.

>
>>> Deductible mortgage interest: 13745.98/yr, 1145.50/mo
>> Тут понятно
>
>>> Deductible state tax: 10517.50/yr, 876.46/mo
>>> Deductible property tax: 10000/yr, 833.33/mo
>> А тут непонятно почему меньше 13745. Cap? Так он включается при суммах
>> больше миллиона.
>
> Потому что это местный налог на собственность.
> Который в моём случае равен приблизительно 10к.

Так ведь он в обоих вариантах списывается.

>>> На ую я видал вашего Трампа с его подходцами.
>> Там самое неприятное - salt, а остальное переживем.
> Вот именно SALT-изменения и идут нах.
> Потому что 34к много больше 12к.

Ну, там tax brackets подвинули. Самому считать лень.

[TAZ]

Потомучто в Нью Ебен.. Пардон, в прекрасных Нью Джерсях где Окраинец
окопался, глубоко по фик, сколько он там пропосед - поскольку средняя
стоимость дома там ничтожно мала по сравнению с Сан Хосе маркетом, где
почти вся (94.4%) недвижимость, да и движимость тоже (Mobile homes)
больше полумиллиона.
===cut==
The plan would cap the deduction for property taxes, which is currently
unlimited, at $10,000. The proposal would also keep the current mortgage
interest deduction of up to $1 million only on existing mortgages, but
cap the deduction at $500,000 for new purchases.
===
https://www.usatoday.com/story/money/2017/11/03/tax-plan-homeowners-would-lose-key-tax-breaks-under-republican-proposal/826962001/

Дальше можешь сам посчитать, сколько того "дома" можно будет просто так
списать, при отсутствии-то Itemized deductions..

Татьяна

[Mikhail Kimmelman]

"Const" wrote in message news:otogmc$crc$5...@aspen.stu.neva.ru...

>>> А Джерси вожделеть - это как на супер-модель дрочить.

>> :)

>> Ну не скажите. Когда-то давно мне посчастливилось
>> немножко потрогать Вашу супер-модель.
>> Когда ездил к заказчику в Ист-Рутерфорд и потом,
>> когда ездил в Нью-Йорк из EWR на автобусе.
>
> Это Вы видели задний проход нашей супер-модели.
> Совершенно ужасный, признаю.

Как бы то ни было, но после этого
уже трудно на неё дрочить (зачёркнуто)
быть очарованным Нью-Джерси.

А Ист Рутерфорд это, кстати, не типичное Нью Джерси разве ?

Миша

[Mikhail Kimmelman]

"DvD" wrote in message news:oto246$dgd$1...@dont-email.me...

>> Когда ездил к заказчику в Ист-Рутерфорд и потом,
>> когда ездил в Нью-Йорк из EWR на автобусе.

> А зачем на автобусе? Чтоб продлить удовольствие от езды? Там же прямая
> электричка в город.

Ошибся. Почему-то решил, что это единственный способ
добраться до города общественным транспортом.
Уже не помню почему.

Миша

[Const]

Mikhail Kimmelman <mikhail....@gmail.com> wrote:
> "Const" wrote in message news:otogmc$crc$5...@aspen.stu.neva.ru...

> >>> А Джерси вожделеть - это как на супер-модель дрочить.

> >> :)

> >> Ну не скажите. Когда-то давно мне посчастливилось
> >> немножко потрогать Вашу супер-модель.
> >> Когда ездил к заказчику в Ист-Рутерфорд и потом,
> >> когда ездил в Нью-Йорк из EWR на автобусе.
> >
> > Это Вы видели задний проход нашей супер-модели.
> > Совершенно ужасный, признаю.

> Как бы то ни было, но после этого
> уже трудно на неё дрочить (зачёркнуто)
> быть очарованным Нью-Джерси.

Ну, то есть, Вы на самом деле ничего не видели.
Вы видели при-нью-йоркскую помойку, действительно
совершенно кошмарную (хотя и лучше самого Нью-Йорка).

> А Ист Рутерфорд это, кстати, не типичное Нью Джерси разве ?

Господь с Вами.

---
Const

[SB]

Это тот самый задний проход Нью Джерси. Для нормального вида надо
отъехать ка кминимум 30 миль от Нью-Йорка.

-СБ

[SB]

Так раньше электрички не было.

-СБ

[DvD]

Эт точно. Граница нормальности проходит примерно по I-287

--
Д

[DvD]

On 11/6/2017 6:06 PM, SB wrote:

Электричке лет 10 как минимум

--
Д

[Dmitry Krivitsky]

On 11/6/2017 3:42 PM, Const wrote:
> Mikhail Kimmelman <mikhail....@gmail.com> wrote:
>

>> А Ист Рутерфорд это, кстати, не типичное Нью Джерси разве ?
>
> Господь с Вами.

По-моему, типичное.

[Dmitry Krivitsky]

Из East Rutherford, или из EWR?
Из East Rutherford, насколько я помню, медленно и неудобно как
автобусом, так и электричкой.
Из EWR, насколько я помню, электричка все-таки побыстрее, хотя, конечно,
тоже в гробу я ее видел.
Жить надо в Бруклине, а не в Манхеттене, и в EWR с East Rutherford'ом
ездить на машине. Через Staten Island, объезжая Манхеттен десятой дорогой.

[DvD]

On 11/6/2017 10:04 PM, Dmitry Krivitsky wrote:
> On 11/6/2017 8:10 PM, DvD wrote:
>> On 11/6/2017 6:06 PM, SB wrote:
>>> On 11/06/2017 11:10 AM, Mikhail Kimmelman wrote:
>>>> "DvD"  wrote in message news:oto246$dgd$1...@dont-email.me...
>>>>
>>>>>> Когда ездил к заказчику в Ист-Рутерфорд и потом,
>>>>>> когда ездил в Нью-Йорк из EWR на автобусе.
>>>>
>>>>> А зачем на автобусе? Чтоб продлить удовольствие от езды? Там же
>>>>> прямая электричка в город.
>>>>
>>>> Ошибся. Почему-то решил, что это единственный способ
>>>> добраться до города общественным транспортом.
>>>> Уже не помню почему.
>>>
>>> Так раньше электрички не было.
>>
>> Электричке лет 10 как минимум
>
> Из East Rutherford, или из EWR?

EWR
The station opened on October 21, 2001
Т.е. даже не 10 лет, а все 16.

> Из East Rutherford, насколько я помню, медленно и неудобно как
> автобусом, так и электричкой.

В East Rutherford электричка ходит в случае концертов и спортивных
матчей. В мирное время по-моему не.



--
Д

[Const]

50.

[Dmitry Krivitsky]

Есть там электричка.

[DvD]

Просто в Rutherford есть, а East Rutherford - это стадионы IMHO

From Secaucus, trains run express to the Meadowlands Rail Station,
located steps away from MetLife Stadium. Service usually begins 3 1/2
hours before stadium events with departures every 10 - 20 minutes, then
hourly during events, and every 10 minutes afterwards for 1 - 2 hours
after events or until the last scheduled departure.

--
Д

[Const]

Alexei Rezanov <gdet...@gdetotam.org> wrote:
> On 11/05/2017 20:51, Const wrote:
> > Alexei Rezanov <gdet...@gdetotam.org> wrote:
> >>>> варианте 1, получив $265К. Прибыль составит $146К. Плюс 4К списанных с
> >>>> налогов, получим $150К.
> >>>
> >>>> Т.е. если факторы учтены правильно, то списывать выгоднее, но не
> >>>> настолько, чтобы этим вообще заморачиваться.
> >>>
> >>> Я не вполне понимаю, что ты считаешь и почему.
> >> Вопрос был куда домовладельцу девать лишнюю денежку: вложить, или
> >> списать с principal.
> >
> > Это зависит от тыщи факторов.
> >
> >>> И откуда берутся такие цифры как 100к.
> >> Это было гипотетическое упражнение. Показавшее тщетность суеты.
> >
> > Well, гипотетика была корявая, потому что при 100к доме
> > и налогах на него ситуация совершенно другая, чем
> > при 500к доме и 15к налогов на него.
> Но ведь методика одинаковая?
> Пересчитал для 500К, получилось 783К при списывании, против 742 при
> инвестировании.
> 41К на 30 лет, несущественно.

Ну, если тебе несущественно, подари мне 41к.
Можно растянуть на 30 лет.

> >>> Expenses (mortgage+hoa+prop+homeins): 31972.52/yr, 2664.38/mo
> >> Mortgage учтена, а остальное инвариантно. У нас еще есть такая
> >> неприятная штука как Mello-Roos, но она тоже инвариантна.
> > В каком таком смысле "инвариантно" ?
> В предлагаемом упражнении дом имеется в обоих случаях, так что все эти
> затраты присутствуют в обоих вариантах.

Списывание разное, выгода от списывания разная.

> >>> Deductible state tax: 10517.50/yr, 876.46/mo
> >>> Deductible property tax: 10000/yr, 833.33/mo
> >> А тут непонятно почему меньше 13745. Cap? Так он включается при суммах
> >> больше миллиона.
> >
> > Потому что это местный налог на собственность.
> > Который в моём случае равен приблизительно 10к.
> Так ведь он в обоих вариантах списывается.

Когда дом стоит 100к - нет вообще смысла итемизировать.

> >>> На ую я видал вашего Трампа с его подходцами.
> >> Там самое неприятное - salt, а остальное переживем.
> > Вот именно SALT-изменения и идут нах.
> > Потому что 34к много больше 12к.
> Ну, там tax brackets подвинули. Самому считать лень.

Никто там ничего никуда не подвинул.
Просто собираются меня вые.

---
Const

[Alexei Rezanov]

On 11/08/2017 21:57, Const wrote:
> Alexei Rezanov <gdet...@gdetotam.org> wrote:
>> On 11/05/2017 20:51, Const wrote:
>>> Alexei Rezanov <gdet...@gdetotam.org> wrote:
>>>>>> варианте 1, получив $265К. Прибыль составит $146К. Плюс 4К списанных с
>>>>>> налогов, получим $150К.
>>>>>
>>>>>> Т.е. если факторы учтены правильно, то списывать выгоднее, но не
>>>>>> настолько, чтобы этим вообще заморачиваться.
>>>>>
>>>>> Я не вполне понимаю, что ты считаешь и почему.
>>>> Вопрос был куда домовладельцу девать лишнюю денежку: вложить, или
>>>> списать с principal.
>>>
>>> Это зависит от тыщи факторов.
>>>
>>>>> И откуда берутся такие цифры как 100к.
>>>> Это было гипотетическое упражнение. Показавшее тщетность суеты.
>>>
>>> Well, гипотетика была корявая, потому что при 100к доме
>>> и налогах на него ситуация совершенно другая, чем
>>> при 500к доме и 15к налогов на него.
>> Но ведь методика одинаковая?
>> Пересчитал для 500К, получилось 783К при списывании, против 742 при
>> инвестировании.
>> 41К на 30 лет, несущественно.
> Ну, если тебе несущественно, подари мне 41к.
> Можно растянуть на 30 лет.

Да ведь ты их забудешь занести в доход, и через 30 лет тебя при аудите
хлопнут. Тебе разве надо этих жизненных сложностей? Лучше подарю совет,
энжой: списывать - выгоднее :)

>> Так ведь он в обоих вариантах списывается.
> Когда дом стоит 100к - нет вообще смысла итемизировать.

Стоимость дома и сумма ипотеки все же разные вещи. Может наш
домовладелец 900К из кармана выложил.

>>>>> На ую я видал вашего Трампа с его подходцами.
>>>> Там самое неприятное - salt, а остальное переживем.
>>> Вот именно SALT-изменения и идут нах.
>>> Потому что 34к много больше 12к.
>> Ну, там tax brackets подвинули. Самому считать лень.
> Никто там ничего никуда не подвинул.

Ну как же, прибавили в жизни остроты. Одно неверное движение на бирже, и
из 25% влетаешь в 35% категорию. Потом, правда, раздолье.

> Просто собираются меня вые.
Зато будет полная определенность с классификацией на
lower-middle/middle/upper-middle классы: 90-260, 260-1М, 1М+

[Const]

А ты налом дай.

---
Const

[Dmitry Krivitsky]

А идея заплатить налог тебе в голову не приходит?

[Const]

Dmitry Krivitsky <kr...@fido.fw.nu> wrote:
> >>> Можно растянуть на 30 лет.
> >> Да ведь ты их забудешь занести в доход, и через 30 лет тебя при аудите
> >
> > А ты налом дай.

> А идея заплатить налог тебе в голову не приходит?

А откуда ты вообще взял, что я не собираюсь его платить ?

---
Const

[DvD]

С каких пор получающие подарки в США платят налоги? Только дарящие.

--
Д

[Dmitry Krivitsky]

Из написанного выше.

[Const]

Там вверху ничего подобного не написано.

---
Const

[Dmitry Krivitsky]

On 11/15/2017 5:01 AM, Const wrote:
> Dmitry Krivitsky <kr...@fido.fw.nu> wrote:
>> On 11/14/2017 11:47 PM, Const wrote:
>>> Dmitry Krivitsky <kr...@fido.fw.nu> wrote:
>>>>>>> Можно растянуть на 30 лет.
>>>>>> Да ведь ты их забудешь занести в доход, и через 30 лет тебя при аудите
>>>>>
>>>>> А ты налом дай.
>>>
>>>> А идея заплатить налог тебе в голову не приходит?
>>>
>>> А откуда ты вообще взял, что я не собираюсь его платить ?
>
>> Из написанного выше.
>
> Там вверху ничего подобного не написано.

Написано. Открытым текстом. "Забудешь занести в доход".

[SB]

Ась? Платят получающие, в своем доходе.

-СБ

[DvD]

The person who makes the gift files the gift tax return, if necessary,
and pays any tax. If someone gives you more than the annual gift tax
exclusion amount ($14,000 in 2017), the giver must file a gift tax return.

That still doesn't mean they owe gift tax.

--
Д

[Const]

Вот ведь идиот какой.

Где там написано что _Я_СОБИРАЮСЬ_ не заплатить ?


---
Const

[SB]

Как интересно. Впрочем, пишут, что зависит от того, действительно ли
подарок бескорыстный.

-СБ